TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CNPJ/MF sob o nº 28.548.288/0001-52 Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11 FATO RELEVANTE RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DO ATIVO “CAMIL/RJ” BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Iguatemi, nº 151, 19º Andar (Parte), Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de 30 de junho de 2011, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Apeninos, nº 222, Conjunto 3002, Paraíso, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.362.610/0001-87, devidamente credencida pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.864, de 04 de agosto de 2011, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 28.548.288/0001-52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral, nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31.10.2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), que: O Fundo recebeu Notificação enviada pela CAMIL ALIMENTOS S.A. (“Camil”), comunicando a sua intenção de rescindir antecipadamente o “Contrato de Locação de Bem Imóvel Não Residencial” celebrado em 19.10.2019, conforme alterado (“Contrato de Locação”), tendo por objeto o ativo localizado na Avenida Brasil, nº 51.000, Santa Cruz, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Ativo Camil/RJ”). A rescisão, com a consequente desocupação e devolução do ativo por parte da Camil ao Fundo, ocorrerá no prazo de 9 (nove) meses contados do envio da referida notificação (“Aviso Prévio”). A rescisão antecipada do Contrato de Locação implica na obrigatoriedade do pagamento, pela Camil ao Fundo, de multa rescisória no valor equivalente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel mensal vigente à época da rescisão, calculada de maneira proporcional ao período que restar para o término do Contrato de Locação (“Multa Rescisória”). A receita de locação do Ativo Camil/RJ representa cerca de 4,8% da receita mensal imobiliária do portfolio consolidado. Considerando ainda o prazo do Aviso Prévio e o valor da Multa Rescisória devida, o Fundo terá cerca de 20 (vinte) meses para trabalhar a estratégia de locação do ativo sem impacto de renda para o Fundo. Localizado no bairro de Santa Cruz, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, o Ativo Camil/RJ possui cerca de 28.000m² de área construída, em um terreno com mais de 68.000m², com frente e acesso direto para a Avenida Brasil, uma importante via de escoamento da produção para o mercado consumidor do Rio de Janeiro e localizado a aproximadamente 46,8km do centro da Cidade. De acordo com relatório do 4º trimestre de 2020 da Consultoria Cushman & Wakefield sobre o segmento de galpões logísticos e industriais no Brasil, a região de Santa Cruz tem praticamente o mesmo tamanho da região da Pavuna no mercado de galpões do Rio de Janeiro em termos de área bruta locável, sendo esta a segunda maior região do estado, e atualmente não possui espaços vazios para serem locados, ou seja, vacância de 0,0%. O preço médio pedido de locação da região não foi atualizado nesse relatório, mas os valores apresentados em relatórios anteriores eram entre R$ 17,00/m² e R$ 23,00/m², com média de R$ 19,20/m². O valor de aluguel atual do Ativo Camil/RJ é de R$ 14,75/m², bastante competitivo e extremamente favorável à estratégia de locação do ativo. A Administradora e a Gestora atuarão no sentido de adotar as providências necessárias para tentar rever a decisão da Camil, e, em caso de insucesso, iniciarão imediatamente a estratégia de locação do Ativo Camil/RJ, bem como adotarão as providências necessárias para receber o Ativo Camil/RJ no prazo marcado e de acordo com as condição de conservação e manutenção iniciais, assim como para receber o valor da Multa Rescisória devida, tudo conforme previsto no Contrato de Locação. A Administradora e a Gestora manterão os Cotistas do Fundo e o mercado atualizados sobre eventuais desdobramentos dos assuntos tratados neste Fato Relevante. A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura. ESTE COMUNICADO NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO OU DE SUBSCRIÇÃO DAS NOVAS COTAS. ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS QUE VENHAM A SER DISTRIBUÍDAS NO ÂMBITO DA OFERTA, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO NAS COTAS . São Paulo, 02 de fevereiro de 2021. BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.
Excelente notícia para os cotistas.
O aluguel da Camil estava abaixo do valor de mercado.
A vacância na região é zero. Logo, será alugado por valor maior.
Ainda por cima, vamos receber a multa rescisória.
só achei estranho o contrato atípico ter multa menor que o prazo total do contrato, como é comum ver em outros fundos…
Acho que somente os contratos com a GPA que são neste modelo atípico (que representam uns 90% do fundo).
Quem quiser conferir o prédio que será devolvido:
TRXF desde o ano passado tem sido um dos ativos com maior peso na minha carteira, nunca entendi pq a negociação das cotas ficava na casa dos 90, baixo risco com bom retorno de DY. E nos últimos meses a cotação resolveu andar bem. Foco no LP.
Creio que um ponto fundamental foi a gestao mostrar transparência e proximidade com os cotistas = através de lives. como também aumento dos dividendos com acertos nas manobras dos gestores
TRXF11 - 7ª emissão
Oferta 476
fator de proporção: 0,2186249878682
Valor: R$ 104,55 (já com taxa inclusa) taxa de R$1,55
Data corte: 14 de outubro de 2022
Direito de preferencia: 19 a 31/10
Liquidação: 01/11/2022
TRXF efetuou a venda de um imóvel e está em fase de subscrição. Segue um resumo do relatório sobre estes dois assuntos:
Sobre a venda, • O lucro representa a antecipação de 44 meses do resultado líquido mensal gerado
pelo imóvel ao TRXF11, considerando a receita de aluguel e os juros da securitização.
A venda permitirá diminuir de forma direta a alavancagem do TRXF11 e a
concentração no GPA, que hoje corresponde a mais de 25% das receitas do Fundo;
• A operação gerará recursos para o investimento em novos imóveis que estão sendo
adquiridos/construídos com cap rates substancialmente maiores nesse momento de
mercado mais favorável ao comprador e de maior escassez de recursos.
Os valores acima ainda não contabilizam a aquisição das lojas Mateus – Belém/PA,
Obramax – Região Metropolitana/SP e Obramax – São José dos Campos/SP, todas em
fase de diligências e superação de condições precedentes, e também o desinvestimento
da loja Pão de Açúcar – Vila Clementino/SP. Ou seja, a estratégia de desalavancagem e
diversificação de receitas não só continua, como já está contratada.
Em linha com essa estratégia, no dia 19 de abril foi comunicada por meio de Fato
Relevante a aprovação e o início da 8ª Emissão de cotas do TRXF11, que tem como
principal objetivo captar os recursos necessários para a continuação do desenvolvimento
e aquisição das lojas Obramax, Leroy Merlin e Mateus, seguindo o processo de
desalavancagem e diversificação das receitas do Fundo.
Esta nova Emissão, que será realizada de acordo com os termos da Resolução CVM 160
e será destinada para os próprios cotistas do Fundo e Investidores Profissionais, tem
como principais características:
Montante Inicial da Oferta: R$ 64.999.964,96
Montante Mínimo da Oferta: R$ 1.000.090,28
Preço de Emissão Unitário: R$ 101,78
Custo Unitário da Oferta: R$ 0,27
Preço de Subscrição: R$ 102,05
Fator de Proporção: 0,053251785859 sobre o número de cotas detidas pelos cotistas no
fechamento de 25 de abril. Ou seja, um cotista que possui 19 cotas terá direito a 1 cota
no direito de preferência (19 x 0,053251785859 = 1 cota inteira)
Período do Direito Preferência: A partir de 28 de abril, inclusive, e até 11 de maio,
inclusive, junto à B3, e até 12 de maio junto ao Escriturador das Cotas do Fundo
Salvo engano, a alavancagem total do fundo é maior se considerar o que tem dentro do TRXB11.
Creio que na tabela acima que postei já está incluso a alavancagem com o TRXB tb, pelo menos de forma proporcional a posição do TRXF nele, pois o PL do fundo que consta na tabela em abril 23 é o PL total, já incluindo o TRXB.
No ClubeFII um cara calculou como 49% a alavancagem total.
Se está certo eu não sei…
TRXB11:
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=446653&cvm=true
| 1 | Ativo – R$ | 857.156.352,27 |
|---|---|---|
| 2 | Patrimônio Líquido – R$ | 329.338.046,80 |
| 18 | Obrigações por securitização de recebíveis | 525.057.200,20 |
|---|---|---|
| 21 | Outros valores a pagar | 70.368,67 |
| 22 | Total do passivo | 527.818.305,47 |
Precisa ver se essa dívida de 527Mi do TRXB faz parte desses 743Mi do relatório do TRXF. Caso contrário a dívida sobe pra 1.2Bi.
