Investimentos Alternativos

Tópico pra discutirmos investimentos “alternativos” que não se encaixam nas categorias tradicionais.

Pra estrear, acabei de ler uma matéria sobre um “troço” interessante: https://divihub.com/
É tipo um crowdfunding que pode pagar “dividendos” e ter suas cotas negociadas na plataforma.

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Rato Borrachudo

Conheça “Street Bots” batalha de robôs que vai se tornar o Campeonato Oficial de Guerra de Robôs do Brasil.

Este vale a análise.

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Gostei do tópico.

Eu sempre tive a intenção de estudar a compra de precatórios e leilão de imóveis, mas sempre deixei pra lá. Talvez o tópico dê uma animada.

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Leilão de imóveis, do ponto de vista juridico posso auxiliar quanto a eventuais dúvidas

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Leilão de imóveis é interessante, pelo menos no passado foi muito lucrativo. Meu pai fez a vida financeira dele com isso, lembro que ele volta e meia fala que perdeu a oportunidade de comprar lotes de terreno na jurerê internacional em floripa a preço de banana (hoje é um terreno lá é bem valorizado).

Eu sei que são vários os critérios para análise, desde questões jurídicas, até mesmo a localização e análise do próprio imóvel. Se alguém tiver conselhos, por favor, compartilhe…

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Eu falei mais por falar. Eu nunca fiz o meu dever de casa e não me sinto capacitado pra avaliar imóveis. É um interesse que eu tenho que fica lá no fundo da mente. Eu sei que é rentável, mas ainda não tive o tempo e nem a coragem de me dedicar a isso. Talvez quando eu tiver um pouco mais de grana.

Precatórios já são negociados até em plataformas específicas pra isso. Eu também não posso falar muito sobre porque eu apenas “passei o olho” no assunto. Mas meus posts já servem talvez pra instigar a curiosidade de alguém.

Precatórios não tenho coragem… dívida do governo, que são sempre empurraras pra frente… tô fora.

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Eu até dei uma pesquisada esses dias atrás pra investir em precatórios, porém quando parei para pensar melhor cheguei a seguinte conclusão: a indústria de precatórios como investimento não deve ter uma vida muito longa, justamente pq o despacho do juiz q vai incluir determinado precatórios no mapa orçamentário deve ser feito de forma transparente, o que não ocorre hoje. Logo, é muito provável q teremos notícias em breve de corretoras de precatórios subornando “os donos das canetas” pela preferência para entrar na fila de pagamento e beneficiar seus clientes, o q deve trazer regulamentação para o setor… é uma opinião pessoal, mas faz muito sentido.

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Não é bem por aí. Alguns possuem ordens de preferência legais. Os de mesma natureza entram por ordem cronológica. O precatório é o reconhecimento da dívida e você só pode comprar depois que isso já foi feito. Não há risco nesse sentido.

O risco é orçamentário mesmo, do Governo. Eu entendo ficar de fora por falta de conhecimento na área e pela questão da liquidez. O Tesouro é uma dívida do Governo.

Bom, não conheço bem os trâmites judiciais dos precatórios, mas trabalho em um tribunal de contas e, aqui no meu estado, vem a ordem do Judiciário para q a prefeitura mande o dinheiro nas contas do TJ para q o TJ repasse este dinheiro e, a partir do momento q a grana vai para o poder judiciário, a prefeitura simplesmente não sabe quando o beneficiário vai receber o pagamento, é um processo totalmente obscuro, pode ser q o TJ repasse no outro dia como pode ser q leve meses e é nesse meio tempo em q acredito q esteja a sujeira. Para se ter uma ideia, por lei, a prefeitura deve ter contabilizado em suas contas o valor q está sob o poder do TJ, mas isto é impossível pq ngm tem acesso a estas contas, somente o judiciário e eles não repassam a informação.

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Olha só, eu não sei qual é a sua experiência, mas os precatórios não vão para o TJ. Eles são depositados diretamente no nome do beneficiário em um banco público. O ente público apenas informa ao judiciário que houve o depósito para que o beneficiário faça a retirada (através de alvará).

Talvez em algumas hipóteses muito raras pode haver depósito em conta judicial (não nominal), mas eu honestamente desconheço. O procedimento que você descreve parece mais equívoco do ente público do que qualquer outra coisa.

Como investimento, eu também passaria longe de precatórios municipais, especialmente se não for de prefeituras de capitais muito grandes.

Edit: uma vez expedido o alvará, isso consta nos autos do processo. É impossível a prefeitura não saber. O que pode acontecer é que o setor jurídico não se comunica bem com o setor financeiro. O TJ não “repassa” nada. Uma vez pago, o dinheiro fica depositado em banco público até o alvará ser liberado (normalmente por solicitação do beneficiário). O juiz não tem acesso a esse dinheiro e nem pode destinar a absolutamente mais nada que não seja pagar o crédito para aquele CPF específico. Há casos, inclusive, de o banco não pagar o alvará expedido porque as informações são divergentes.

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Bem, como falei, não tenho conhecimento da parte processual dos precatórios, apenas analisamos o mapa orçamentário e os empenhos efetuados pelas Prefeituras para repassar os valores ao Depre… A reclamação por aqui sobre a falta de transparência depois do depósito é geral, mas é bem possível que seja por conta da falta de profissionalismo dos servidores, pq aqui e bem precário. Aqui na minha região, não temos metrópoles (a maior tem quase cem mil habitantes) e os pequenos municípios costumam honrar o mapa, quando não o fazem o judiciário manda sequestrar as contas e o Tce raramente da o parecer favorável, então aqui é tranquilo quanto a isso q vc disse q evitaria, claro q são precatórios quase sempre de natureza alimentar e de valores relativamente baixos…

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Se forem RPVs (requisições de pequeno valor), não há mercado pra investir nisso. Saem relativamente rápido e os próprios advogados compram dos clientes, se for o caso.

Quando eu falei que não investiria em precatórios de cidades pequenas é pelo risco orçamentário mesmo. A maioria das cidades vive do FPM e nem ele é confiável. Só de não ter tido CENSO em razão da pandemia, muitas cidades perderam milhões de reais em orçamento. É complicado investir por essa razão. Há pouquíssimas fontes de renda para essas prefeituras. Basicamente repasse de verbas estaduais e federais + ISS. Complicado.

Eu não estou fazendo juízo de valor de profissionais que eu nem conheço. Mas eu já trabalhei em Recursos Materiais de órgão público e sei que muitos dos servidores realmente não possuem conhecimento técnico para desempenhar as funções em que são “jogados”. Há problemas gerenciais e estruturais muito grandes. O pessoal mal entendia como fazer licitação. A maioria das coisas era feita à margem da lei mesmo e não por desonestidade. O setor financeiro não era muito diferente.

Da mesma forma eu tenho diversas comprovações de que o setor jurídico das prefeituras não informam às secretarias e setores envolvidos nos processos em que atuam. Há no máximo uma troca de ofícios solicitando essa ou aquela informação pontual, mas não é um fluxo constante de procedimentos padronizados a serem adotados.

Peço desculpas se de algum modo eu fui além do que devia nos comentários. Eu apenas estava tentando esclarecer alguns pontos que você abordou.

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Precatória é furada. A União e o Estado sempre encontram alternativas pra suspender os pagamentos. Não há segurança jurídica, pois a legislação pode ser alterada a qualquer tempo, como já ocorreu com a EC de 62 de 2009.

Em Minas Gerais a situação é tão assustadora que os credores aceitam desconto de até 30% para receber seu crédito que em tese já deveria ter sido pago há anos.

Em outras palavras, o ente federativo dá o calote, pra você receber o dinheiro atrasado, você ainda tem que aceitar um deságio.

Se existe uma gradação de risco, seria a seguinte: a) Títulos públicos; b) Crédito bancário; c) Crédito Privado; d) Empréstimos entre pessoas físicas com garantias; e) Empréstimos entre pessoas físicas sem garantias; f) Jogo do bicho; g) Precatórios.

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Ri da gradação e não posso discordar que o risco de calote eterno é imenso.
Definitivamente não é pra todo mundo.

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Apenas do ponto de vista do processo, o que deve ser verificado no edital?
Me preocupo com o risco de assumir alguma dúvida desconhecida e depois ter que arcar com isso. Vi alguns editais citando que condomínio e IPTU são de responsabilidade do vendedor do leilão apenas após o leilão. Procede desta forma para todos os casos?

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LEILÃO DE IMÓVEIS

Vamos lá! Vou tentar sintetizar questões dos leilões judiciais e extra. Conforme for lembrando, vou editando o post.

Leilão Judicial-> decorre de uma condenação judicial, ou execução de título extrajudicial, de modo que imóvel vai a leilão por ordem judicial. É possível fazer o pagamento à vista ou parcelado (se não houver lance a vista) Em regra, o parcelamento deve respeitar, o mínimo de 5% de entrada e parcelamento maximo em 30x.

Leilão extrajudicial-> imóvel vai a leilão em decorrência de inadimplemento em um contrato de alienação fiduciária, a instituição financeira pode adjudicar o bem ou leva-lo a leilao sem autorização do judiciário (a alienação fiduciária substituiu a hipoteca, uma vez que o imóvel fica em nome do Banco). Condição de pagamento geralmente é a vista, mas pode haver financiamento (depende do Edital)

Pontos importantes:

  • Respondendo a pergunta do colega @borracha. Débitos de IPTU e Condomínio são obrigações propter rem,as quais estão vinculadas ao direito real de propriedade, ou seja, esses débitos sempre serão transferidos ao novo adquirente, em outras palavras, ficam a encargo do arrematante! Agora, demais dívidas não ficam a encargo do arrematante, e são problemas do devedor, por ex: dívidas trabalhistas,

  • Nunca arremate fração ideal de imóvel, isso é pura dor de cabeça, você precisará do consenso dos outros proprietário para vender o imóvel.

  • Nunca arremate imóvel com usufruto vitalício, haja vista que você será o nu-proprietário, mas não fica na posse do imóvel enquanto durar o usufruto.

  • Nunca arremate direitos de imóvel . Se constar no anuncio “ Direitos sobre apto X “- Fuja!

  • Procurar arrematar imóveis em segunda praça, onde o desconto pode variar de 40% a 50%

  • Averiguar se o valor do imóvel é realmente o que esta constando no Edital do Leilão, você pode contatar corretores, verificar sites de venda de imóveis. Você também pode averiguar a liquidez de um apartamento, buscando informações como em que data ocorreu a ultima venda de um apartamento do condomínio.

  • Você não pode visitar o imóvel se não houver autorização judicial. Mas é possível contatar o sindico, zelador, vizinhos para tentar obter informações a respeito das condições do imóvel, bem como obter informações acerca do ocupante. Nos leilões judiciais, geralmente existe um laudo de avaliação feito por um engenheiro ou arquiteto, se não houver, aí cabe essas diligências que comentei.

IMÓVEL OCUPADO:

Leilão Judicial-> Duas alternativas

  • Fazer acordo amigável com o locatário/proprietário ocupante, você pode por exemplo se oferecer a pagar o custo de mudança.

  • Requerer ao juízo ordem de imissão de posse, ocorrendo a ordem de despejo, é denominado mandado de imissão de posse. Você pode requerer no mesmo processo judicial em que o imóvel foi levado a leilão, sem necessidade de ingressar com uma demanda.

Leilão Extrajudicial:

  • Fazer acordo amigável.

  • Ingressar com ação de imissão de posse. A demora do processo vai depender do Estado em que tramita a ação

CUSTOS:

  • Reformas que se fizerem necessárias + eventuais benfeitorias úteis e voluptuárias.

  • Comissão leiloeiro: 5% do valor do lance

  • Eventual acordo com o ocupante do imóvel

  • Débitos de IPTU e condomínios

  • ITBI

  • Escritura de compra e venda – somente para leilão extrajudicial, no judicial o auto de arrematação substitui.

  • Registro

EDITAL - @borracha

  • dados de quem está executando a dívida e a informação do proprietário do bem;
  • dados do leiloeiro;
  • o valor de avaliação do bem e o valor de desconto que será oferecido em segunda praça;
  • os gravames que existem sobre o imóvel;
  • se o imóvel está ocupado ou não;
  • forma de pagamento e opção de parcelamento;
  • se as dívidas propter rem (em razão do bem, ex: IPTU e condomínio) serão quitadas com o valor da arrematação (leilão judicial) ou pagas pelo vendedor (leilão extrajudicial), ou poderão ser de responsabilidade do arrematante.]

Observações finais:

  • Hoje em dia esse mercado está cada vez mais competitivo, existem muitos fundos que compram esses imóveis diariamente, todavia é possível encontrar oportunidades, existem mais de 240 leiloeiros cadastrados somente em SP, sendo que vira e mexe aparecem apartamentos na Zona Sul e Oeste da Capital indo pra segunda praça.

  • Você pode rentabilizar de duas maneiras, vendendo o imóvel, ou locando para obter renda passiva, vamos supor que você arremate um apartamento por 50% do seu valor de mercado e bote pra alugar. Dessa forma você está dobrando seu yield, conseguindo alcançar até uns 12% A.A

E não menos importante – NÃO SE AVENTURE NESSE MUNDO SEM UM ADVOGADO. Mesmo passando um panorama com bastante informação, sempre podem existir situações casuísticas e você não pode ficar desamparado legalmente.

RPV’S E PRECATÓRIOS:

Assino embaixo o que o @ricardotgo disse! Precatórios são arriscados pelo risco orçamentário, possuímos Precatórios Estaduais e Municipais de 2004 que até hoje não foram pagos, uma vez que houveram diversas Emendas Constitucionais prorrogando os pagamentos,. Emenda Constitucional nº 109 de 2021 estipulou prazo máximo até 2029.

RPV’S se não forem pagos em até 60 dias, existe previsão legal § 2º, do Art. 17 da lei 10.259 permitindo que o advogado requeira o seqüestro de numerário do erário devedor

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Apesar de ser “Bolsa”, vou postar aqui porque o foco é o uso de robôs e não quero criar um tópico novo só pra isso…

Alguém já testou?

É tipo um Verios, Monetus, etc… mas tem umas estratégias beeeem interessantes e com resultados bacanas.

Eu usei a demo deles do Smarttbot pra brincar há uns anos atrás.

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