nao tenho
se tivesse venderia como fiz com xted11…
Saiu fato relevante de XPCM.
Estimativas da XP Gestão:
Além dos alugueis por 18 meses x ,085 = 15,30
Temos as seguintes extimativas para as multas: (a)
R$2.677.460,16 (ou R$ 1,11/cota); e (b) R$18.847.003,77 (ou R$ 7,80/cota), totalizando R$ 21.524.463,93 (ou
R$ 8,91/cota)
Portanto, em dezembro de 2020 os cotistas terão recebido algo em torno de 15,30 + 8,91 = 24,21 por cota.
O valor patrimonial estimado é de 85,48 por cota.
Como não acredito em uma locação no curto prazo do edifício, o valor patrimonial é irrelevante para mim. Então eu venderia todas as minhas cotas no valor atual.
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Senão me falha a memória, o fundo tem algum endividamento para liquidar tb, que seria descontado deste valor.
Pelo que eu li no fato relevante, O fundo teria a receber, além dos itens (a) e (b) citados acima, um item © relativo à locação complementar II. Porém este valor foi cedido a fim de captar recursos para obras. Portanto esse valor será pago para os titulares das CRIs emitidas. Entendo que a PB irá pagar ao fundo e o fundo irá repassar aos CRIs, ou seja, fica no zero a zero.
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Correto parcialmente. O fundo não deve distribuir este valor integral, deve reter uma parte como caixa para pagar os custos e despesas do imóvel enquanto não consegue um novo locatário.
Por outro lado, quanto tempo poderia demorar para venderem este imóvel? Este valor é viável ou está inflado?
Eu acho o risco deste fundo virar um Xted muito grande. O imóvel ao meu ver neste preço está caro, e a localização dele não é muito boa. Some a isso que Macaé ainda está meio deserta. Acho que nem com desconto de 50% conseguiria vender facilmente.
Mas se a cotação bater abaixo de 50 em breve, a relação risco x retorno já fica mais atrativa.
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Exatamente.
A PB desocupou outro prédio aqui em Macaé a uns 2 anos e até hoje está vazio.
Eu sinceramente só pensaria em entrar na casa dos 40.
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Esse prédio não vende aqui em Macaé, sem chance.
É um elefante branco, o maior prédio da região. Apenas a PB consegue ocupar todo o prédio.
O melhor que o fundo pode fazer é, assim que desocupar, realizar obras para transformar em um centro comercial, para locar cada andar para uma empresa. Sem nenhum cálculo, imagino que num cenário otimista, conseguiria locar 1/3 nos primeiros 2 anos.
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É um verdadeiro elefante branco mesmo… não tenho dúvida que será o próximo XTED
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Não conheço a região de Macaé, mas vi um comentários no Youtube de que seria difícil alugar esse imóvel por lá. Vi outro comentário de um morador de lá falando sobre a possibilidade de novos negócios através do pré-sal para a região, mas seria por volta de 2021 a possibilidade de melhoria.
Esse FII mostra a importância de analisar as perspectivas de multi-imóveis, multi-inquilino, multi-região, localização, qualidade dos inquilinos, setor de atuação do FII e perspectivas futuras de negócios.
Tem um livro que estudei que passa o seguinte check-list para análise de um FII:
a) Imóveis Localizados Estrategicamente (por exemplo, shopping - região central; logístico - próximo a aeroportos ou rodovias);
b) Avaliação do Gestor e do Administrador;
c) Imóveis Novos ou em Boas Condições (devido aos custos de manutenção e retrofit);
d) Baixa Vacância Física Histórica;
e) Baixa Vacância Financeira Histórica;
f) Qualidade dos Inquilinos e possibilidade de renovação (principalmente, se for governo);
g) Prazo dos Contratos de Aluguel (Típicos e Atípicos);
h) Contratos Atípicos Bons;
i) Diversificação em Imóveis e Regiões;
j) Diversificação em setores ou centralização estratégica (Logístico, etc);
l) Distribuições de Proventos Histórica;
m) Características de Perpetuidade (negócio com perspectiva de longo prazo);
n) Irreplicável (Fosso Competitivo - se está sujeito a competição com outros fundos);
o) Imóveis Multi-Uso (se podem ser adaptados para outro setor ou outra utilidade);
p) Nível de Liquidez Alta;
q) Já ocorreu riscos de perdas, insolvência, ações judiciais etc
r) Vantagem Competitiva no Fundo (por exemplo, imóveis localizados estrategicamente + preço de aluguel competitivo);
s) Nível Dividend Yeld Histórico Bom;
t) Custos Administrativos Baixos;
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Alguem sabe quando vao creditar as quotas das sobras de subscrição da oujp11? Comprei, paguei, mas ainda não levei!!!
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Começo de agosto. Não lembro bem, mas acho que dia 05/08.
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vai ate 29/07 as sobras … tem tempo ainda , vai ser somente em agosto
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Obrigado amigos! Abc
Subscrição de HGRE11, valor R$ 144,88; na proporção de 0,38703945497.
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=53543
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Pretendo participar com 100% da minha possibilidade. Que dia começa?
JSRE ia ter subscrição também, certo?
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Pelo informe (pág. 76), o exercício de preferência será de 23/08 a 04/09. A data base para tal será divulgada em fato relevante em 14 ago. Sobre JSRE, não acompanho.
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Em partes sim. Tem alguns riscos envolvendo o ativo, fato que faz o VPA estar tão baixo.
Riscos: administradora e gestão renunciaram no começo do ano, e a hedge até agora não decidiu se assume a gestão, inadimplência em alta, e necessidade de reformas. O DY deve ficar muito abaixo da média do setor por um tempo, não vejo pro conta disso muitos drivers positivos no CP que possam elevar a cotação, somente o da hedge resolvendo entrar na gestão mesmo (por outro lado, se ela declinar, o ativo deve cair forte).
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Abaixo de 50 começa a melhorar a relação risco x retorno. Vou esperar a queda estabilizar, para avaliar uma possível entrada. Mas se bater em 45 já entro mais tranquilo.
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Olá pessoal!
Ainda vale a pena entrar em FIIB11 ou está muito esticado?
Entrar na onda ou esperar correção?
O que vcs fariam?
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Ainda acho atrativa.
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