AEFI11 - Aesapar


#1

DESCRIÇÃO DO FUNDO

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição, (i) através da formalização dos Instrumentos de Aquisição, construção e/ou eventual adaptação de Ativos Alvo para posterior locação à AELTDA, mediante a celebração de Contratos de Locação Atípica; (ii) de Títulos e Valores Mobiliários que tenham a AELTDA e/ou a AESAPAR como devedora, coobrigada e/ou fiadora; ou ainda, (iii) a realização de investimentos em Ativos de Investimento, observados os termos e condições da legislação e regulamentação vigentes.



#2

Cadu,

Já tive esse esse fundo, saí com lucro, penso em voltar, pois o rendimento desse fundo é bem interessante e corrigido pelo IPCA com contrato até 2026. Mas tenho medo de alguma mudança, pois, por mais que exista o contrato, sempre existe a possibilidade de ele não ser cumprido por diversos motivos, principalmente caso a empresa enfrente dificuldades financeiras e não tenha condição de pagar.

O que você pensa a respeito disso? Você tem medo que o contrato não seja cumprido até o fim, ou que tenha uma renegociação antes do termino? Sabe se existe alguma clausula, que o inquilino possa pagar uma multa e entregar o imóvel e de quanto seria essa multa? Você tem informações sobre a condição financeira do inquilino? Sabemos que o ramo da educação sofreu muito após os cortes do FIES.

Muito obrigado pela atenção


#3

Oi @Fortaleza
bacana suas colocações. Sobre o contrato, não tenho medo do não comprimento deste, acho este um risco muito baixo.

O risco existente aqui é a grande dependência de uma única empresa no seu rendimento, que é a Kroton. Então qualquer análise de risco sobre este FII, deve se considerar a situação financeira da Kroton, e as perceptivas p/ os próximos anos.

Do pto de vista financeira, a Kroton tem uma situação muito tranquila, com uma dívida líquida negativa em -513M, uma dívida bruta/PL de 0,05, quase nula, e uma liquidez corrente de 1,9.

Olhando as perspectivas do mercado, o setor tem passado por uma consolidação. A Kroton comprou a Estácio, o que criou uma gigante no setor. Ainda deve demorar algum tempo até esta união começar a gerar bons rendimentos no balanço, mas é inegável a posição privilegiada que a empresa ganhou.

Olhando agora os indicadores do FII, considerando a cotação a 142,00, o DY anual foi de 9,3%, e o P/VP está em 1,08. Cabe ressaltar que agora em janeiro temos o reajuste anual pelo IPCA, o que deve projetar o DY anual p/ algo em torno de 10%.

Com isso, fica nítido que temos um FII com baixo risco, e que está pagando um DY mediano. Não é um valor elevado como alguns FIIs de maior risco pagam, mas com 10% anual líquidos ainda é um bom rendimento.


#4

Tem caído bastante esse FII, alguém saba o motivo.


#5

verdade, mas não achei nada relevante que foi publicado. Pode ter sido a saída de algum fundo grande, ou de um FII de FIIs.

Fora isso, é um FII que não vejo pq ter esta queda forte da semana, visto que ainda tem uma “RMG” até 2026, o que deixa a situação tranquilo pros acionistas.


#6

Cadu,

Após a revisão no aluguel de um imóvel do FII Faed11b, que é do mesmo inquilo, vc continua achando que é muito baixo o risco de uma quebra de contrato, ou uma revisão para baixo no valor pago pela Kroton ao fundo Aefi11?

Fiquei com medo…


#7

Continuo acreditando que sim, pois a Kroton vem em um momento de expansão e consolidação no setor.

Cabe ressaltar que a queda na cotação em FAED11 foi exagerada, pois na cotação de fechamento na sexta temos um FII pagando 0,72% mês de yield, com reajuste nos proximos anos pela inflação.


#8

Cadu,

Vc sabe o impacto que deve ter nos rendimentos distribuídos a redução do aluguel? Não encontrei o valor do aluguel antigo para ter uma ideia…


#9

Seria em torno de -0,20 centavos no rendimento mensal, e -0,12 centavos no ano que vem, em FAED11.


#10

Cadu,

como vc vê essa questão dos imóveis a construir desse fundo e seus respectivos riscos, continua mantendo na carteira?

Abc


#11

Ainda considero este risco diminuto, e sigo com ela sendo a maior participação da minha carteira (cabe ressaltar tb que a carteira está bem diversificada). Ainda tem tempo até o fundo e a Kroton acertarem este questão. Não vejo a Kroton colocando empecílhos neste acordo, e nem abandonando os dois terrenos.

Mas entendo que a cotação pode sofrer uma queda se a Kroton e o fundo não se acertarem quanto a esta questão pendente nos próximos meses, o que pode abrir uma janela de oportunidade para compra.


#12

Mandei um email para o RI da Kroton, questionando a situação do FII. A empresa rasga 600-700 K reais mensais com esses terrenos.


#13

@Cadu, quando a kriton decidir em relação ao novo imóvel, a distribuição deve cair não é?

Digo isso porque no relatório a receita de locação é de aproximadamente 0,90 e a de receita LCI e renda fixa de aproximadamente 0,40, o fundo teria que resgatar esses investimentos para realizar as obras nos terrenos, não seria?


#14

Se não me falha a memória, o fundo já tem 41M de reserva para tal fim.


#15

Mas não são esses 40 milhões, que rendem aproximadamente R$0,40 por cota de rendimentos?


#16

Verdade @fortaleza
fui olhar o balanço, e este montante está aplicado no tesouro direto, o que tb explica a queda no rendimento da parte do rendimento da aplicação, que vinha sendo de 0,41 nos últimos 2 meses, p/ 0,36 neste mês.


#17

@cadu1 mandei mensagem para o RI, porque tenho poucos fundos com concentração alta e após realizar parte de lucro com o bbpo11, esse passou a ser minha maior posição.

Eles me explicaram que o contrato era de 0,95%am corrigidos anualmente pelo IPCA, e que a Kroton paga isso dos valores que foram gastos com o Imóvel, e que o restante que está aplicado em renda fixa e LCI, que eles não conseguem ter essa rentabilidade de 0,95%, a Kroton é obrigada a complementar. Então, resumindo, em relação a distribuição não muda nada, deve continuar esse valor, sendo corrigido anualmente pelo IPCA, o que eu acho excelente, o problema vai ser só quando o contrato terminar…


#18

Verdade @fortaleza, tinha esquecido deste fato. Excelente contribuição!


#19

Boa noite, sou cotista do do FII Aesapar e da Kroton e tenho algumas dúvidas sobre o contrato desse Fundo Imobiliário. O mesmo foi assinado pela Anhanguera e a Kroton comprou a empresa e não houve mais interesse em construir campus no terrenos de Campinas e Cuiabá. A questão é que a Kroton está pagando de 600 - 700 mil reais mensais sem utilizar nada, há perspectiva de trocar os terrenos por imóveis ? Há um deadline em 2019 para que se termine as construções, caso passe desse prazo a Kroton descumprirá o contrato e pagará o saldo até 2026 ou essa questão pode entrar na justiça?

Resposta: "Linelson, bom dia!

Posso confirmar que estão sim sendo avaliadas as trocas de ativos, sempre visando garantir a rentabilidade mínima ao investidor.
Peço que quaisquer outras dúvidas procure o administrador do fundo, XP, que poderá melhor lhe assessorar.
Atenciosamente,
Ana"

Ana Troster
RELAÇÕES COM INVESTIDORES
(55 11) 3133-7314 / (55 11) 99401-8050
[email protected]
www.kroton.com.br/ri


#20

Relatório da XP nesta semana falando sobre o ativo, achei interessante. Segue o trecho que interessa:

"Ocorre que, passados seis anos, nenhum dos dois terrenos foi desenvolvido por
indecisão da instituição de ensino, hoje controlada pela Kroton. Caso as obras não
sejam executadas até julho/19, o contrato é encerrado e o prêmio de locação também
se encerra. Mas, por outro lado, é devido pela Kroton uma multa equivalente ao saldo
remanescente de alugueis, conforme o contrato de locação atípica, que tem prazo final
em dez/26. Supondo a rescisão no limite do prazo para execução das obras, o valor
seria de, aproximadamente, R$ 60 milhões. Por fim, o fundo ficará com os terrenos,
que valem em torno de R$ 35 milhões, e poderiam ser desenvolvidos para outros fins.
Inclusive, ao lado do terreno de Campinas foi desenvolvido um shopping, fator que
geralmente torna os terrenos adjacentes mais valiosos. Não descartamos também a
possibilidade de substituição dos ativos em um aditamento ao contrato com a Kroton,
voltando o fundo para o seu objetivo inicial.

Ainda que a história do fundo tenha fugido do seu propósito, o AEFI11 foi um dos
fundos que melhor performou na indústria de FIIs. Desde o seu lançamento, o retorno
total entre variação da cota e dividendos foi de 186%, significativamente superior ao
CDI do período (82%) e ao IFIX (94%). Hoje, o fundo distribui R$ 1,20 por cota,
equivalente a 9,17% em termos anuais e negocia por R$ 1.000/m² considerando a cota
atual. Diante desses fatores, acreditamos que o fundo pode ser um importante veículo
para obtenção de renda no curto prazo, funcionando como uma espécie de renda
garantida até julho de 2019 e com valor residual significativo, considerando o valor da
multa e dos terrenos. Ainda assim, não vemos no Aesapar aderência à uma de nossas
carteiras, pois a tese de investimento se baseia muito mais em uma especificidade do
contrato do que propriamente do ativo imobiliário. Caso haja alguma
modificação/aditamento no contrato, reavaliaremos o case ."

aefi


Fundos Imobiliários
Fundos Imobiliários