Fundos Imobiliários

Qual a opinião de vocês a respeito do HGRU11? Fundo novo, na primeira emissão e, por enquanto, com apenas 1 imóvel, mas locado até 2029 em contrato atípico. Vale o risco de comprar acreditando que a gestão vai adquirir mais imóveis no futuro? Ou HGRE pode ter riscos menores?

Edit: Estudei um pouco mais a fundo e reparei que tem taxa de performance de 20% sobre o que exceder 5,5% a.a… Banho de água fria.

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Próximo de 100,00 fica atrativo.

Hello all! Estou com 4k disponíveis e pretendo colocar em FIIs pra LP. Atualmente tenho 2K em XPML11 (PM R$ 87,30) e 2k em HGLG11 (PM R$ 126,20) penso que seria uma boa diversificar.

Pensei em por 2k em HGRE11, e 2k em outro mas ainda não sei qual (BBPO, BRCR, KNRI ou HTMX). A estratégia vale a pena?

Sei que alguns estão caros, mas o que acham de HGRE11 ? E qual seria o outro FII recomendado?

Depois que comecei acompanhar o fórum é impossível não perguntar aqui kkkkk

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Tenho Hgre, mas hoje estou mais pra venda do que pra compra. Subiu demais, e próximo de 160 acredito que não seja mais tão atrativo.

Ontem por sinal vendi o restante que tinha de Aefi11, outro que subiu muito. E comprei MAXR11. Recomendaria pra vc a compra deste, e de BCFF11. É um fundo de fundos abaixo do valor patrimonial, então como ainda tem poucos ativos na carteira, com ele vc já ganha uma boa diversificação, além de ter ainda um potencial de valorização.

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@cadu, vc especula a valorização dos FIIs? Por exemplo, se BCFF11 bater R$ 110,00 vc venderia tudo? Imaginei comprar FIIs para longo prazo, com mentalidade de holder.

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Esta palavra é muito forte. Eu diria que eu viso lucro com meus investimentos. E aqui cabe um desenvolvimento melhor da resposta.

Nós que investimentos em renda variável, aceitamos correr um pouco mais de risco visando uma rentabilidade superior. E tem de ter isso em mente, vc precisa visar o lucro nos seus investimentos, seja com o crescimento do seu capital, ou seja através de dividendos (e melhor ainda, os dois juntos). A diferença p/ quem investe com base em AF, é que nós entendemos que este lucro não necessariamente vai vir no curto prazo, e estamos OK com isso. O nosso objetivo de rentabilidade é a LP. Some a isso que um investidor de AF tem de focar no seguinte critério p/ seleção de ações: comprar barato, e vender caro. Essa é a base de toda a AF. Se isso vai demorar 3 meses ou 5 anos, não importa tanto, desde que vc siga esta filosofia no LP.

Dito isso, agora posso responder melhor a pergunta. "se BCFF11 bater R$ 110,00 vc venderia tudo? " A resposta é não, eu venderia antes deste preço rs. Eu estou comprado em BCFF, e sigo acompanhando os resultados mensais divulgados, e seu preço. E não tenho a menor pretensão de vender tão cedo, e tão pouco me incomodaria se a cotação ficasse estagnada por anos. Mas se amanhã bater em 100,00, venderia sem pensar duas vezes.

Vou citar dois exemplos. Um de BRCR11, comprei ano passado, quando sofreu uma queda forte - veja aqui.. O preço na época foi de 83, o que fazendo o ajuste dos gordos dividendos extraordinários pagos, seria o equivalente a 73 hoje. E vendi bem acima de 100 (fazendo o ajuste tb dos dividendos, daria uns 95 hoje). E na época ainda expliquei o racional - veja aqui.. Ele em pouco menos de 1 ano subiu muito, e ao meu ver perdeu atratividade, com outros FIIs com maior potencial, por isso vendi. Me rendeu em torno de 30%. Hoje a cotação poderia estar a 150? Poderia, mas eu sigo a minha filosofia, de comprar barato e vender caro conforme minha análise.

Outro exemplo, o próprio BCFF. Comprei em outubro de 2017, a 70 - veja aqui. Depois de seis meses bateu próximo de 90, e eu vendi - veja aqui.. Eu esperava esta alta forte em um prazo tão pequeno? Não esperava, meu foco é de LP, mas como ela veio, quem sou eu para dizer não rs.

E um pto interessante que o investidor de RV tb tem de ter em mente, é que vc não precisa lucrar sempre em todos os ativos, mas tem de fazer na maioria. Eu por exemplo estou no prejuízo com UGPA, que comprei ano passado, com preço médio em torno de 45. Mas não me preocupo com isso, postei nos resultados do tópico da empresa, e o balanço segue em recuperação, conforme tinha estimado. Se eu queria que a cotação dela já estivesse em 80? Certamente, mas enquanto isso não chega, não tenho a menor pressa ou preocupação, sigo tranquilo com foco nas ideias que passei acima.

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Eu peguei esse onda no BRCR11 graças a dica do cadu…Valeu Cadu.

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Também sigo essa filosofia, tem muita gente que se apega no ativo.

Fiz um movimento bom em FIGS11, comprei a R$ 70 e a cota chegou a doidera de R$ 96,00, realizei a venda. Três meses depois o ativo voltou ao patamar dos R$ 75,00, comecei a fazer compras pq o RMG ia até abril desse ano. Continuei a comprar conforme as quedas ficavam mais acentuadas, cheguei a pegar cotas a R$ 56,00. Hoje a cota já está batendo a R$ 70,00, meu PM está em R$ 65,00 sem descontar tudo que recebi até então. Mais um belo lucro até então.

Isso dá pra fazer sem dúvidas quando se estuda o ativo e precifica bem quanto ele vale. Com FIIs é mais fácil do que ações.

Um outro ativo que entrei e não pretendia sair era banco Inter. Fiquei de fora da IPO, por preferencia à HAPV3. Quando BIDI4 foi para R$ 14,50 comprei, e me desfiz lá nos R$ 29,00. O mercado já estava precificando um crescimento de 60% nos 5 anos seguintes. Fiz um bom lucro em 3 meses. No preço que BIDI4 está não entre nem a pau. Alias fujo de qualquer ação com relação P/L alta, é um forte indicativo de preço caro.

Em resumo: a gente não sabe se o mercado vai precificar muito acima do que vale, e se fizer eu vendo.

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Mrgomes,
O que eu já percebi do Cadu é que ele estabelece uma meta de ganho e quando chega nessa meta ele vende o ativo. Nesse período de maturidade do investimento (preço de compra versus preço alvo), ele vai estudando outros ativos. Considero uma estratégia bem sensata e inteligente.

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GGRC começou a trabalhar o dinheiro da emissão, galpão em Santa Barbara d’Oeste com cap rate de 11,70%. Ótimo valor, a princípio. Expectativa de até R$0,10 na cota.

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Que excelente noticia! :money_mouth_face:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=46792

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Contrato atípico de 15 anos com uma empresa líder no setor de tecelagem. Bão demais. rsrs

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como diversificar em fii hoje com 10, 20K ?
ponderando tanto a renda como o crecimento dos ativos ?

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Um bom começo é o exemplo da carteira de FIIs do índice Pense Rico. Mostra a alocação e diversificação a um determinado valor de aporte. Longe disso ser recomendação, mas é um ponto de partida.

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O pdf fala em distribuição de no mínimo 95% com apuração semestral. Então não cai nada mensalmente para o cotista referente a esse contrato? Serão 2 recebimentos ao ano?

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bOA TARDE Cadu

Aproveitando o assunto dos fundos, aqui no fórum vemos varíos exemplos de avaliação de ações PSBe FCD , AT ., porém não tenho encontrado nada prático para escolher se é um bom momento ou nao de entrar em um Fii

Tem algum exemplo prático para ajudar como avaliar ?
Exemplo , por que o fundo KNRI Kinea não está na lista de fIi do site?

Agradeço desde já.

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Isso é o que define a legislação, a grande maioria dos FII paga mensalmente. A Lei define que no mínimo vai haver 1 pagamento semestral de pelo menos 95% do resultado.

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Resultado da AGE do dia 17/04 do BCIA11:
REPROVADOS;
1 e 2) Permitir ao gestor comprar LCI da própria Bradesco com rentabilidade minima de 80% do CDI.
3 e 6) Nova emissão ao preço de r$ 105
7) Permitir ao gestor emitir fundo sem AGE limitado a 20 milhões de cotas
8) Em caso de reprovação do item 7 Permitir ao gestor emitir fundo sem AGE limitado a 10 milhões de cotas
9 e 10) Permitir ao Bradesco em caso de aprovação do 7 ou 8 ser contratador como formador de mercado bla bla bla

Demais itens perderam objeto.

Pautas AGE aqui: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=45270
Resultado da deliberação aqui: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=46794

Enfim, se tivessem aprovado nova emissão eu teria comprado, porém algumas das propostas ali iriam prejudicar os investidores então foi bom ter como resultado a reprovação das propostas.

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O @guipasqual explicou bem.
Isto é para evitar que os fundos só fiquem fazendo caixa e não distribuindo os dividendos. Ou seja, se um fundo vende uma parte de um imóvel por exemplo, ele terá até o final do semestre para distribuir pelo menos 95% deste valor.

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Fiis tem um modo de análise diferente das ações. Neles tem de pesar diversos fatores para ver se a relação risco x retorno está atrativa, como qualidade do empreendimento, diversificação de inquilinos, preço do aluguel, localização, p/vp, dy, e os tipos e durações dos contratos.

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