Aprendendo casas

sr_fouquet · Agosto 15, 2026, 3:47pm

CAPÍTULO 1

Quando comecei a navegar essas águas de analisar imóveis, surgiu uma sensação curiosa para mim: ao meu redor, todos pareciam estar navegando em uma baía fechada, em círculos, ou completamente cegos, muitos guiados por instinto, e muitos sem ir além do “eu quero, mamãe, eu quero”. Não havia método, não havia parâmetro, critério. A diferença deste desencontro de fantasias parecia deixar bem cheia a barriga do corretor.

Tentei traduzir meu conhecimento de análise de empresas para algo bastante específico, algo bem duvidoso quando pensado como investimento neste universo dos investimentos, principalmente quando falamos BR: isto é, casas, não prédios, não salas, não lojas, apartamentos ou qualquer coisa onde terreno e obra não fossem reis, e onde não houvesse renda alguma, ou seja, casas.

O negócio de casas, não se enganem (os melhores corretores são bem claros quanto a isso), não tem nada a ver com o aluguel que se pode tirar delas. Em muitos casos, aluguel é uma medalha de participação por ter seu dinheiro num caixão. Casa é uma única coisa: patrimônio.

A maioria das pessoas segue um caminho simplificado neste meio, que muitas vezes é absolutamente sólido, ou procura entender como pode, por comparação, perguntando aqui e ali. Há sempre aquela outra casa vendida por este ou outro preço. Mas como definir o preço justo, como ver as oportunidades sem medo e como não pular de cabeça em uma bolha?

Muita gente não vê numa casa um investimento de verdade, e isso pode até ter fundamento, por isso os erros são mais perdoáveis e os acertos parecem maiores do que realmente são. Ganhar 8% em um ano contra um DI líquido de 11% não é bem uma vitória. Enfim, não é investimento, mas, se é só brincadeira, o que justificaria o mercado organizado que temos?

E mais importante, o que está por trás disso? Para mim, vindo daqui, do fórum, continuavam aqueles vetores: taxa livre de risco do tesouro americano, CDS, prêmio de mercado, capitalização de empresas de homebuilding, beta desalavancado, enfim. Você joga no caldeirão do mundo inteiro e as coisas magicamente funcionam. E funcionam mesmo.

Já falei no passado sobre formação de custo de capital, temos o tópico Planilhas - Valuation. E vou trazer isso para cá em algumas postagens e também para abrir um tópico que discuta investimentos alternativos ou semi-investimentos, como queiram.

Vamos ver coisas absolutamente simples, mas que merecem atenção, pois valores corretos, empíricos e bem calibrados são a diferença neste quesito. Não é determinar que uma casa custou R$ 8.210/m2 na construção. Mas entender a diferença entre R$ 6.000 e R$ 8.000 e quando vale dizer R$ 8.500 por ser mais justo. Ou R$ 4.000 ou R$ 12.000. Enfim, cada negócio pode ter suas características e seu ciclo.

Nada disso é muito diferente do que levantar um balanço de determinação e o processo não é demorado uma vez que esteja planilhado.

Etapa 1: Coleta de dados e parâmetros de mercado:

Dados físicos e dados macreconômicos
Evidência empírica do R$/m² do terreno
Evidência empírica do R$/m² da obra

Etapa 2: Apuração dos custos

Custo do terreno
Custo de reposição
Depreciação, quando aplicável
Custo da obra

Etapa 3: Modelagem financeira

Base evolutiva
WACC
Capitalização por 615 dias (ou conforme nicho)

Etapa 4: Conclusão e validação

Valor justo
Comparação posterior com preços de barganha

A seguir…

sr_fouquet · Agosto 15, 2026, 7:58pm

CAPÍTULO 2

Antes de olharmos o imóvel em si, precisamos definir nosso parâmetros macroeconômicos. O site damodaranonline tem basicamente todos os dados que precisamos, cabendo a nós apenas ponderar o seu uso correto. Já discutimos este assunto em outro momento, falando sobre empresas. Para avaliar uma produtora de celulosa no Brasil, importa o rating soberano do país, importa o Credit Default Swap, importa o premio de mercado de uma produtora da China. Para construir uma casa, não muda absolutamente nada. Vamos ver o que precisamos, para lembrar e tirar da frente:

Premisas do custo de capital

Variável	Valor
Taxa livre de risco USD - T-Note	4,18%
Prêmio de risco-país - CDS Brasil	2,21%
Prêmio de mercado USD - ERP	4,23%
Outros ajustes - liquidez / empírico	2,79%
Beta desalavancado Homebuilding global corrigido pelo caixa	0,82
Book Debt / Capital	32,06%
Equity / Capital	67,94%
D/E	0,472x
Alíquota efetiva Homebuilding Global	19,73%
Inflação Brasil	4,50%
Inflação EUA	2,50%
Diferencial de inflação	1,9512%
Spread Small Enterprise B1–B3	4,41%
Spread setorial Homebuilding	0,8872%

Vou poupar as fórmulas teóricas pois merecem um livro e não um capítulo a parte. Vamos direto ao resultado que queremos, e que por pelo alguns bons meses, não deve mudar muito.

KeBRL = 16,56% a.a. (custo do capital próprio para homebuilding)
Kd after tax = 11,13% a.a. (custo do capital de terceiros)

WACC nominal BRL = 14,82% a.a.

Tão importante quanto analisar os aspectos físicos, é ter desde já o custo de capital bem definido e coerente. Obviamente esse valor por si só não representa o custo total de uma atividade que é por vezes única ou acontece em poucas frentes, pode transcender os 12 meses e chegar a 20 ou até mais, e no Brasil, particularmente, é infinitamente menos desenvolvida que em países como os EUA, com seus subúrbios incorporados por verdadeira incorporadoras.

O custo de capital aqui é fundamental pois é o custo de oportunidade em um ambiente competitivo. Há um preconceito, que confesso pensei estar correto por um tempo, de ser a Selic ou o valor que alguém deixaria de ganhar numa aplicação conservadora, se comprasse e remunerasse o capital a essa taxa, ao invés de construir.

Isto me levou a crer que havia um ágio muito grande, principalmente quando analisava casas mais novas, sem depreciação. Mas a verdade é que a evidência, o teste empírico prevaleceu. O WACC, ou o custo ponderado do capital é o custo do negócio em si, como qualquer outro, e deve ser a taxa adotada para remuneração do período referente a construção de qualquer imóvel, mesmo que seja há mais de 20 anos. É um prêmio que vai sendo passado de mão em mão, e não devemos esquecer.

O valor de qualquer obra, depreciado ou não, usará o WACC para remunerar o “negócio de incorporar e construir” casas. Suponhamos que alguém comprou um terreno e fez uma casa em 20 meses:

O valor resultante, de forma simples, seria:
Valor justo = (terreno + casa) * (1 + WACC) ^ 20/12

sr_fouquet · Agosto 16, 2026, 6:32pm

CAPÍTULO 3, parte I

A primeira vez que visitei uma casa fiquei muito intrigado. Ela me ensinou algo importante, que era entender um pouco de questões mais complexas para depois simplificar tudo.

Eu cheguei no corretor, visitando uma casa, e perguntei:
Por que estão vendendo a casa?
Por que esse preço?
Quem é o dono?
Ele é maluco?

Sim, parecia agressivo perguntar se o proprietário era maluco. Mas se tratava de uma casa de 200m2 que era vendida por R$ 4 milhões (muito dinheiro para pagar por aquela casa).

A localização não ajudava em nada para explicar aquele preço, era numa cidade satélite em um condomínio pouco conhecido. E muito menos o terreno: com 1.500m2 e o terreno ao lado sendo vendido por R$ 300 mil… O proprietário estava claramente envaidecido pelo seu imóvel.

Minha conta era:
Terreno de R$ 200/m2 - R$300 mil
Casa de R$ 6.000/m2, muito alinhada com o mesmo padrão do condomínio, o que nesse quesito somava mais R$1.200.000

Estando zerada, sem depreciação, o custo de reposição apontava para R$1.500.000 e o valor justo para R$1.890.000. Isso não fazia sentido, faltavam mais de R$ 2M para justificar o preço da casa.

Na verdade, para ser mais preciso, tendo este valor sofrido a justa remuneração do WACC, o valor presente estaria mais próximo de R$ 1.675.000. Ainda muita coisa!

O terreno estava batido com prego e com a ponta virada. R$ 300 mil. Então era a obra, só podia ser! e para descobrir a diferença do metro quadrado padrão que atribuí a esta obra, o CUB de R$ 6.000, eu precisava descobrir se havia algo que justificasse aquilo ou era apenas ignorância de preço.

Pesquisei o que pude e descobri um conceito chamada Área Equivalente. Se o padrão da obra era claramente R$ 6.000/m2, e faltavam R$1.675.000 para justificar. Poderíamos dividir um pelo outro e ver que a área equivalente atribuída àquela imóvel era 200m2 + 280m2 = 480m2.

Ou havia 1,5x de casa em algum lugar, ou quiçá havia um algo muito menor e com um CUB extremamente alto, um tesouro, talvez um direito de uso para 10 carros em uma garagem subterrânea na capital, que o corretor pedia como comissão? Poker subterrâneo talvez? Mas estaria na planta. Era algo que não poderia prever.

A descoberta foi absurda… Eu havia rodado o condomínio e havia achado a infraestrutura fantástica. Inclusive, este lote, particularmente, ficava numa área em declive acentuado, com uma linda paisagem e uma linda vista.

O proprietário gostava muito de música e de violão, e o que eu de imediato achava ser obra do condomínio, era na verdade dele.

Ele pegou o terreno e em vez de fazer um muro de arrimo normal, aterrou pesadamente o lote, e montou uma laje de concreto armado em balanço, suspensa sobre um precipício, com um fogo de chão ao final. Não tinha telhado, então o Habite-se estava limpo. Mas o custo do aço, da fundação profunda e do balanço estrutural gerou um custo equivalente a 280 m2 de padrão CUB alto.

Criei este exemplo absurdo para solidificar uma idéia:

O CUSTO DO M2 É SOBRE ÁREA ÚTIL DO HABITE-SE 99,999% DAS VEZES! Tenha cuidado se algum corretor tentar te enganar com área equivalente! E sim, muitos anunciam e não explicam!

Mas tem piscina… o vizinho também têm.
Mas tem varanda… algum vizinho também têm.
Meu telhado é mais marrom… sua grama é amarela.

Em resumo, avaliações complexas de uma casa podem, sim, surgir, mas não quando é o arroz com feijão e principalmente dentro de comparáveis. Se o proprietário construiu um bunker nuclear e não avisou a prefeitura. Bom, é um caso especial, eu levaria em consideração.

Mas se alguém argumentar que os custos com paisagismo, a área gourmet ou a lareira externa foram elevados, ou há produção fotovoltáica. Simplesmente aumente o CUB levemente. Era R$ 6.000? daremos R$ 6.350. No fim, o centro de gravidade continua sendo sempre a área útil, porque área equivalente é um conceito para justificar o preço pedido na área útil, mesmo que visualmente apareça de outra forma, não como área (uma piscina com bordas de ouro talvez).

sr_fouquet · Agosto 16, 2026, 7:05pm

Padrão para considerar área util equivalente:

Valor da obra excepcional = 1.500.000
Valor do CUB = 6.000
Área útil equivalente = 250 m2

wdgi · Agosto 16, 2026, 10:10pm

Sua abordagem é bem interessante, mas eu não sei como poderia colocar estes cálculos na pratica, mas de qualquer forma utilizo o conhecimento que tenho em termos de precificação do mercado, e em alguns casos baseados em Indicadores Técnicos. Sempre para comprar, nunca para vender;
Me envolvi com construção a exatos 44 anos atrás e desde então de uma forma ou de outra sempre estive envolvido neste mundo.
Nunca tive objetivo de ganhar dinheiro. Ganhei algumas vezes e perdi na maioria. Mas este não era o meu objetivo. Dinheiro eu ganhava na minha profissão e no mercado financeiro, as obras eram o outro mundo. Sabe como é: família italiana.
O que eu mais gosto de fazer é reforma, e as vezes bem radical, já tive duas que duram 5 anos cada uma e como não tinha objetivo de vender, não me preocupei muito com o custo. Eu queria ter o imóvel. E hoje tenho alguns, que rendem uma quantia bem significativa de aluguel.
A questão então era focar em imóveis que ao longo do tempo ficaram depreciados, não pela qualidade da obra, mas por serem de época.
O que eu preciso fazer então é me preocupar com a compra, e ai temos muitas variáveis. Primeiro eu espero a região se valorizar e então inicio o longo processo de compra. E ai tem a parte engraçada, que se relaciona um pouco com o que você esta falando. Cada um no seu quadrado.
Quando eu identifico uma região que quero adquirir um imóvel, eu uso as ondas de Elliott para definir o quanto devo pagar por um imóvel. Basicamente o preço de imóveis é definido pelo mercado, mas no mercado real. A partir do momento em que um imóvel é vendido, por exemplo em um condomínio, o valor passa a ser o referencial para quem quer vender depois, e quando um imóvel atinge assim vamos dizer, o topo, como acompanho o mercado, se tenho interesse passo a buscar um imóvel dentro de uma faixa de preço especifica, então se antes do local teve um boom e os imóveis dobraram de preço, tipo de 500 mil para um milhão, começo a fazer oferta na casa dos 750 mil. Claro que as vezes demora muito, mas acabo conseguindo.
A reforma também tem suas características interessantes. Aqui na minha região as pessoas gostam de um certo tipo de imóvel que chamamos de Granja, em outras regiões são chamados de chácara.
Não vale muito a pena investir nas granja, porque em geral os terrenos são pouco valorizados, mas ai tem dois detalhes. O primeiro é que em geral construir nestes locais é uma tarefa árdua. Não tem mão de obra, o material geralmente é fornecido por alguém próximo e tem o preço majorado e vai por ai. Ter um imóvel pronto as vezes justifica um preço maior. Para aproveitar certas situações, e construir imóveis de padrão mais alto, o que eu faço é sempre ter duas obras. A casa, que compro em um condomínio valorizado, mas que esta desatualizada, mas que foi construída com materiais muito bons, e a casa da granja. Só para exemplificar. Comprei uma casa que tinha uns 400 m² de telhado. Madeira boa, telhas de barro que resistiram mais de 30 anos. Mas o local pedia uma outra configuração visual, já a granja, por ser um imóvel meio que rural, pedia o telhado rustico, as portas de madeira os granitos antigos, os metais. Então o que eu faço é desmontar a casa e ao mesmo tempo usar o material na granja.
No final tenho dois imóveis de alto nível, claro, cada um dentro do seu contexto. A granja coloco a venda, e a casa eu mantenho dentro de uma empresa patrimonial que criei.
Agora falando em construção., o detalhe que precisa ser considerado, é se vai usar capital próprio ou se vale de um Financiamento. Em geral você precisa apenas de 20% do total da obra, caso opte por um financiamento, tem custos envolvidos, mas o seu capital fica liberado. Isto precisa entrar em sua conta.
Construir uma casa para vender em geral não é um bom negocio. Reformar é bem mais lucrativo, mas se você dispõe de capital, entende um pouco de obra o suficiente para se livrar de construtores e tem como objetivo final a locação, ai a historia muda completamente.
Voce procura construir com poucos gastos, e tem que utilizar a inteligência para isso, e sem se comprometer financeiramente, pode em um curto espaço de tempo, ter o seu primeiro imóvel.
Então você aluga.
O primeiro imóvel aos poucos vai diminuído o gasto com o segundo, e a partir dai, vira algo incrível, e nem sei se tem algum indicador financeiro que consiga demonstrar isso.
Uma forma simples é começar por apartamentos, casa as vezes é muito mais complicada, a questão é a seguinte: o que você pretende ao entrar neste mercado, e claro o quanto de capital e tempo você tem para lidar como isto.
Ao longo do tempo e independentemente das questões financeiras ter uma parte do seu capital em imóveis certamente irá garantir em algum tempo que você tenha um patrimônio considerável. Vivo cercado por pessoas de alta renda e que tudo vem de imóveis que alugam. Mas uma coisa é certa, todos que conheço que tem suas rendas baseadas em locação, fazem isto com imóveis comerciais e nada de ter lojas em shopping,
Estou deixando este mercado, mas no momento construído um prédio e não pretendo vender nenhum apartamento, quando terminar, tipo me aposento deste mercado. Não sei se consigo, mas quem sabe. Já estou com terrenos para construir dois galpões, mas acho que o folego acabou.
Embora sua abordagem seja diferente, achei legal você começar esta discussão, e acho que pode evoluir muito.