Eu pessoalmente tenho os Reits via etf por ter visto que não ia conseguir pesquisar muita coisa lá fora.
Mas sei que tem gente que gosta dos vídeos do Asvid, ele tem agora uma parte que olha os Reits. Confesso que nunca olhei por falta de tempo, mas gosto dos outros vídeos dele.
Exatamente o que penso.
Também olho com um “que” de diversificação. Tem coisas lá que aqui não tem.
Eu estou “feliz da vida” com meus FIIs, mas esse medo aí me assombra.
Vou olhar, obrigado. 
Além do Asvid, tem Ismael do central do reit (instagram/youtube/telegram) que acho muito.
Ainda não digeri tudo, mas me parece bem legal o conteúdo desse Ismael.
Tava vendo aqui que pra investir em REIT tem que tirar da cabeça a mentalidade de FIIs, principalmente ao tentar buscar DYs equivalentes.
E os principais motivos pra isso são:
Os REITs são empresas, e não fundos.
Eles podem crescer se alavancando.
Tem que avaliar a capacidade de crescimento de Yield ao longo do tempo.
Então, tem que tratar mais como uma empresa boa pagadora de dividendos do que um imóvel qualquer pagador de aluguel.
Mas o que mais me chamou a atenção foi o item 3.
Nos FIIs os rendimentos também crescem de forma geral, mas costuma ser um processo lento.
Agora olhem esse exemplo aqui:
https://www.americantower.com/investor-relations/stock-information/dividend-history/
Tudo bem que eu peguei um dos casos mais bem sucedidos, mas é aí que minha mente começou a “sintonizar” com a classe de ativos.
PENSANDO EXCLUSIVAMENTE EM RENDA, então me parece que se você escolher bons ativos, com alta perspectiva de crescimento de dividendos e tiver paciência pra esperar pelo menos uns 5 anos, os REITs possam ser uma boa alternativa aos FIIs, principalmente se o Real desvalorizar mais perante o Dólar.
No início vai precisar “desligar o cérebro” pros baixos Yields (se comparado com os FIIs) e a tributação de 30% dos dividendos.
Mas aí você me pergunta… então porque não investe logo em empresas que pagam bons dividendos tradicionalmente?
Simples, porque os REITs são obrigados a distribuir 90% da sua receita anual, as empresas não. E como o foco é renda, tem que ter previsibilidade.
Outro ponto que notei é que, no geral, os REITs tem uma volatilidade muito maior que as ações, tendo perdas bem mais acentuadas em momentos de crise.
Então, “desliga o cérebro” também pro ganho de capital… foco na renda.
Evidente que um REIT que não cresce seu valor de mercado, ou, pior, só destrói o patrimônio, também não presta. Mas não pode se apegar a isso como objetivo principal.
Enfim… finalmente essa classe de ativos está começando a fazer algum sentido pra mim. 
Alguém aí com AMT?
Ou que estudou e não aportou porque não gostou (motivos please)?
Com essa pegada mais tech que ela tem, e a atual aversão a esse tipo de ativo, apanhou razoavelmente depois do pior momento da pandemia:
Analisei bem por cima, vou me aprofundar mais, mas, mesmo com um Yield baixo (% falando), o crescimento constante dos dividendos e da empresa me chamou a atenção.
Talvez esse cenário mude se o rotation Growth pra Value acontecer mesmo e com força, mas tem 5G aí… sei la.
Enfim… comments please…
Bora analisar se vale à pena mesmo investir nesse tal de REIT comparando com o mercado de ações americanas.
Vamos testar um portfólio 50/50 contra as classes de ativos individualmente.
Podemos notar, de forma geral, que:
Uma classe acaba servindo como hedge da outra em momentos aonde não há crise generalizada.
A diversificação imposta pelo portfólio misto faz um excelente papel na “equalização”, levando por um caminho menos tortuoso ao “mesmo” resultado de rentabilidade que cada classe teria individualmente.
Quando há um descolamento muito grande entre as classes, elas tendem a buscar um “reencontro”, algo que também é muito comum se analisar IBOV vs IFIX.
Agora vamos botar uma lupa em alguns momentos que julgo bem interessantes.
O portfólio misto minimizou o estrago caso estivesse exposto só a uma classe, no caso as ações.
No final todos se “reencontraram”.
O portfólio misto minimizou o estrago caso estivesse exposto só a uma classe, no caso os REITs.
No final todos se “reencontraram”.
CONCLUSÃO #1:
Uma carteira mista de ações e REITs, em linha gerais, é melhor que uma que tenha somente qualquer uma das classes de ativos individualmente.
Contudo, cabe ressaltar que esse efeito provavelmente não se verificará com essa eficiência se todos os ativos forem de um mesmo setor, tecnologia, por exemplo.
Agora queria chamar a atenção para o momento presente: o rally das “techs”, e a crise da pandemia, que amplificou ainda mais esse rally.
Repararam no descolamento?
CONCLUSÃO #2:
Do ponto de vista de “timing”, agora me parece ser a hora de comprar REITs.
Ok, mas qual a proporção de cada classe na carteira?
Vou mostrar o resultado em várias janelas de tempo com as seguintes proporções:
Janela total:
Bolha dos anos 2000:
Crise de 2008:
“Bull market sem fim” + Growth + Big Techs + pandemia de 2020:
Como podem notar, não há resposta mágica para esse questionamento.
CONCLUSÃO #3:
Como ações e REITs tendem a se reencontrar após se descolarem, no longo prazo, a alocação de 50% em cada classe tende a trazer o mesmo resultado que cada uma individualmente com menos exposição aos seus riscos inerentes.
Eu tenho ele via XLRE (11,5% do ETF).
Vou colocar um texto aqui extraído do Telegram do Central do Reit sobre o AMT.
"Há cerca de um ano, a T-Mobile prometeu uma grande reformulação da rede se fundisse com sucesso com a Sprint. A Dish Network foi planejada para entrar na indústria sem fio dos EUA como uma nova operadora de rede 5G em todo o país. E a FCC estava programada para leiloar o valioso espectro da banda C, potencialmente necessitando de gastos significativos para licitantes vencedores.
Esperava-se que cada um desses eventos gerasse uma grande demanda por torres de celular, gerando receitas para as grandes empresas que as possuem: Crown Castle, American Tower e SBA Communications.
Os investidores aproveitaram a oportunidade. Depois de chegar ao fundo do poço em 2016, as torres de celular estão em baixa nos últimos anos .
Agora, no entanto, a realidade parece estar se estabelecendo na indústria de torres de celular. O que antes era visto como uma confluência de catalisadores que acontecia uma vez em uma década, agora parece mais uma oportunidade relativamente modesta de crescimento gradual.
“Certamente seria inapropriado descrever 2020 como um ano perdido para as torres, mas está claro há algum tempo que 2020 não corresponderá às esperanças que os investidores desenvolveram em 2019”, escreveram os analistas financeiros da Moffett Nathanson em seu próprio relatório recente para investidores.
Outros concordaram e observaram que a previsão se estende até o próximo ano.
“No início de 2020, a perspectiva geral do investidor era de que 2021 seria um ano de atividade acelerada de leasing no espaço das torres dos EUA”, escreveram a Wells Fargo em uma nota recente aos investidores. No entanto, “parece que 2021 não representará uma rampa tão grande quanto alguns investidores esperavam inicialmente.”
Para ser claro, há muitos detalhes a serem examinados agora que todas as grandes empresas públicas de torres de celular dos Estados Unidos relataram suas demonstrações financeiras trimestrais. E, como em qualquer setor, algumas empresas parecem estar à frente, enquanto outras estão atrás. Além disso, os catalisadores financeiros básicos que impulsionam as perspectivas de longo prazo das empresas não mudaram. 5G ainda é uma coisa.
Mas está ficando claro que 2020, e mesmo potencialmente 2021, não será a bonança em dinheiro que muitos investidores esperavam.
Lutando por uma posição
As narrativas de cada uma das grandes empresas de torre de celular são decididamente misturadas. Por exemplo, os resultados da Crown Castle ficaram abaixo das expectativas da maioria dos analistas e, talvez mais importante, a empresa ofereceu uma orientação para 2021 longe das grandes esperanças dos investidores.
“A orientação inicial da Crown Castle para 2021, que vem um trimestre antes das de seus concorrentes, nos dá nosso primeiro vislumbre do que devemos esperar de uma fonte confiável”, escreveram os analistas da MoffettNathanson. “Infelizmente, não é tão inspirador.”
No entanto, alguns analistas aplaudiram a perspectiva relativamente sombria da empresa, esperando que ela abra caminho para que a Crown Castle supere essas expectativas. “Agora vemos vantagens em Crown Castle”, escreveram os analistas financeiros da Raymond James.
Mais recentemente, a American Tower e a SBA Communications ofereceram resultados e perspectivas um pouco mais otimistas. Por exemplo, ambas as empresas aumentaram sua orientação geral para 2020. E a American Tower descreveu especificamente suas esperanças gerais de longo prazo para o espaço de computação de ponta .
A American Tower, por sua vez, também fechou um contrato massivo de 15 anos e US $ 17 bilhões com a T-Mobile durante seu trimestre mais recente. Os analistas estavam um tanto confusos sobre as implicações do acordo, aplaudindo o fato de que a T-Mobile está abrindo os cordões da bolsa, mas temendo que os detalhes do acordo - incluindo taxas de crescimento um pouco mais lentas do que o esperado - poderiam diminuir seu valor geral.
Os catalisadores que pairam sobre a indústria de torres de celular dos EUA não mudaram fundamentalmente. Mas o momento certamente mudou.
Especificamente:
O fechamento da fusão da T-Mobile
com a Sprint foi adiado cerca de um ano. E desde o fechamento da fusão, a empresa tem demorado mais para assinar acordos com grandes torres do que muitos esperavam. Embora o acordo da T-Mobile com a American Tower abra caminho para acordos semelhantes com empresas como Crown Castle, SBA e outros, a situação certamente afetou o momento das expectativas de alguns analistas.
A Dish Network está avançando com seu desenvolvimento 5G, mas não tão rápido quanto alguns esperavam. A empresa indicou que começará o trabalho físico em sua rede no próximo ano. Mas Dish marcou um cronograma de construção mais relaxado dos reguladores federais. "A Dish está em discussões ativas com todas as empresas de torres, mesmo que provavelmente não vejamos atividades de locação significativas no próximo ano, explicaram os analistas da Wells Fargo.
O enorme leilão de espectro de banda C, programado para o final deste ano , deve despertar o interesse em torres de celulares, mas é difícil dizer exatamente como isso pode se desenrolar. “Espera-se que a Verizon faça uma oferta agressiva e implante o espectro da banda C, mas o grau em que isso ajudará em 2021 não está claro, dado o prazo de liberação do espectro”, explicaram os analistas da Moffett Nathanson.
Portanto, a conclusão geral, de acordo com analistas, é que ainda existem várias oportunidades importantes de crescimento na indústria de torres de celular dos EUA, mas não está claro exatamente como essa situação se desenvolverá nos próximos anos.
“Achamos que o futuro continua brilhante para AMT, mas esperamos que as expectativas sejam restauradas a níveis mais realistas, já que 2021 pode não ser o ano de ‘boom’ que alguns previram”, escreveram os analistas do Wells Fargo.
Fonte : Mike Dano , Diretor Editorial, Estratégias 5G e Mobile, Light Reading"
Muito obrigado… 
Interessante esse XLRE… não tem Mortgage.
A quem interessar, ebook gratuito da SUNO:
Bom dia Pessoal, ter uma parte da carteira dolarizada parece que é um caminho/necessidade sem volta, nosso brasa n ajuda mesmo … ainda n tenho conta nessas corretoras populares como passfolio e avenue , atualmente minha parte “gringa” da carteira esta em um fundo da wesnter bdr nivel 1 e etf xina11 , tendo em vista os custos/spreed de envio de dinheiro pelas corretoras citadas, e tbm o baixo custo/valor para ja investir via a forma que faço hoje, entendo me atender super bem , por hora n penso em invistir que não por fundo/etf via B3, por tanto a minha pergunta é, temos etf ou algum fundo que invista em REITS, permitindo assim eu investir nessa classe via B3 com a minha corretora hoje(XP) ?
desde ja obrigado a todos
Creio que BDR de ETF de REIT não tem. Tem BDR de REIT, mas pelo que lembro não eram muitos… Esses eram os que eu sabia, pode ter mais no momento…
American Tower Corporation: T1OW34
Avalonbay Communities Inc: A1VB34
Boston Properties Inc: BOXP34
Crown Castle International Corp: C1CI34
Digital Realty Trust Inc: D1LR34
Equinix: EQIX34
Equity Residential: E1QR34
Essex Property Trust Inc: E1SS34
Federal Realty Investment Trust: F1RI34
Iron Mountain Incorporated: I1RM34
Prologis Inc: P1LD34
Public Storage: P1SA34
Realty Income Corp: R1IN34
Simon Property Group Inc: SIMN34
Sl Green Realty Corp: S1LG34
Welltower Inc: W1EL34
a ideia do etf é mais simples por necessitar um acompanhamento “menos proximo” aqui o BR ja nos suga tempo demais hehe , mas de qlqr forma obrigado amigo, vou olhar esses que passou!!
Você pode procurar naquele site que faz a superposição se algum ETF desses disponíveis se tem algum com percentual maior de REITS. Já que os REITs são Stocks é possível, mas acho pouco provável.
Site legal pra ver o pagamento de dividendos de qualquer companhia.
Textos interessantes:
Tem um ETF de REIT de gestão ativa da Invesco bem legal: PSR.
Mesmo com mais de 10 anos de vida, tem um AUM baixo… e não tem na AVENUE (talvez com a nova clearing entre).
Analisando alguns ETFs de REITs, dá pra notar que a falta de gestão ativa pesa.
Exemplos de alguns “TOP 10” famosos:
PSA: Não cresce os dividendos desde DEZ/2016.
WELL: Não cresce os dividendos desde FEV/2017… e ainda tomou uma “tungada” na pandemia.
Aí além de ficar com os dividendos congelados, a cota “trava”… (óbvio).
Por enquanto ainda continuo pensando em manter a opção do “picking” a usar um ETF.
Vamos ver…
Teste de “picking”:
Janela máxima:
Tirando as crises das “pontas”:
Pandemia:
Nessa lista tem:
CELULAR: AMT e CCI
DATACENTER: EQIX e DLR
LOGÍSTICA: PLD
SHOPPING: SPG
RESIDENCIAL: AVB (apartmentos)
