FII - HGRU11

Pessoal,
estava pesquisando sobre o HGRU para decidir se continuo aportando e concluí que vou continuar.
Meus motivos:

  • CSHG continua sendo um ótimo gestor.
  • Gestão ativa (vide móvel de Vila Leopoldina e expansão do Ibmec).
  • Rendimento de BRL 0,68/cota (DY de 0,58% - em 29/05/20) o que considero dentro das minhas expectativas.
  • Resultado maior do que o rendimento.
  • A maior parte do portfólio é do setor supermercadista que cresceu durante a pandemia.
  • Baixa inadimplência (0,6%) e inexistência de vacância.
  • Vencimentos dos contratos após 2024 e 88,6% das revisionais após 2024 tb.
  • 88,6% dos contratos são atípicos.

O que mais me preocupa são 2 fatores e eu gostaria da opinião do grupo sobre:

  • 78,7% dos contratos são atrelados ao IPCA sendo que o índice teve deflação ou valores muito baixos.
  • Boa parte do portfólio é do setor educacional sendo que esse está sofrendo muito na pandemia e temo que gere muito inadimplência.

Encontrei bastante informação aqui: https://youtu.be/td4PB7ZF8Uk

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Se não me engano o reajuste dos contratos conta com a seguinte observação: variação positiva do IPCA. Então a deflação não deveria causar problemas.

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Nova emissão vindo ae…

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Valor da subscrição a R$ 123,37 e Fator de preferência 0,39.

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Não reparei em datas, deve vir nos próximos meses. Mas acho que vou deixar passar essa, só vai aumentar o meu PM e mais de 20% da carteira de RV é HGRU11 hoje.

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Vou tentar subscrever tudo (na torcida para ser só em outubro, hgff e hglg demoraram que só) de longe é um dos meus melhores fiis, esqueço até de acompanhar as vezes hauhauhau

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Sairam maiores detalhes da emissão e um calendário:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=115736
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=115735

Tá com cara de ser imóvel de farmácia, o ticket médio é de R$7kk. A previsão é manter, no longo prazo, a distribuição de R$0,68. Com uma cota de R$123,37 significa um yield de 6,61% a.a… Numa hipótese de portfólio 100% alocado os rendimentos poderiam chegar a R$0,72 (cenário céu de brigadeiro).

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Muito legal diversificar em mais um setor.
Vai ficar top.

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o Fundo firmou o Instrumento Particular de Exclusividade, por meio do qual foi concedida exclusividade para a aquisição de 66 (sessenta e seis) imóveis de perfil varejista, os quais estão em processo de diligência jurídica, técnica e ambiental e possuem o valor de aquisição aproximado de R$ 450 milhões (quatrocentos e cinquenta milhões), área de terreno de aproximadamente 59 mil m2 (cinquenta e nove mil metros quadrados) e área construída de aproximadamente 93 mil m2 (noventa e três mil metros quadrados). Os alugueis individuais pagos mensalmente para cada loja serão o maior valor entre o aluguel percentual, que considera o fator de 4,5% (quatro inteiros e cinco décimos por cento) do faturamento da loja, e o aluguel mínimo, que considera um Cap Rate de: (i) 8,5% (oito inteiros e cinco décimos por cento) no primeiro ano; (ii) 7,9% (sete inteiros e nove décimos por cento) no segundo ano; e (iii) 7,2% (sete inteiros e dois décimos por cento) nos demais anos dos contratos de locação.

Data base: 25/09
Preferência: 05 - 16/10
Oferta: 21 - 28/10

Valor: $123,37
Proporção: 39%

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https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=120218

FR do Hgru11. Aquisição de 66 imóveis da Casa Pernambucanas.

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Não me interessou muito ficar 15 anos amarrado com as Pernambucanas a um cap rate de longo prazo tendendo a 7%. Vão ter que faturar muito para compensar possíveis pontos ruins no pacote e conseguir pagar algo com o % da receita contratada. Ao meu ver não compensa exercer o direito, tem outros fundos entregando mais de 6,6%, acredito que tenho mais benefício em não exercer, pode ser que aconteça o mesmo que houve com aquela emissão do KNRI que até hoje não conseguiu superar o cdi e que está no relatório deles.

Também acredito que não seja o fim do mundo não participar, com o fundo fazendo 2 emissões por ano logo vem outra por aí.

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Fazendo os calculos
Hoje 1,215 bilhões em imóveis

  • Supermercados BIG - 47%
  • IBMEC - 11,8%
  • Estácio - 8,9%
  • Universidade Mogi das Cruzes - 7,8%
  • Anhembi Morumbi - Laureate - 7,7%
    *SPJV11 (Assai - GPA) - 16,9%

Se a emissão capta os 39% (aprox 500 milhões) pedidos e comprar os 66 novos imóveis de um mesmo inquilino ficará assim:
1,715 Bilhões em imóveis
Supermercados BIG - 33,3%

  • IBMEC - 8,4%
  • Estácio - 6,3%
  • Universidade Mogi das Cruzes - 5,5%
  • Anhembi Morumbi - Laureate - 5,4%
  • SPJV (Assai - GPA) - 12%
  • Casas Pernambucanas 66 imóveis varejo - 29,1%

O risco é esse, são dois inquilinos que detêm mais de 60% dos imóveis. Ainda que os imóveis sejam bem localizados, eventual encerramento das atividades atingiria todos de uma vez, e a dificuldade de encontrar novos inquilinos seria grande

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Acho que o segredo vai estar na localização dos imóveis como sempre… um supermercado saindo entra outro facil mas a regiaõ precisa ser aquecida…

O risco vai ser inevitavelmente grande se muitos dos imoveis estiverem sendo empurrados pelo “pacote” assim muitos deles podem ficar ociosos apos a saída do inquilino…

Então eu me ateria analisar a localização e qualidade da area comercial de cada…

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Imóveis menores de varejo a principio são bem mais fáceis de locar.

Pois é , essa é outra duvida que tenho, como o fundo faz para avaliar 66 imoveis que são de varias cidades do Brasil rsrs

Tudo tem metodologia e metro quadrado… mas eu me ateria a tres aspectos:

  1. Os concorrentes mais fortes estão em areas similares?
  2. O acesso e fluxo de veículos e pedestres é favorável?
  3. Quem é da cidade ou região avalia o local como bom ou ruim?

Se atender essas questões tende a serem bons imoveis, agora se descobrir que é um pouco deslocado ou contra-mão… eu já abriria os olhos…

Pessoal, fiquei com uma dúvida.
Minha posição é bem pequena, gostaria de investir em mais do que a proporção de 39%.

Li no prospecto que, para quem não é cotista, há um investimento mínimo de cerca de 30K. Após a fase de subscrição terá uma oferta pública para o público em geral, é isso? Ou já devo indicar minha intenção de participar na totalidade, incluindo esses 30K?

Obrigado,

A oferta publica começa 21.10 , ae poderá entrar nela com esse minimo de 30k

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Obrigado!
Pelo visto a easynvest não irá participar da oferta, só encontro a subscrição na plataforma…
Vamos ver, vou perguntar lá.

Eu tinha entendido que o mínimo de 30k era até para os cotistas. Entendi errado. :neutral_face: