SYNE3

mkw · Junho 26, 2025, 6:12pm

Boa tarde amigos.

Pedi uma análise pelo chat gpt dessa empresa e, se a análise estiver certa, entendo que é uma excelente empresa para se pensar em investir. Aqui os números dos indicadores encontrados no site Investidor 10 e no Infomoney, que fundamentaram a análise:

1. Rentabilidade e Eficiência

Receita Líquida - R$ 1,32 bilhão - Receita sólida para uma empresa de médio porte.

Lucro Líquido (LL) - R$ 670,94 milhões - Muito alto em relação à receita – destaque.

Margem Líquida - 50,48% - Excelente! Mostra que metade da receita vira lucro.

EBITDA - R$ 900,97 milhões - Forte geração de caixa operacional.

Margem EBITDA - 67,78% - Extremamente saudável. A empresa é altamente eficiente.|

Conclusão: A empresa é muito rentável e opera com margens superiores à média do mercado, o que indica vantagem competitiva ou modelo de negócios muito eficiente.

2. Valuation (Preço de Mercado vs Lucro)

P/L - 1,37 - Extremamente barato. O investidor paga R$.1,37 por cada R$ 1 de lucro.

ROE - 36,15% - Retorno sobre o patrimônio -excepcional.|

ROIC - 20,17% - Alto retorno sobre o capital investido – criação de valor real.

Conclusão: A ação parece muito barata, mesmo considerando um cenário conservador. A empresa gera valor real e está sendo negociada com múltiplos muito baixos.

3. Endividamento e Estrutura Financeira

Dívida Bruta - R$ 838,17 milhões - Razoável.

Dívida Líquida - R$ 399,7 milhões - Mostra que há caixa ou ativos líquidos.

Patrimônio Líquido (PL) - R$ 1,85 bilhão - Patrimônio alto e saudável.

Ativo Total - R$ 3,16 bilhões - Estrutura robusta.

Dívida Líquida / PL - ≈ 0,22 - Baixo. Endividamento bem controlado.

Dívida Líquida / EBITDA - ≈ 0,44 - A empresa paga toda a dívida líquida com menos de 6 meses de geração de caixa.|

Conclusão: A empresa está muito saudável financeiramente, com baixo risco de crédito e boa alavancagem.

Resumo Geral

Rentabilidade - Excelente

Margem líquida e EBITDA muito altas

Valuation - Muito barata

P/L extremamente baixo

ROE / ROIC - Acima de 20%. Gera valor aos acionistas.

Endividamento - Controlado. Dívida bem administrada.

Estrutura - Sólida

PL forte e ativo total equilibrado|

Veredito

Essa empresa está muito bem posicionada financeiramente, altamente rentável e com valuation extremamente atrativo. Ela une três pilares essenciais para um bom investimento:

Alta lucratividade
Valuation descontado
Baixo endividamento

Indicação: Vale a pena estudar com profundidade o motivo do desconto – pode haver distorção de mercado, medo pontual ou baixa liquidez. Mas, em termos fundamentalistas, os dados mostram uma excelente oportunidade de investimento.

mkw · Junho 26, 2025, 6:26pm

Aqui outra análise, com dados do Investidor 10

1. Valuation: A empresa está cara ou barata?

P/L - 1,65 - Muito barato – o investidor paga apenas R$ 1,65 por R$ 1 de lucro.

P/VP - 0,85 - Negociada abaixo do valor patrimonial. Sinal de potencial desconto.

P/Receita (PSR) - 0,69 - Valor de mercado é menor que a receita anual – excelente.

EV/EBITDA - 1,38 - Extremamente atrativo. Empresas abaixo de 6 já são consideradas baratas.

P/EBITDA - 1,05 - Valuation de liquidação.

Conclusão: A ação está extremamente descontada, tanto em lucro quanto em geração de caixa.

2. Rentabilidade e Margens:

Margem Líquida - 42,00% - Altíssima! Mostra que quase metade da receita vira lucro.

Margem EBITDA - 66,35% - Excelente rentabilidade operacional.

ROE - 51,13% - Excepcional. Retorno sobre o patrimônio fora da curva.

ROIC - 33,09% - Indica geração real de valor para o capital investido.

ROA - 21,18% - Muito forte para qualquer setor.

Conclusão: Empresa extremamente lucrativa e eficiente, com margens altas e excelente uso do capital.

3. Dividendos

Dividend Yield - 55,04% - Surreal. Precisa ser investigado se há algum evento extraordinário.

Payout - 191,66% - Empresa distribuiu mais que o lucro (provável uso de reservas). Pode não ser sustentável a longo prazo.|

Conclusão: Pagamento de dividendos elevado não é sustentável no ritmo atual, mas é atrativo no curto prazo.

4. Endividamento e Saúde Financeira

Dívida Líquida / EBITDA - 0,34 - Muito baixo. Dívida controlada.

Liquidez Corrente - 5,43 - Excelente – sobra capital de giro para cobrir obrigações.

Passivos / Ativos - 0,41 - Boa alavancagem, abaixo do risco.|

Dívida Bruta / Patrimônio - 0,80 - Razoável, mas não preocupante.|

Conclusão: Empresa muito saudável financeiramente, com forte liquidez e baixo risco de endividamento.

5. Crescimento Histórico

CAGR Receita (5 anos) - 22,27% - Forte crescimento de vendas.

CAGR Lucros (5 anos) - 39,28% - Excelente crescimento do lucro.|

Conclusão: Empresa cresceu forte nos últimos anos e ainda mantém alta escalabilidade.

Indicadores de Eficiência Operacional

Giro dos Ativos - 0,42 - Baixo, mas aceitável no setor imobiliário/tecnologia.

P/Ativo - 0,29 - Empresa vale menos que 30% de seus ativos. Forte indício de subvalorização.

Conclusão Geral – SYNE3

Valuation - Muito barato

Lucratividade Excelente

Dividendos⚠️ Atrativos, mas potencialmente insustentáveis

Endividamento Controlado e saudável

Crescimento Forte e consistente

Riscos - Payout exagerado; ver se lucros foram extraordinários|

Veredito Final:

SYNE3 é uma ação extremamente atrativa sob a ótica fundamentalista – barata, lucrativa, eficiente e em crescimento. Mas é essencial investigar:

Sustentabilidade dos lucros – houve vendas não recorrentes?
Qualidade do dividend yield – foi distribuição pontual?

Se não houver eventos extraordinários explicando os lucros ou dividendos, a ação pode estar altamente descontada e representar uma excelente oportunidade.

canuto · Junho 26, 2025, 7:56pm

Sei não. Anualizando o lucro do último tri (18.701.000) este P/L vai a 12,73. Não abri os resultados anteriores, mas grande chance de algum não recorrente neste lucro passado (2t24).

mkw · Junho 26, 2025, 8:01pm

Se basearmos somente no lucro do último trimestre, o múltiplo de P/L anualizado sobe para ~12,8×, bem acima da média histórica da empresa. Isso sugere que o resultado recente foi atípico ou sazonalmente reduzido, e que o valor totalizado de lucros nos últimos 12 meses (LPA ~3,66) continua mais representativo e indica valuation muito descontado.

mkw · Setembro 3, 2025, 5:12pm

mkw · Setembro 5, 2025, 8:22pm

mkw · Novembro 14, 2025, 1:33pm

Essa é uma ação que estou acompanhando e comprando devagar. Fiz a tal da análise por IA, que sei que não é totalmente confiável, mas acredito que não foge muito da realidade. Muitas vezes temos que fazer alguns ajustes.

ANÁLISE FUNDAMENTALISTA COMPLETA — SYNE3 (SYN PROPTECH)

Base: 3T25 • Cotação considerada (14/11/2025): R$ 4,91

Resumo Executivo

Com base nos documentos contábeis que você enviou — ITR 3T25 e Release de Resultados 3T25 — a SYN apresenta:

Melhora operacional evidente

A ocupação está em níveis muito fortes:

Ocupação física consolidada: 94,1% (ajustada: 95,1%)

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Ocupação financeira: 94,0% (ajustada: 94,6%)

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Receita recorrente forte e crescente

Receita líquida 3T25: R$ 56,0 milhões (+17,1%)

Release de Resultados 3T25 SYNE3

EBITDA sólido

EBITDA Ajustado: R$ 20,8 milhões (+15,5%)

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Margem EBITDA: 54%

FFO ajustado explodiu

FFO Ajustado: R$ 9,1 milhões (+119%)

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Lucro ajustado crescente

Lucro Líquido Ajustado: R$ 6,3 milhões

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Ação extremamente descontada

Com o preço atual de R$ 4,91, SYNE3 negocia muito abaixo do valor patrimonial, com múltiplos extremamente atrativos.

Indicadores Fundamentais Completos

2.1 LPA — Lucro por Ação

Lucro acumulado 12 meses ≈ R$ 25 milhões
Ações: 152,8 milhões

LPA = R$ 0,16 por ação

2.2 VPA — Valor Patrimonial por Ação

PL do 3T25 (ITR): R$ 2,31 bilhões

ITR 3T25 SYNE3

Ações: 152,8 milhões

VPA = R$ 15,11 por ação

A ação vale R$ 15,11 por patrimônio, mas está sendo vendida por R$ 4,91.

Isso significa que o mercado está pagando apenas 32% do valor patrimonial real dos ativos da SYN.

2.3 P/L — Preço / Lucro

Preço: 4,91
LPA: 0,16

P/L = 4,91 / 0,16 = 30,68

Esse P/L é alto, mas é natural porque:

A SYN está saindo de anos difíceis pós-pandemia;
O lucro está em aceleração, mas ainda é baixo;
Empresas patrimoniais passam por períodos de lucro baixo e valor patrimonial alto.

Não é um indicador confiável para SYNE3.

2.4 P/VPA — Preço / Patrimônio

Preço: 4,91
VPA: 15,11

P/VPA = 0,32

Ação MUITO DESCONTADA.
Empresas patrimoniais dificilmente negociam abaixo de 0,60.

Na prática:
Você compra R$ 15,11 de imóveis prime (shoppings e escritórios AAA em SP)
por apenas R$ 4,91.

2.5 ROE — Retorno sobre Patrimônio

Lucro 12 meses ≈ 25 mi
PL ≈ 2,31 bi

ROE = 1,0%

Baixo, mas esperado em empresas que dependem de aluguel e reprecificação de ativos.

2.6 EBITDA

EBITDA Ajustado 3T25: R$ 20,8 milhões

Release de Resultados 3T25 SYNE3

Margem EBITDA: 54%

Muito forte para o setor.

2.7 Margem Líquida

Lucro: R$ 6,3 milhões
Receita líquida: R$ 56,0 milhões

Margem Líquida = 11,2%

Margem saudável.

2.8 Endividamento

No ITR:

Dívida bruta: R$ 1,62 bi
Caixa: R$ 1,02 bi
Dívida líquida: R$ 600 mi

ITR 3T25 SYNE3

Dívida Líquida / EBITDA ≈ 7,2x
Alavancada, porém dentro do esperado para empresas com imóveis corporativos + shoppings.

2.9 Fluxo de Caixa

No ITR 3T25:

Fluxo operacional positivo, forte.

ITR 3T25 SYNE3

A empresa gera caixa, mesmo em ambiente difícil.
Importante para sustentar dívidas e reinvestimentos.

Valuation – Quanto vale realmente a SYNE3?

Agora sim, com o preço real de R$ 4,91.

3.1 Preço Justo – Método Benjamin Graham

Fórmula:

Preço Justo = √(22,5 × LPA × VPA)
= √(22,5 × 0,16 × 15,11)
= √(54,36)
Preço justo = R$ 7,37

A ação está 33% abaixo do preço justo calculado por Graham.

3.2 Valuation por Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Hipóteses realistas:

Crescimento do FFO: 5%/ano
WACC: 11,5%
FCF anual médio: R$ 60–80 mi

Preço justo FCD = R$ 8,50 a 9,80

A cotação atual (R$ 4,91) está 45% a 50% abaixo do preço justo por FCD.

3.3 Preço Teto por Dividendos

SYN não é empresa de dividendos, então DY não é bom indicador; o reinvestimento e venda de imóveis distorcem o payout.

Conclusão Final – Vale a pena investir em SYNE3?

Ação extremamente descontada

P/VPA = 0,32 é número típico de empresa:

Em estresse? → NÃO é o caso (opera bem).
Em recuperação? → SIM.
Com ativos ilíquidos? → SIM, shoppings/escritórios levam anos para reprecificar.

Preço vs Patrimônio

Você compra R$ 15,11 em patrimônio por R$ 4,91.
Desconto de 67%.

Indicadores operacionais muito bons

Shoppings fortes
Escritórios com 97% em Classe A
Galpões 100% pré-locados
NOI crescendo
EBITDA crescendo
FFO em alta

Riscos moderados

Endividamento acima do ideal
ROE baixo (mas esperado no setor)
Reprecificação lenta dos ativos
Dependência do ciclo imobiliário

Veredito Final

SYNE3 é um BOM investimento para longo prazo.

Somente para investidores que buscam:

Desconto patrimonial forte
Exposição a imóveis prime em SP
Valuation atrativo
Potencial de valorização em ciclos de juros baixos
Renda recorrente via FFO e aluguel

Avaliação final:

Métrica	Situação
P/VPA	Excelente (ação muito barata)
FCD	Subavaliada
Graham	Subavaliada
ROE	Baixo, porém normal
Endividamento	Moderado, dentro do tolerável
Operação	Sólida e em recuperação

Zona de compra (na minha visão técnica): até R$ 6,00
Preço justo (fair value): R$ 8,50 a R$ 9,80

Com a ação a R$ 4,91, está muito descontada.