ALZR11 - Alianza Trust Renda Imobiliária

Sucesso! Acho que nem os administradores imaginavam isso.

Dá pra comprar mais dois imóveis do pipeline que estavam em negociação, além dos que já estavam com contratos assinados.

Meu aporte será aqui!!! Vejo esse FII mto promissor

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Entrei na oferta pública e pretendo comprar mais cotas.
Vejo um potencial de valorização de até 20% se mantiver o cap rate atual. Esses 20% tornaria o DY similar ao ggrc11. Com a diversificação proporcionada pela opa o risco se dilui e não tem sentido ter um DY tão mais alto que o ggrc

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Só pq falei q iria aumentar posição neste FII e agora ele não para de subir :unamused:

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Se não me engano dia 19 as cotas da subscrição vem à mercado, com essa alta é de se esperar uma flipagem. Estou contando com isso para comprar as cotas que sofri rateio.

As cotas já estão na minha conta.

Faz tempo que nao acompanho esse FII…os proventos estão baixos por qual motivo? Tem muita grana em caixa ??/

Mais uns 30% em caixa… se mantiveram um cap rate de pelo menos uns 80% do que já investiram fica um dos fiis com maior rendimentos do setor de tijolo hibrido, certamente o mercado viu este pontecial e a cotação subiu

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Estava analisando o ALZR11 pra ver se participo da 3 emissão de cotas ou se pelo menos incluo ele na minha lista de aporte mensal.
Como tudo na vida existem pontos pró e contra.
Gostaria da opinião dos senhores, se possível, sobre esse fundo.

Os principais pontos negativos que considerei foram:

  • Concentração de indexador no IPCA (100%).
  • PL relativamente baixo (qualquer locatário influencia consideravelmente na distribuição de rendimentos).
  • Provável impacto negativo de rendimento pela despesa extraordinária na reforma exigida no Galpão da Aptiv (BRL 2.9M).
  • P/VPA muito alto.

Os principais pontos positivos que considerei foram:

  • A política de investimento para novas aquisições é bem definida e com ótimas características pela proposta do fundo.
  • Não existe taxa de performance.
  • DY aceitável (um pouco pressionado pelo P/VPA alto).
  • Nenhuma vacância, inadimplência ou deferimento informado no RG.

Encontrei um vídeo recente e bem completo sobre o RG e a 3 emissão de cotas.
Da uma olhada: - YouTube

Não sou cotista do alzr, mas acompanho ele a um bom tempo.
Seus pontos contras:
Reajustes sobre ipca : grande parte dos fiis da bolsa reajustam os aluguéis pelo ipca/ vale lembrar que o aluguel nem sempre vai conseguir este reajuste, tem um limite de valor aceitável para o inquilino. É melhor ter inquilino do que despesas com o imóvel. acho este ponto bem seguro pro fii
Sobre o pl baixo : sinal que pode crescer muito (mais emissões onde você pode pegar em valores melhores). Certos imóveis tem características importantes para os inquilinos (estilo aptiv e os da brf) o que dificulta eles(inquilinos) a colocarem boneco.
O terceiro ponto é uma merda mesmo arrumar um problema estrutural e somente gasto, se fosse retrofit seria aceitável em um imóvel velho e não em uma compra recente.
Se estiver comparando o valor da emissão pelo patrimonial (isso é ótimo) pois supondo que o vp seja 100 e a emissão sai a 120 o novo vp tende a ficar na casa dos 110 (quem já era inquilino ganha uma valorização nas suas cotas) e quem tá entrando percebe que o gestor não pretende dar somente lucros de dividendos mas também uma valorização na cota!

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Fiz o estudo da emissão, não considerei lote adicional e o valor de mercado da cota em R$115 para o cálculo da taxa de adm. Não esquecer que boa parte dessa taxa não está sendo cobrada e o gestor não comentou se este precedente permanecerá para a 3ª emissão.

imóvel Aluguel Aluguel (anual)
Atento R$ 441.045,00 R$ 5.292.540,00
Air Liquide R$ 350.486,00 R$ 4.205.832,00
BRF R$ 107.884,00 R$ 1.294.608,00
BRF R$ 120.966,00 R$ 1.451.592,00
IPG R$ 138.500,00 R$ 1.662.000,00
Aptiv R$ 281.757,00 R$ 3.381.084,00
Santillana R$ 342.000,00 R$ 4.104.000,00
Renda fixa R$ 42.000.000,00 R$ 767.550,00
Receita Bruta R$ 22.159.206,00
Tx. Adm R$ 3.125.559,47
Líquido R$ 19.033.646,53
Nº Cotas 2860924
Rendimento cota R$ 6,65
Rendimento mensal R$ 0,55
Emissão VP R$ 111,21
N cotas 1348800
Total R$ 150.000.048,00
Cap rate 8,50%
Renda R$ 12.750.004,08
N Cotas final 4209724
Valor da cota R$ 115,01
Valor de mercado R$ 484.160.357,24
Tx. Adm 0,95%
Valor Tx R$ 4.599.523,39
Receita anual R$ 34.909.210,08
Receita líquida R$ 30.309.686,69
Por cota R$ 7,20
Por cota mensal R$ 0,60
Yield R$95 7,58%
Yield R$115 6,26%
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seu estudo foi uma aula pra mim, obrigado!

Fiz um pequeno acerto considerando os 42kk em caixa aplicados em imóveis a um cap rate na casa dos mesmos 8,5% da emissão, nesse caso, sem caixa algum, o fundo pode distribuir cerca de R$0,66 por cota, o que no preço da emissão deixa o yield potencial em torno de 6,8%, com o tesouro 2035 pagando 3,66% dá um prêmio de pouco mais de 3% sobre a NTN-B.

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Gestão começando a trabalhar, loja da Decathlon:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=115782

R$71.100.000,00

As condições do aluguel ainda estão sendo negociadas.

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Boa… pra mim é um ótimo FII… tenho e exerci preferência nas duas emissões…
Não queria, mas às vezes fica caro demais e acabo decidindo vender! :rofl: …foi assim ano passado, e recomprei na black friday dos FIIs por 100.

torcer para a Decathlon não sair nunca do imovel rsrs

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ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIÁRIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
CNPJ nº 28.737.771/0001-85
FATO RELEVANTE
O BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrito no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23
e a ALIANZA GESTÃO DE RECURSOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 21.950.366/0001-00, na
qualidade de “Administrador” e “Gestora”, respectivamente, do ALIANZA TRUST RENDA
IMOBILIÁRIA - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO inscrito no CNPJ sob o nº 28.737.771/0001-
85 (“Fundo”), vêm, por meio deste Fato Relevante, informar ao seus cotistas e ao mercado em geral
o que segue:
Em complemento ao Fato Relevante de 21/12/2020, foram superadas todas as condições
precedentes para efetuação do negócio com a GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A.
(“Globo”). Desta forma, na presente data, o Fundo celebrou a aquisição definitiva da totalidade do
Imóvel, localizado na cidade do Rio de Janeiro, através da lavratura de escritura pública de venda e
compra e do pagamento do Saldo, no valor de R$ 33.750.000,00 (trinta e três milhões, setecentos e
cinquenta mil reais), de forma que o Contrato de Locação terá o início de sua vigência a partir da
presente data.
Impacto nas Distribuições
As futuras distribuições de rendimentos do Fundo dependerão da performance operacional dos
Ativos Imobiliários investidos pelo Fundo, incluindo o ativo objeto da transação acima, bem como da
geração de caixa por meio da aplicação dos recursos em Ativos Financeiros, nos termos do
Regulamento do Fundo.
Caso os Ativos Imobiliários investidos pelo Fundo, incluindo o ativo objeto da transação acima,
performem em linha com o esperado pela Gestora, considerando a liquidação integral da obrigação
com Globo utilizando o caixa disponível no Fundo, a expectativa é que a transação objeto deste
comunicado tenha um impacto positivo de, aproximadamente, R$ 0,0558 (cinco centavos) por cota
no primeiro ano, calculado através da diferença entre a receita de aluguel do Imóvel da transação
acima e a receita de aplicação financeira do montante de caixa a ser investido no Imóvel.
Todas os demais detalhes sobre o Imóvel e a operação podem ser encontrados no referido Fato
Relevante de 21/12/2020.
Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
necessários.

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Compra de imóvel
https://app.workr.com.br/LinkOpen.aspx?mid=a01c1b08-d16b-4fc1-943e-698d3d420781&lid=QRzUdfTjisYmuyTMZke9UQ==

E mudança na taxa:
https://app.workr.com.br/LinkOpen.aspx?mid=c7734b21-7845-496a-bf2b-c0c8b255efa8&lid=FQfq09YLz1KPDfSPjik3gQ==

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Ao que parece o fundo vai ter um pouco de alavancagem que vai aumentar consideravelmente o dividendo.

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Ficou com praticamente R$50 milhões em caixa. Vem mais coisa por aí. Espero rendimentos perto de R$0,61 em 2021. Alocando esse caixa poderia ir a R$0,68.

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