BRCR11 - BTG Pactual Corporate Office Fund


#1

Fundo imobiliário do BTG Pactual está pronto para ir às compras

GERAL - 22/09/2016 11h08

(Bloomberg) – O FII BTG Pactual Corporate Office Fund, maior fundo imobiliário do Brasil com cotas negociadas em bolsa, está procurando pechinchas no segmento que já esteve entre os mais caros do mundo: o de edifícios corporativos de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Adriano Mantesso, CEO do BC Fund, como o fundo é conhecido, planeja comprar fundos rivais com ativos que estão sendo negociados com desconto após a queda de preço dos aluguéis e a disparada da vacância de imóveis. Seu foco são os negócios em São Paulo e no Rio de Janeiro, as maiores cidades do país.

“A janela para aquisições está se abrindo agora”, disse Mantesso.

A crise econômica de dois anos, gerada por um misto de preços mais baixos das commodities e uma profunda crise política que afastou os investimentos de longo prazo, elevou as taxas de vacância dos melhores edifícios de escritórios de São Paulo e do Rio a níveis recorde. Agora, com os primeiros sinais de recuperação da maior economia da América Latina, os fundos que detêm os edifícios de primeira linha estão atraentes, disse Mantesso, especialmente porque os inquilinos dos escritórios menos glamorosos estão aproveitando os aluguéis mais baixos para se mudar para edifícios mais luxuosos.

As ações de muitos fundos de investimento imobiliário do Brasil ainda estão sendo negociadas abaixo do valor dos ativos que estes fundos detêm. As taxas de vacância dos melhores escritórios de São Paulo e do Rio continuam acima de 22 por cento, segundo a consultoria imobiliária Engebanc, contra 2,5 por cento em 2010. Isso, combinado com a queda dos preços dos aluguéis, afetou os retornos dos fundos imobiliários e criou uma oportunidade de investimento, disse o CEO da Engebanc, Marcelo Costa, em entrevista, em São Paulo.

“Quem tiver fôlego e paciência pra sair comprando pequenos cotistas, vai comprar um ativo a um preço muito mais baixo que o preço de reposição”, disse Costa. “Essa é uma oportunidade de investimento fantástica, mas dá muito trabalho”.

O Grupo BTG Pactual, que controla o fundo de Mantesso, vendeu ativos e recorreu a uma linha de crédito do Fundo Garantidor de Créditos para manter a liquidez após a prisão, em novembro, do então CEO André Esteves por supostamente interferir no depoimento de um ex-executivo da Petrobras envolvido em uma investigação de corrupção. O lucro do banco de investimento caiu 8 por cento no segundo trimestre. Esteves, que negou diversas vezes ter cometido irregularidades, foi libertado da prisão em dezembro. Ele retornou ao banco em abril.

O preço médio de aluguel de escritório em São Paulo era de R$ 87 por metro quadrado no fim do segundo trimestre, contra R$ 90 há um ano e R$ 95 há dois anos, segundo dados da corretora imobiliária e empresa de pesquisas Jones Lang LaSalle. No caso dos escritórios de alto padrão da exclusiva área da Faria Lima, em São Paulo, os preços caíram para R$ 122 o metro quadrado depois de chegarem a R$ 130 no ano anterior e a R$ 138 dois anos antes.

Título em inglês: BTG Fund Hunting for Real-Estate Bargains as Brazil Market Sinks


#2

Últimas Notícias

Em Setembro, foi concluída a locação de um andar (2.355 m²) do Edifício Morumbi (Ex-Cargill), com uma empresa do ramo de transporte privado urbano. Apesar do momento desafiador para a região com novas entregas, o contrato foi assinado em linha com laudo de avaliação do imóvel. Com esta locação a taxa de ocupação passa para 22,2%, existe ainda a possibilidade do inquilino de expansão para mais um andar nos próximos 9 meses.

Ainda neste mês, recebemos uma notificação da Gafisa solicitando a rescisão antecipada do contrato de locação referente aos andares do Edifício Eldorado, por ela ocupados. Esta área corresponde a 1,3% da ABL e 2,5% da receita contratada de locação pelo fundo e deverá ser entregue em janeiro de 2017. Dado ao prazo remanescente do contrato, o Fundo fará jus ao recebimento de multa compensatória na entrega dos andares. A ABL que ficará vaga já está em processo de comercialização.

Nos termos do Art. 19 da Instrução CVM n.º 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), convocou AGE de cotistas, a ser realizada no dia 13 de outubro de 2016, às 09:00h, na SEDE do Administrador em São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477 - 14º andar, a qual terá como ordem do dia a validação de alguns itens para a adaptação do regulamento do Fundo à Instrução CVM 571 de 25 de novembro de 2015. Para maiores informações acessar o site www.bcfund.com.br.

A rentabilidade total para o cotista no último mês considerando rendimentos distribuídos e o valor da cota foi de 3,6%, enquanto o Ibovespa registrou variação de 0,8%. A liquidez média diária na bolsa (BRCR11) foi de R$2,1 milhões no período e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$97,60 por cota.

Desempenho Financeiro e Operacional - Agosto/2016
A receita contratada de locação, em agosto/16, foi de R$ 19,0 milhões, 1,4% acima da receita do mês anterior. A vacância financeira do portfólio, em agosto de 2016, representa 15,3% em termos de receita de locação potencial e 20,5% sobre o total de ABL em m².

A vacância ao final de agosto de 2016 correspondia a 22.459 m² no CENESP, 10.626 m² no Cargill, 5.310 m² no Flamengo Park Tower, 3.278 m² no Burity, 2.916 m² no Eldorado, 1.874 m² no Montreal e 525 m² no Transatlântico.

Nos três meses seguintes, 12% da carteira de contratos será reajustada pela inflação, enquanto 1,7% expirará e poderá passar por processo de renovação.

O lucro líquido por cota e o FFO ajustado, em agosto/16, foram de R$0,62 e R$0,71/cota, respectivamente, sendo que o valor distribuído em forma de rendimento para os cotistas foi de R$ 0,80/cota.


#3

Fato relevante

A Proposta

A proposta não vinculante e não solicitada para aquisição do Portfolio (“Proposta”) foi encaminhada por GTIS Partners Brasil Aquisições e Participações Ltda., REC Gestão de Recursos S.A e UBS Brasil Serviços de Assessoria Financeira Ltda. (“Proponentes”) e traz como preço de compra para a aquisição do Portfolio o valor de R$ 2.192.877.000,00 (dois bilhões, cento e noventa e dois milhões, oitocentos e setenta e sete mil reais) (“Preço de Compra Proposto”), sendo R$ 1.041.380.000,00 (um bilhão, quarenta e um milhões, trezentos e oitenta mil reais) para o FII BC FUND e R$ 1.151.497.000,00 (um bilhão, cento e cinquenta e um milhões, quatrocentos e noventa e sete reais) para o FII PRIME PORTFOLIO.

Conforme referência estabelecida pelos Proponentes “o Preço de Compra é equivalente ao valor contábil (book value) dos ativos e corresponde a um valor patrimonial líquido (net equity value) por cota do BC Fund de R$ 107,53 (cento e sete reais e cinquenta e três centavos) em 31 de julho de 2017.”

Análise da Gestora

A Gestora vê o atual momento do mercado imobiliário como de recuperação. Passamos ao longo dos últimos 3 (três) anos por um ciclo forte de aumento de vacância e queda de preços, em consequência de um choque de oferta e esfriamento econômico e notamos uma significativa desvalorização dos ativos imobiliários, e consequentemente dos fundos imobiliários.

No entanto, com relação ao mercado corporativo de alto padrão, nota-se que não há mais entregas significativas para os próximos anos. O mercado de São Paulo, onde se encontra grande parte da exposição do Fundo, começa a demonstrar sinais de retomada com a vacância se estabilizando e demonstrando tendência de retração, bem como com a manutenção nominal de valores locatícios, após anos de sucessivas quedas.

A Gestora entende que há em curso, uma recuperação de valor e eventual exploração de oportunidades para aquisição, com o recuo das taxas de juros e com os primeiros sinais de recuperação econômica e potencial expansão de empresas e negócios. Nesse contexto, a Gestora tem buscado oportunidades atrativas de investimento, e não tem descartado desinvestimento pontual do portfólio, se tratando de um ou outro ativo, menos alinhados ao perfil, considerada a grande exposição dos Fundos no mercado e a alta concentração da carteira em ativos corporativos alto padrão, hoje escassos e muito cobiçados.

Especificamente no que tange aos Fundos, vale ressaltar que os Fundos são veículos de investimentos de longo prazo com o objetivo primordial de auferir rendimento decorrente de seus imóveis, sem prejuízo da análise pontual pela Gestora quanto à oportunidade de venda de seus ativos; e que a Gestora busca sempre maximizar os investimentos, respeitados o momento do ciclo imobiliário e a maturação de cada ativo, realizando vendas acima do valor justo, assim, proposta contemplando o atual valor de laudo do Portfolio dos Fundos não estaria alinhada com o movimento histórico de desinvestimento dos Fundos.

A Gestora entende que o Preço de Compra Proposto não contempla medidas importantes de criação de valor dos Fundos, tais como: (i) a reavaliação do ativo BFC, uma das principais exposições do Fundo e objeto recente de profundo retrofit, que está em fase de entrega e ampliação de áreas locáveis e futura majoração de receitas; (ii) novos investimentos em fase final de estruturação; e (iii) investimentos importantes da Gestora no crescimento e fortalecimento do time de gestão, com o início de 2 (dois) especialistas com grande experiência de mercado imobiliário e financeiro dedicados aos Fundos.

Após toda a análise, a Gestora, ainda, submeteu o assunto à discussão no âmbito do Comitê de Acompanhamento dos Cotistas, e após as explanações feitas pela Gestora, os membros do referido Comitê de Acompanhamento corroboraram a análise e conclusão da Gestora.

Conclusão

Pelo exposto, a Gestora decidiu por não aceitar a Proposta e seguirá com as notificações cabíveis aos Proponentes.


#4

BRCR11 - 3T 17
Resultado fraco, porém já esperado. Isso se deve pela vacância financeira, que dobrou, passando de 14% p/ 28%.


#5

Fato Relevantes

Oferta de compra e venda da Brookfield

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=24038&cvm=true


#6

Como ficariam os indicadores caso aprovada a transação:


#7

dando uma olhada rápida, eu achei a proposta boa. Vai gerar um bom valor p/ quem estava comprado lá pelos 90/100 há pouco tempo atrás, vendendo prédios com alta vacância, ganhando uma verba extra, e comprando prédios com pouca vacância.


#8

BC Fund e Brookfield trocam R$ 2 bi em imóveis comerciais
Natalia Viri e Geraldo Samor

http://braziljournal.com/bc-fund-e-brookfield-trocam-r-2-bi-em-imoveis-comerciais