Isso é consequência do mercado ser reativo e não proativo. Quando as coisas melhoram todo mundo corre para fazer a obra que está com demanda, mas o ciclo dependendo do ativo pode levar 12 meses ou 60. Nesse meio tempo mais gente começa a fazer o mesmo porque a demanda continua aumentando, só que logo acontecem as primeiras entregas e o mercado absorve muito rápido, os preços disparam e quem começou devagar, acelera, se alavanca e começa a fazer projetos menos atrativos. Depois da demanda reprimida acabar o mercado começa a entregar 60-70% dos projetos e isso vem muito rápido, além da absorção normal. A vacância passa do ponto de mínima para um patamar mais elevado, e continuam chegando novos empreendimentos, que encalham. Nesse ponto os lançamentos são cancelados e ninguém faz mais nada “até as coisas melhorarem”. Aí começa o ciclo novamente, sempre nessa dicotomia euforia/é o fim do mundo.
Alguém tem opinião formada sobre qual é o melhor FII de papel para se usar como Caixa de oportunidade? Pensei no mxrf11 simplesmente pela alta liquidez (e fundo com o maior número de cotistas)
Talvez kncr11. Pode ter menos cotistas, mas a liquidez é maior, pois é o segundo maior fii do mercado. E é um dos mais high grade do mercado. Tem a carteira toda em cdi.
Pessoal, abram o olho com subscrições na Modal Mais ein !!
Subscrevi ao XPML final de setembro, abateu no extrato, saiu a grana,
fui conferir a custódia e as cotas não entraram,
acreditem se quiser, conferi redobrado, não entraram mesmo,
já abri suporte e estou no aguardo de resposta,
mas fica aí o relato de uma falha no sistema absurda, basicamente grana que sumiu, com certeza eles vão resolver mas e se eu não conferisse e reclamasse??
absurdo de qualquer forma, não adianta me falar que “tá tudo bem, acontece…”
fiquem ligados !!
Responderam o seguinte… segundo eles, tá como recibo de cota com a emissora e não converteram em cotas até hoje…
mas isso não tem nada a ver com a questão do fundo ter alocado ou não o capital, certo?
pois independente disso, já era pra estar como cota nessas alturas,
e o caixa captado no fundo de qualquer forma…
alguém mais fez essa subscrição do XPML do final de setembro de 13,12% ?? (deste ano, é claro, foi a última que fizeram)
DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS
A XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A., com sede na cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153, sala 201, inscrita no CNPJ sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”), na qualidade de administradora e a XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., com sede na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, Torre Sul, 30º andar, na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), na qualidade de gestora do XP MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 28.757.546/0001-00, (“Fundo"), vem por meio deste comunicar aos cotistas que:
- O valor dos rendimentos do XPML11 referente ao mês de outubro de 2022 corresponde a R$ 0,75000000 por cota, e o pagamento será realizado no dia 25 de novembro de 2022 aos detentores de cotas do Fundo no fechamento do dia 18 de novembro de 2022.
Os recibos referentes a 7ª oferta de cotas do Fundo (“Oferta”) referem-se às liquidações ainda não convertidas em cotas do Fundo (XPML11). A conversão dos recibos (XPML13 e XPML14) ocorrerá logo após a divulgação de rendimentos de novembro de 2022, a ser realizada no dia 16/12/22, seguindo todos os trâmites operacionais da B3. Em relação aos rendimentos dos recibos (XPML13 e XPML14), durante o mês de outubro de 2022, a Gestora comunica que:
-
Os recibos XPML13, referentes à liquidação do Direito de Preferência da Oferta no dia 30/09/22, terão direito ao recebimento de R$ 0,8441788 por recibo, correspondente às receitas financeiras (CDI pro-rata do período) desde a data de sua liquidação até o dia 31/10/22. O pagamento será realizado no dia 25 de novembro de 2022 aos detentores de recibos XPML13 do Fundo no fechamento do dia 18 de novembro de 2022.
-
Os recibos XPML14, referentes à liquidação das Sobras e Montante Adicional da Oferta no dia 17/10/22, terão direito ao recebimento de R$ 0,4201307 por recibo, correspondente às receitas financeiras (CDI pro-rata do período) desde a data de sua liquidação até o dia 31/10/22. O pagamento será realizado no dia 25 de novembro de 2022 aos detentores de recibos XPML14 do Fundo no fechamento do dia 18 de novembro de 2022.
Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
Atenciosamente,
São Paulo, 18 de novembro de 2022
XP INVESTIMENTOS CCTVM S.A.
(Administradora do Fundo)
XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA.
(Gestora do Fundo)
Estou acompanhando tbm.
Tenho conta na Modal. Problema com subscrição nunca me ocorreu, mas ordem de compra cancelada já apareceu sem eu mesmo nem ter feito, tmb apareceu duas cotas de vrta11 sem eu ter comprado.
Fiz um estudo sobre a % de anos que cresceram os rendimentos, vim compartilhar, peguei todos os FIIs:
- 9600 ou mais negócios por mês (1 negócios por minuto);
- Maiores ou igual a 10 anos;
- Excluindo o primeiro ano (Pois a maioria não é pago todos os meses no primeiro ano)
| HGBS11 | 38,46% | |
|---|---|---|
| KNRI11 | 36,36% | |
| RBVA11 | 33,33% | |
| HGRE11 | 30,77% | |
| RCRB11 | 30,77% | |
| BRCR11 | 30,00% | |
| HGLG11 | 20,00% | |
| JSRE11 | 20,00% | |
| BTLG11 | 18,18% | |
| KNCR11 | 11,11% | |
| MXRF11 | 11,11% | |
| VRTA11 | 11,11% | |
| HGCR11 | 9,09% | |
| FEXC11 | 0,00% |
E quantos % cresceu o rendimento por ano (Média Selic do periodo 8,85%):
| HGBS11 | 38,46% | 10,11% | |
|---|---|---|---|
| KNRI11 | 36,36% | 10,54% | |
| RBVA11 | 33,33% | 9,32% | |
| HGRE11 | 30,77% | 10,07% | |
| RCRB11 | 30,77% | 3,91% | |
| BRCR11 | 30,00% | 8,00% | |
| HGLG11 | 20,00% | 7,21% | |
| JSRE11 | 20,00% | 6,42% | |
| BTLG11 | 18,18% | 5,84% | |
| KNCR11 | 11,11% | 13,63% | |
| MXRF11 | 11,11% | 5,63% | |
| VRTA11 | 11,11% | 5,27% | |
| HGCR11 | 9,09% | 0,26% | |
| FEXC11 | 0,00% | 0,00% |
Resumo: Desanimador, será que peguei um ciclo ruim para os alugueis? Será que haverá mudança no futuro? Não sei não, melhor esperar a historia se contar.
Acho que estamos no pior momento para analisar rentabilidade de FIIs. Saímos de crises sucessivas e estamos no pico da SELIC, com previsão de aumento futuro dos juros (apesar de ser meio improvável, sendo mais provável a manutenção da taxa alta por mais tempo).
Isto faz com que a rentabilidade seja deturpada para baixo. Não que esse estudo não seja real, mas ele pode gerar um efeito indesejado: fazer com que as pessoas não invistam em FIIs exatamente no melhor período possível para fazer isso, pois, a longo prazo, te garante uma rentabilidade diferenciada do mercado em “tempos normais”.
Então o estudo é de 10 anos ou mais, conforme os fiis mais velhos que temos, não é bem de agora, é um retrato um pouco maior, entrar agora é um risco, pois não temos o tempo maior ainda para analise, mas dentro do que temos não é animador, mas sempre quanto maior o risco maior o retorno ou o prejuízo também.
Ahhh e a rentabilidade nesse caso é o valor pago por cota, não tem relação com o valor da cota, nem com a selic, que só afeta o preço da cota, justamente pela relação risco x retorno, RF X FII, com inflação em alta, como ja tivemos na pandemia, o rendimento deveria subir, assim como os aluguéis, por serem em sua maioria reajustados pelo igpm, mas eu sei que foram renegociados para baixo ainda, o que deixa mais em duvida a capacidade de repassar a inflação para os contratos de aluguel.
Tem também um detalhe, a indústria dos FIIs se modificou bastante nos últimos anos, antes tinha muito FIIs com patrimônio baixo, as vezes concentrado em um único ativo. A indústria cresceu já temos várias opções acima de 1 Bi com vários imóveis, os FIIs de CRIs também se expandiram bastante. Esses últimos 5 anos ditarão muito mais o futuro do que os últimos 10 ao meu ver.
Sobre rentabilidade, gosto muito da carteira da Suno, acho que tem 6 anos, nela o rendimento (valorização + rendimentos) está um pouquinho melhor que IPCA + 6%, mesmo com todas essas nuances dos últimos anos. O resultado foi quase o dobro do IFIX. Pela minha experiência, qualquer um que fizer feijão com arroz, evitando as grandes armadilhas, deve ter performado acima do índice.
This 
Exato, como não tenho pressa, nem necessidade de investir em nada sem historico bom, vamos ver como se comporta, lembrando que o mercado imobiliário é ciclico e oportunidade não vai faltar.
Em relação a suno prefiro o ntnb mesmo, risco x retorno melhor, bem que nem nesse agora eu aplico, só de ipca + 7,30% pra cima, como ja tenho de outras epocas, de resto prefiro empresas mesmo, base do capitalismo, risco x retorno bem melhor, mesmo que com mais volatilidade de curto prazo.
É isso ai, na minha carteira tenho cerca de 8% em FIIs, acho a rentabilidade ok e me dá um colchão de rendimentos, no mais também prefiro as ações da bolsa.
acho que essa é a grande questão da RV, porque a maioria não fica?
justamente porque fazem essas contas e desanimam,
porém há estudos de LP que mostram que os retornos em bolsa sempre vem em “soco”, ficar fora da bolsa nos melhores 10-15 dias em 20 anos vc perde quase todo retorno,
claro que talvez com imóveis seja diferente das ações, porém acho que nem tanto, pois quando uma realidade muda eles dão guinada de preço também…
Quando se fala em empresas, com certeza pelo simples fato de não ser obrigado a distribuir 95% do lucro, dando assim a possibilidade de crescimento infinito, já fiis não, além de serem ligados predominantemente ao mercado imobiliário, que é ciclico, então haverá outras oportinidades, com mais historico.
Ahhh e sim ficar de fora é o pior que vc pode fazer, falando de empresas, por isso buy and hold. Mas ficar 100% em empresas também é péssimo, por que, quando chegar la no fundo, não tem RF para dar uma acalmada, não tem fii, não tem investimento no exterior, certeza vai vender tudo no fundo em Pânico, junto com a manada.
Bem colocado.
Creio que os FIIs hoje estão dando uma oportunidade melhor de entrada do que ações de uma forma geral (vejo nas ações espaço para mais quedas, e ainda esperaria a definição para o nome do ministro da fazenda). Temos FIIs com risco bem inferiores a ações, abaixo do VP, e pagando 1% mês de DY.
Isso que não entra na minha cabeça: como os FIIs de tijolo estão conseguindo alugueis tão bons?