Considerando o seguinte:
- Foco em renda;
- Foco em tijolo, porque papel é RF.
A vantagem que eu vejo nos FIIs é que o “pingado mensal” não muda independente do ciclo de juros.
Óbvio que podemos ter vacância, inadimplência e outros imprevistos de curto prazo, mas no geral, a “renda mensal” não oscila praticamente nada.
E ainda contamos com o reajuste anual dos aluguéis.
Esse parágrafo acima não refletiu bem a realidade dos últimos 5 anos por causa da pandemia e pelo fato dos FIIs estarem saindo da sua infância para sua adolescência (crescimento do PL e consolidação do mercado), mas é o que tende a acontecer (na minha opinião).
Estou tentando achar um texto que postei no ClubeFII falando desse lance da “adolescência” dos FIIs, mas não estou achando.
Basicamente o que eu dizia era que os FIIs ainda estão amadurecendo. Saímos da infância, aonde quase tudo era fundo passivo, e hoje estamos num momento de crescimento que estamos tendo que conviver com emissões constantes que seguram o preço e trazem volatilidade, alavancagens mal feitas (os gestores foram pegos de calça curta em alguns casos e também estão aprendendo a lidar com isso) e as consolidações, aonde fundos menores estão sendo incorporados por maiores.
Há poucos anos nem sonharíamos com fundos com 5 Bi+ de PL…
Enquanto esse processo de crescimento continuar, ainda vamos viver com uma volatilidade maior que a esperada pra essa classe de ativos.
Na minha humilde visão, daqui uma década talvez, teremos menos fundos, porém os que ficarem serão bem maiores, diversificados e com uma relação risco/retorno melhor. Sendo que qualquer nova emissão e/ou alavancagem não terá mais peso relevante no PL.
Aproveitando o “textão”, fecho o post comentando minha visão sobre tributação.
O que antes eu via como quase certo, agora vejo o oposto.
Motivos:
- Com a criação dos Fiagros, qualquer ideia de tributação dos FIIs os atinge também. Como a bancada de parlamentares do agro é relevante em tamanho e poder, eles não vão deixar isso passar.
- O funding do mercado imobiliário tinha grande peso da Poupança e do FGTS. Hoje o crédito privado assumiu esse papel de protagonista. Então… tributá-lo seria encarecer aquilo que mais financia dois setores extremamente importantes pro país, o agro e o imobiliário.
