Título auto explicativo.
Já comentei em outros posts que nos últimos cinco anos eu construí duas casas.
Vale informar que tenho mais de dez terrenos onde poderia construir.
Então, andei estudando a possibilidade de construir moradias para alugar/vender.
Andei estudando o assunto, além da prática que adquiri nas duas construções anteriores nas quais, embora tivesse contratado um construtor, eu fui praticamente gerente de obra. Além de fazer todas as compras. Também, como sou engenheiro mecânico, eu estudei a parte de concreto, fundações, hidráulica, etc. de eng. civil.
Pois bem, também já informei em algum post que sou aposentado e cheguei à conclusão que não estou muito a fim de tratar de questões de aluguéis de imóveis.
Então, nessa linha, no momento mantenho apenas a ideia de construir um pequeno prédio comercial para alugar para médicos e dentistas.
Fruto do meu relacionamento com duas empresas da cidade que alugam equipamentos para construção civil e que prestam péssimo serviço eu pensei em abrir uma empresa para concorrer. Acho que seria uma boa aqui na cidade. Mas, também acho que não vou fazer.
Enfim, no momento o que vou fazer mesmo é investir em renda variável, principalmente ações, a partir de 2 de janeiro próximo futuro. É algo que posso fazer sozinho, tipo eu comigo mesmo. Vou investir todo mês por dois anos e ir avaliando os resultados. Depois vejo o que faço. Paralelamente, vou fazer caixa para construir o predinho e melhorar uma construção que existe numa chácara que tenho, essa parte vai na conta do lazer.
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Na área de Tecnologia da Informação. É o que estudo e mais me interesso no momento…
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Mais para frente talvez eu e minha esposa iremos ver um consultório veterinário para ela.
Isso é projeto de longo prazo (2 anos+) e a gente ainda vai estudar direito se realmente vale a pena.
Eu fico meio receoso de investir parte relevante do patrimônio em um negócio só.
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Agro
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chegou a fazer uma estimativa de renda mensal com o aluguel? tipo se conseguiria 1 %? já fiz muita conta, nunca bate os fiis…
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eu não vejo vantagens em abrir negócio, a não ser que tenha possibilidade de escala. Se eu fosse obrigado a abrir, ía pensar em lanche e pizza.
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Esta é minha maior dificuldade pra empreender. Se eu tiver que dispor uma parcela significante do meu patrimônio pra isto, prefiro me manter investidor. Apesar de saber que poderia trabalhar como prestador de serviços de automação, onde o dispêndio seria baixo.
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Abrir um negócio sem formar sociedade limita bastante as possibilidades, o ideal é juntar gente que vá participar da gestão e um número de investidores capitalistas. Dá para entrar investindo zero, se você fizer um acordo p.e. para administrar a empresa abrindo mão da remuneração.
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Sim, já fiz todo tipo de conta. Aqui na região se for para construir residencial acho que conseguiria 0,4%am bruto em aluguel. Se for para comprar e alugar uns 0,6%am bruto. Esse rendimento baixo é que me fez sustar investimento nesta área, por enquanto. De qualquer forma preciso dar alguma destinação aos terrenos que tenho e que comprei há uns 30, 40 anos atrás.
Já no caso do terreno comercial que tenho acho que seria bem melhor, pois, fica perto (uns 300m) de um hospital e não tem muita disponibilidade na região. Assim, poderia alugar para médicos e/ou dentistas.
Para quem tiver interesse no assunto sugiro o livro The book on rental property investing do autor Brandon Turner. Na época que o comprei era o mais vendido do segmento no Amazon.
Ele é focado no mercado americano, mas a maioria das idéias podem ser adaptadas ao nosso mercado.
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A visão é diferente, o João parece ser empreiteiro, e não rentista… E construir é uma grande dor de cabeça…
Agora, se ele está na frente do projeto, contrata construtor, engenheiro… discute planta, compra material, negocia pagamentos, etc… com certeza o custo dele total vai ser muito inferior ao valor do imóvel… Digamos, uma casa no valor venal de R$ 200.000, ele vai ter gastado uns R$ 100.000 e vai alugar por R$ 1.000… E pode aferir lucro quando alguém quiser comprar o imóvel dele…
Agora, isso não é investimento somente, isso é trabalho… não dá pra confundir… sinceramente, eu prefiro 0,5%am de FIIs do que 1% nisso!! 
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Um negócio próprio é o investimento com maior risco e maior potencial de retorno que pode ter… tanto que empreendedores tem uma parcela alocada em RV muito menor do que no geral, uma vez que o seu negócio é um investimento de risco e bem volátil…
Cara, é complicado isso… se quer virar empreendedor, sugiro passar a estudar outras áreas gerais antes: marketing, liderança, gestão, etc… Além disso, é importante ter conhecimento específico e capital para iniciar (ou acesso a eles)… assim, acho importante foco
Sou sócio de uma empresa de consultoria e treinamento na minha área de atuação, tem uma barreira de entrada de conhecimento que é muito grande. Como é consultoria, é pouco capital intensivo, e mais serviços-intensivo…
Eu tentaria pegar a tua zona de conforto e tentar pensar em um negócio sustentável e viável nessa área… se tiver barreiras de entrada, perenidade e potencial de crescimento, melhor. E lógico, que tu enxergue um gap entre oferta e demanda…
Mas dando a resposta… áreas que eu acho promissoras no geral, e pensaria em encaixar nisso:
-Tendências: Inteligência artificial, data analytics, saúde em geral, prestação de serviços qualificados, soluções para eliminar intermediários da cadeia de negócios, logística, serviços para idosos.
-Áreas resilientes (demandam muito capital, ou alta alavancagem): agronegócio, commodities que tenham demanda (pode ser até abrir uma pedreira), energia elétrica.
-Áreas em baixa: comércio varejista tradicional, mercadorias manufaturadas de baixo valor agregado ou sensíveis a variabilidade cambial
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@joao58 foi isso mesmo? vc é empreiteiro e não rentista? o objetivo não foi ter um percentual mensal?
Aí o grande x da questão é a compra dos terrenos. Para conseguir bater fii, precisa comprar bem o terreno, uma boa negociação, leilão, ou “prever” um ponto comercial futuro, arriscar comprar algo com algum rolo.
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Ano passado viajei para o nordeste e usei algumas vezes em Porto de Galinhas e Fortaleza uma franquia de lavanderias 24h em que você mesmo lava e seca sua roupa. A grande vantagem é que não seria necessário ter funcionários e minha esposa poderia cuidar (limpeza e abastecer os produtos das máquinas). Até aí parece simples, mas me preocupa algumas coisas, principalmente aqui no RJ. Como teria Wi-Fi, poderia virar um local que todo mundo iria só pra usar a internet. Como irá ter ar-condicionado e bancos (para o pessoal aguardar as lavagens) poderia virar um lugar para o pessoal pegar um ar fresco. Fora o vandalismo e outras coisas que podem acontecer.
Por paixão eu teria um café.
Por estratégia eu teria algo no ramo de agricultura. Pena que eu me formei em uma área completamente distante (comunicação), mas adoraria trabalhar com o campo, implementar tecnologias pra melhorar a produção, desenvolver um negócio sustentável, etc.
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Conhecimento técnico ajuda, mas também atrapalha, principalmente quando a pessoa deixa de enxergar a saúde financeira para focar somente em questões operacionais, que às vezes são até caprichos, ou então a pessoa tem bastante conhecimento tecnico mas é temerário com finanças. Não ser da área mas ser interessado pode ser uma grande vantagem. Vejo bastante disso. Exemplo é a Ourofino, vide os fundadores.
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Meu caso é um tanto diferente da maioria aqui porque devo ter o dobro da idade de muitos.
Bem, como já disse sou aposentado e poderia nesse instante não fazer mais nada e viver da minha aposentadoria até morrer.
No entanto, sempre fui um sujeito proativo. Trabalhei quase 40 anos para meu empregador e cumpria a agenda que me era passada. Agora pretendo ter apenas minha própria agenda.
Continuo proativo e entendo que preciso continuar sendo útil pelo menos para minha vizinhança, seja qual for.
Então a vida continua. Conforme disse anteriormente tenho uma série de terrenos que comprei quando era bem jovem. Também gosto de construção civil. Então, pretendo de alguma forma dar continuidade nesta linha, pois, “o destino” me trouxe até aqui. Duas construções que realmente pretendo fazer são: um prédio comercial para alugar para médicos e uma construção de lazer numa chácara onde eu possa me reunir com meus filhos e neta.
O restante dos imóveis talvez eu venda parte para fazer algum dinheiro. Mas, sou mais de comprar do que de vender.
Essa é uma parte.
A outra parte é rolar o dia-a-dia.
E finalmente, no momento, a outra é investir em renda variável com as pontas de dinheiros que me sobram mensalmente.
Então, eu tenho multiplos interesses ao mesmo tempo. Tudo isto operando bem sozinho, pois, minha filha mora no USA e tem vida própria, meu filho, embora já seja pai, é meu dependente. E minha mulher atual também é dependente.
Já havia contado parte desta história na minha apresentação, mas aqui adiantei mais um pouco do meu universo.
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Embora possa parecer estranho um bom negócio para se montar neste momento é exatamente o assunto deste Fórum.
Uma carteira de ações, mas gerida como um negócio não apenas como um investimento.
Chamamos de Escritório de Trade, porque quando comecei esta forma de operar, tudo era baseado em operações de curto prazo, e com origem apenas em analise técnica. Hoje já temos um modelo mais diversificado, que nos permite auferir ganhos com os ativos, como o lançamento coberto, que é uma das nossas fontes de receita mais importantes. Não é a maior, mas é a mais constante.
O objetivo é operar exclusivamente Ações, sejam através delas mesmos, opções ou ETF,s.
Alguém poderia dizer, mas isto é o que um trader faz. Embora seja uma profissão que pode ser muito lucrativa, ser trader é também uma atividade extremamente estressante e solitária. Mas quando demos um passo no sentido de organizar as operações e dar a elas uma “estrutura empresarial” modificamos completamente a forma de encarar o mercado.
Não trabalho sozinho, temos 4 pessoas envolvidas, cada qual com uma responsabilidade definida o que minimiza muito o trabalho individual, além de aumentar a nossa capacidade de investimento e de diversificação. Somos de fato uma empresa, com agenda, reuniões, atividades bem definidas, contador e por ai. O que não temos são coisas acessórias, e ninguém que não esteja de fato ligado a nossa “produção”.
Operamos com um certo nível de automatização porque dos 4 “sócios”, 3 são da área de informática, então construímos e mantemos um sistema até bem sofisticado para nos dar apoio nas nossas tomadas de decisão.
O investimento foi o dinheiro aportamos incialmente, a o longo do anos, fizemos diversos aportes de capital. O lucro é resultado, paga despesas e o restante vai para o bolso, ou para outro tipo de investimento. No nosso caso, alocamos no negócio de construção, mais especificamente reforma. Compramos imóveis desvalorizados em locais valorizados, e vamos lentamente reformando, utilizando o dinheiro do lucro obtido no Escritório de Trade.
Temos um capital operacional definido, e um percentual que mantemos em reserva, então quando temos meses ruins alteramos a reserva, o que permite não só recompor o caixa, como aumentar a nossa carteira, uma vez que quando isto ocorre geralmente os preços estão atrativos. Só para dar uma idéia, no momento estamos com 60% do nosso capital na reserva.
Nos bons meses, podemos tomar a decisão de aumentar o capital a partir do lucro gerado, ou simplesmente sacar o lucro, como ocorre em qualquer tipo de negócio. Quando acreditamos que teremos um movimento mais significativo, podemos até mesmo fazer um aumento de capital. Já fazem mais de 3 anos que isto não ocorre, porque atualmente a simples mudança na reserva abre diversas oportunidades de compra.
Tínhamos criado algo parecido com o que fazemos na bolsa, com os FII’s, chegamos a trabalhar 3 anos com este modelo, mas quando identificamos que eles de verdade não substituíam investimentos imobiliários, ou melhor, ofereciam ganhos ínfimos perto das operações reais com imóveis. Deixamos este tipo de ativo de lado e fomos trabalhar com os imóveis diretamente.
As nossas maiores despesas do Escritório de Trade, são com o nosso próprio treinamento, e com as assinaturas que fazemos de diversas casas de analises, a fim de manter uma carteira mais ajustada com o consenso do mercado. O que comprar vem dai, a hora da compra é sempre definida por analise técnica.
É como qualquer negócio, hora temos lucro, hora prejuízo, mas a decisão de colocar mais capital, ou simplesmente incorporar o lucro obtido, esta longe de ser automática.
Hoje inclusive, com mais oferta de credito, contrato de termo, conta margem, podemos financiar diversas operações que no final acabam por melhorar o nosso desempenho. Mas no nosso caso, quase nunca utilizamos estes dispositivos nas nossa operações. O fato é que eles estão a disposição caso desejemos aumentar as operações.
Hoje simplesmente tratamos como um negócio que ter que ser rentável, e quando falo rentável é que de fato gere dinheiro, não é a valorização da carteira que conta. De forma alguma o lucro fica em papeis, ele permanece na corretora, em algum tipo de aplicação de curto prazo, mas jamais em ações.
Somos uma empresa normal, compramos, vendemos, temos “encalhe no estoque”, as vezes até liquidamos, a única diferença que são ativos financeiros, então a nossa estrutura é muito enxuta.
Como qualquer empresa, temos que ser remunerados por nosso trabalho. No caso somos remunerados indiretamente, pois como eu falei a remuneração vai para outra atividade, mas podemos mudar isto se quisermos.
Quando vendemos um imóvel, geralmente compramos outro, o lucro pode até ser destinado ao aumento do capital operacional. A diferença básica esta ai, a simples liberação do dinheiro vai direto para o “negócio”, não temos que gastar com estrutura, aumento de despesas, nada. Sem desperdícios, de dinheiro e de tempo.
Desta forma temos um negócio flexível que atua em diversos segmentos, porque é exatamente isto que é o mercado acionário. O único problema do modelo, é se você realmente operar como uma empresa como fazemos, porque o IR é muito alto. Estamos avaliando resolver este problema com a abertura de um Clube de Investimento, porem para termos redução nas taxas cobradas pelas corretoras para a administração do clube, temos que colocar um valor um pouco alto, então ainda estamos avaliando os reais benefícios desta mudança.
Ocorre que as vezes, especialmente quando o mercado esta lateral, giramos varias vezes o nosso dinheiro, e para clubes a taxa de corretagem é cheia (0,5 na compra, 0,5 na venda), isto acaba corroendo o nosso lucro.
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Humm… não entendi… São tipo um fundo multimercado que investem desde em ações e derivativos, misturado com um FII que fazem retrofit de imóveis? 
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