Fração de imóvel - Hard Rock Hotel

#1

Alguém conhece esse empreendimento?

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#2

Poderia talvez ser até interessante abrir um fundo imobiliário Hard Rock Hotel, como vão ser aberto em varios lugares, e como eles têm condições de dar melhor oferta para venda em grande quantidade…

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#3

Aqui fala um pouco como funciona.

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#4

Isso não é um investimento. É uma forma do empreendimento gerar um fluxo de caixa mais estável, e a pessoa que compra esta fração tem o direito de usufruir do local por um período determinado. Ou vc ganha algum rendimento do lucro do hotel? Na matéria não cita nada neste sentido.

Se tiver algum rendimento, tem de comparar com um Fii, e lembrando que nos Fiis o rendimento é isento de IR, e tem a facilidade por conta da liquidez de vender as cotas. Acho muito difícil um modelo deste render mais que um Fii.

Presumindo que vc não ganha nenhum rendimento, não vejo sentido de alguém comprar estas cotas. Vc fica com esta “obrigação” de ir lá todo ano, além de ficar pagando taxas. É melhor ficar livre, e quando quiser viajar paga a diária do hotel.

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#5

Um ponto central que vi é a taxa de administração (R$200,00 por mês). Fazendo as contas para um período de um ano e um imóvel no valor de $50 mil, eles estão com retorno de 0,39% ao mês. Inclusive, da uma taxa de 4,8% ao ano sobre o imóvel de $50 mil.
Além disso, se não tiver nenhum retorno financeiro como nos FIIs e levando a Selic em consideração, você está perdendo $2.600,00 (periodo de 12 meses - já descontado o IR 20% - imóvel de $50 mil).
Logo, prejuízo apurado em torno de $5.000,00 (equivalente a 10% do valor investido no negócio).

Fica a dica: sempre procure fazer as contas em situações assim, pois é na matemática que eles passam a rasteira em você.

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#6

Tem rendimento se vc não usufruir das 2 semanas que vc tem direito todo ano.

Vc pode entregar para eles alugarem, cobram 20% do aluguel de taxa, e se não alugarem, vc não paga a taxa e você recebe 40% do valor do aluguel.

Ou pode alugar por conta própria, mas eu não faria isso.

Ou colocar no pool, aí vc recebe um valor todo mês, não tem como saber quanto.

A rentabilidade é difícil de prever, não tem como fazer cálculos, porque vc não sabe quanto vai ser a diária, quantos dias vc vai alugar

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#7

Como vc calcula sem saber o quanto vai receber?

Segundo eles a diária em alta estação seria R$1.200 e em baixa estação R$800 (não confio muito nesta informação).

Se alugasse os 14 dias seriam 14 mil, tirando os 20% deles, daria R$ 11.200 (alugando todos os dias, e R$5.600 se não alugar nenhum dia) menos os R$2.400 de condomínio ano, sobraria entre R$8.800 e R$3.200.

Para um investimento de R$ 46.500 seria muito bom.

Mas não confio nestes valores de diárias…

Tem a desvantagem de pagar IR no aluguel, mas teria a isenção na venda.

Acho que se fizesse um FII do Hard Rock, como o fundo compraria varias cotas de varios hoteis, conseguiria um valor bem mais baixo, e poderia ser interessante.

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#8

Coloquei aqui, porque achei interessante.

Mas desde que me ofereceram, nunca achei que realmente fosse comprar, probabilidade menor que 10% de eu comprar.

Mas acho que vou lá, passar uns dias, alugar de quem comprou, quando estiver funcionando.

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#9

Sem dúvida foi legal compartilhar conosco. Eu tb gosto de olhar outros tipos de investimentos. Mas se tratando de imóveis, é muito dificil algum outro investimento superar a relação risco x retorno dos Fiis.

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#10

Concordo.
Um investimento que gosto de sempre estar estudando e analisando são os REITS no exterior.

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#11

Isto bruto, ainda teria de descontar o IR.

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#12

Verdade. Mas o fato de termos diversas desvantagens tributárias investindo como estrangeiro, tornam os Reits bem menos atrativos que os Fiis daqui.

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#13

Concordo.

Não tenho nenhum imóvel, só FII.

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#14

REITs Eu não gosto muito por causa do imposto de 30%, prefiro os FII no Brasil, e ações no exterior.

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#15

Sim.

O ponto que poderia influenciar, seria se vc tivesse convicção (que eu não tenho) que o Hard Rock é algo extraordinário, que vão conseguir realmente cobrar essas taxas, com taxa altíssima de ocupação.

O fato de ser próximo a Fortaleza, é bom, porque em alta estação a ocupação nesta área realmente é muito alta.

Mas também acho a relação risco x retorno mais favoráveis aos FII.

O que poderia ser legal seria um FII do Hard Rock Hotel, já que eles estão querendo vender, e vão fazer varios no Brasil, um fundo poderia levantar 100 milhões, comprar por um preço mais baixo, e negociar uma RMG de 0,5% am por 4 anos por exemplo…

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#16

Desculpa, mas quais são os reits que você olha, de qual país?

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#17

Eu tive só UDR e Public Storage, depois acabei vendendo para aumentar posição em outras ações dos EUA.

Pra mim, os 30% cobrados de imposto deixa os REITs pouco atrativo.

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#18

Tem esse fator negativo (IR de 30%).

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#19

Kah, nos EUA eu cheguei a analisar o Prologis que é uma multinacional de logística (tem vários imóveis logísticos no mundo todo, inclusive, no Brasil) . Tem também o American Campus Communities que é relacionado às moradias para estudantes nas universidades. Verifiquei outros, mas não lembro dos nomes agora. Cheguei a ver alguns em Cingapura e Hong Kong por alto (são bem interessantes também).
O ponto negativo é você estudar a parte tributária desses investimentos, analisar os custos de transação, qual área do setor imobiliário é um bom investimento (logística, lajes corporativas etc) e, geralmente, eles pagam dividendos trimestrais.

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#20

Não sei como é o contrato do HardRock Hotel. Já analisei a documentação de um outro empreendimento parecido. Havia a previsão de criação de uma SCP ( sociedade em contas de participação). O sócio ostensivo seria a empresa que faria a gestão e emprestaria sua marca ao empreendimento e os diversos sócios ocultos seriam os investidores pessoa física. Dessa forma o pagamento dos rendimentos era por distribuição dos lucros, portanto sem IR.

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