Fundos Imobiliários

Eu concordo com isso.

O problema, ao meu ver, é que a expcetativa de retorno de FIIs não é tão mais alta para compensar o risco; diferentemente de ações.

Mas obviamente isso é absolutamente pessoal.

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IMHO (como gostam de dizer na internet), tudo cai no que já comentei no tópico de “carteiras”: asset allocation.

Isto é:

  1. Escolher as classes de ativos que te interessam;
  2. Ajustar o tamanho de cada uma “ao seu estômago”;
  3. Rebalancear/ajustar com os ciclos de mercado e da sua vida.

Se for olhar só pelo retrovisor, ninguém aqui no Brasil vai investir em nada diferente de RF.
Isso não significa que as demais classes de ativos não tenham seu espaço.
Se montar uma carteira diversificada com aquilo que te “apetece”, basta rebalancear nos “ciclos” e aproveitar os melhores momentos de cada classe.

Durante o período de SELIC e inflação baixas, ninguém dava a mínima pra RF, agora voltou à tona. E não há nada de errado com isso.
Nesse período RV, no geral, foi mais interessante. Agora é hora do “item 3”… Quando (e se) a inflação for controlada e a SELIC voltar a cair, voltemos nossos canhões pra RV, “rinse and repeat”…

Quer um exemplo bem prático: dólar.
Foi só dar uma estabilizada entre 5,00 e 5,50 que já não é mais “capa de revista”.
Então devemos esquecer dele? Na minha visão não.
Se no seu portfólio já existia espaço pra ele, ou ativos atrelados a ele, investimentos no exterior, etc… siga mantendo esse % na sua carteira. A hora que estourar outra bomba local você não deixou ele pra trás só porque ninguém estava falando mais e não era a opção mais rentável do momento.

Eu tenho quase 50% de FIIs no meu portfólio (não vou entrar em detalhes do porquê). Não vou mais aportar tanto agora, RF realmente está mais interessante, mas também não preciso me desfazer da classe. A hora que eu achar que ela vai voltar a ficar mais atrativa e/ou ficou com um % abaixo do que acho razoável, reforço.

Essa é a fórmula milagrosa do sucesso nos investimentos?
Não sei, mas é a que faz mais sentido pra mim.

No geral, eu acho que o pessoal complica demais tentando acertar a bola da vez.

:wink:

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Vamos trazer para longo prazo, esse estudo de 50 anos vai contra o que disse com relação as ações, dá IPCA + quase 7%.

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E se fizer stock picking é esperado que renda acima disso, e aqui não estou nem pensando em estratégias revolucionarias, apenas o que tem histórico de lucro bom e setor perene.

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Em fundos imobiliários gosto muito da carteira da suno, obviamente o período de tempo ainda é curto, mas tem diversas opções que renderam acima de IPCA+6%.

Na prática não vejo como desconfiar que vai render mais do que renda fixa, para ter certeza, teremos que esperar mais uma década.

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Se o governo controlar a inflação de maneira decente nunca mais precisaremos ver selic a 20/30/40% como em anos anteriores (nesse patamar a dívida fica impagável também), é praticamente impossível uma empresa com um ROE nesse nível então vale mais a pena por o dinheiro no banco do que empreender.

Logo, cada vez menos o cdi será competitivo perante os ativos reais, principalmente num mundo com muita liquidez e taxa real zero ou negativa. O foco precisa ser buscar rentabilidades acima do índice inflacionário e acredito que tanto fiis (tijolo e crédito) como ações tem essa capacidade.

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Um ponto que acho importante citar nos FIIs é que, apesar de existirem a mais de 20 anos, mal “saíram da fralda”.

Até então:

  • haviam poucos (e ainda há na minha opinião);
  • a maioria era de gestão passiva;
  • os de gestão ativa tinham portfólios pequenos e pouco diversificados (e, no geral, ainda tem na minha opinião);
  • certos setores, como renda urbana, mal existiam.

Agora é que estamos vendo o mercado expandir pra valer, seja na quantidade dos fundos, no seu tamanho, na sua área de atuação e na maturidade das gestoras.

Está bom do jeito que está? Acho que ainda não, mas acredito estar no caminho certo.
Os fundos estão mais diversificados, seja na quantidade de ativos e localização, como na área de atuação (renda urbana, datacenters, laboratórios, etc…).
Gestoras que pararam no tempo estão ficando pra trás (Rio Bravo e Votorantim, por exemplo), favorecendo as que buscam trazer melhores portfólios e condições pro cotista. A competição ainda vai trazer mais coisa boa no futuro, como melhores taxas e mais responsabilidade nas ações dos gestores.
Temos os FiAgro somando no bolo.

Não gosto de comparar com REITs porque são “bichos” diferentes, mas dá pra ter uma ideia do caminho que vai tomar.

Ninguém tem interesse em ver o produto ficar desinteressante e morrer na praia depois de quase 3 décadas de existência e investimento.
As gestoras e entidades diretamente ligadas vão se adequar e buscar manter a classe competitiva. Não é dá noite pro dia, mas o que vamos ter é mais competição, gestoras mais alinhadas com o resultado pro cotista e portfólios melhores.

:wink:

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Lembrei de um exemplo interessante…

No início de 2018, quando comecei a investir em FIIs, um que chamava a atenção do pessoal era o CPTS11B (agora não tem o “B” mais). Era um dos poucos FIIs de papel mais apimentado que existia, só que era pra Investidor Qualificado,
O pessoal ficava debatendo sobre os riscos, esse lance do IQ, etc e talz…

Hoje, quase ninguém mais fala nele, e temos uma gama “razoável” de FIIs de papel Middle Risk pra escolher nessa linha. Isso sem falar nos High Yield que apareceram.

Cerca de 3 anos só e olha a diferença… “food for thought”.

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O tempo vai mudar muita coisa. Toda casa que abriu nesse último ciclo lançou pelo menos meia dúzia de fiis, um para cada segmento. A maioria destes não vão passar pelo teste do tempo ou serão absorvidos. Hoje tem mais fii do que empresa na B3, nos EUA a indústria cresceu ao contrário. Não faz sentido ter dezenas de fundos <100 milhões sem uma liquidez decente. São poucos fundos capaz de segurar uma boleta de R$1 milhão sem entrar em leilão.

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Sem dúvida vai haver uma consolidação do “excedente”.

O Brasil precisa crescer pra expandir a quantidade.

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Já mudou a regra de compensação de prejuízo com a reforma tributária, ou continuamos com a “de sempre”?

A reforma nem foi aprovada ainda, né? Passou no senado e eu nem vi?

Acho que não foi ainda. Só confirmando mesmo hehe…

To pensando em vender um FII que tá no “negativo” (e comprar no dia seguinte) pra gerar prejuízo pra futuras compensações.

dos ETFS que temos de fundo imobiliario, quais vocÊs acham mais interessante?

Kisu11, ifie11, ifid11 ?

O único ETF que conheço é o XFIX11 da XP, o resto é FOF travestido de ETF. Qualquer taxa acima de 0,3% num mercado desses é abusiva.

Aos colegas que estão acompanhando mais de perto:

Há algumas semanas estive comparando alguns fundos de lajes prime como o HGPO e o PVBI. Naquele momento eles estavam negociando na casa de 0,95xVP o que não era um desconto interessante ao meu ver, mas nos últimos dias o PVBI derreteu (seria pela dependência grande da Prevent Senior no portfólio e as recentes falcatruas que vieram à tona?). A 0,85xVP começa a chamar minha atenção este fundo, vocês conhecem algum canal/analista com bastante cobertura do fundo? O que vocês acham sobre os ativos/alavancagem e as perspectivas de yield? Qual o impacto no rendimento desse desconto na taxa de gestão? Mais importante, como é o histórico da VBI?

Resumão extraordinário, só “Papelada”.
Em homenagem à Selic em 6,25% (e indo pra 7,25% no mês que vem!).

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Tenho em minha carteira 3 fundos de papel :

BCRI11
IRDM11
CTPS11

Estou de olho em DEVA11 e KNSC11

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Da uma olhada em Recr, gosto bastante.

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Momento não esta propício para subscrições, o que vocês acham?