Renato, se não for desrespeitosa a pergunta, você poderia me dizer qual é o valor de mercado desses imóveis que vc aluga e que te dão renda líquida de 10k? É líquida, né?
Obrigado pelo retorno Miguel. Em relação PLD x XLRE. Diferente da carteira do Brasil, no extior não viso dividendos e sim crescimento. Ganhos passados não representam ganhos futuros, mas nos ultimos 10 anos PLD deixa XLRE bem atras. Para mim, não vejo como boa escolha. Mas agradeço a dica.
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Eu não venderia SLCE, esse ciclo pode demorar a passar, a empresa pode crescer etc, quis dizer mais no sentido de que não é hora de comprar, o que não é seu caso.
Opções na indústria teria também a RANI, que deve se tornar uma boa pagadora de dividendos, mas é uma empresa que assusta um pouco a primeira vista, precisa estudar com mais calma para entender. Outra opção é a FESA, não sei muito como está de preço, mas é uma vaca leiteira como se diz. MYPK está barata, mas seria mais um trade fundamentalista. KLBN, SUZB ou VALE eu não consideraria nessa altura do campeonato. Uma opção que gosto muito, mas seria redundante na sua carteira é PARD.
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Os apartamentos tem de 50 a 54m2, bem acabados nada de luxuoso. Os ultimos que fiz agora em 2019/2020, gastei em media com material e serviço, 45mil cada, vou avaliar o terreno por 350mil, como são 7 apartamentos a 45,00 + 350mil do terreno = 665,00 / 7 = media de 95mil cada, alugados a 650,00 cada juros de 0,68% ao mês. O inquilino fica responsavel pelo IPTU e manutenção do imovel ao entregar. Isso estou falando do imovel para alugar. Se fosse para vender avaliaria por baixo 150 mil cada. Como falei são apartamentos simples parra casal com no maximo 2 filhos, com renda mensal de 3.5 mil acima. Hoje tenho imoveis nessa media de preço. Se não tiver errado nas contas, é mais ou menos por ai.
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Renato, obrigado por compartilhar sua experiência.
Essa sua opção de construir imóveis menores, faz parte da sua estratégia estratégia com imóveis? Na sua opinião, o que é melhor, para venda/aluguel, construirr um imóvel de alto padrão com valor mais alto e maior margem ou vários menores?
Quais critérios principais que adota para escolher bons terrenos de acordo com a sua estratégia?
E a mão-de-obra, é difícil encontrar? Você contrata empresas de construção ou pessoa física (mestre de obra)?
Você já tinha experiência com o assunto? É engenheiro, etc?
Obrigado!
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Hosoi vou explicar por item
- O imovel não pode ser muito pequeno, tipo kitnet, pois o publico que vai encontrar para alugar vão ser jovens para temporada, e o entra e sai de inquilinos, mesmo os mesmo tendo que deixar como encontrou, não vale a pena. Imoveis de alto padrão, hoje mesmo sendo opção de alguns alugar, se você tem condições finaceiras razoaveis, vai preferir comprar, mesmo pagando juros altos, porque é seu no final. Então decidi pelo publico que ganhar para paga um alguel medio, mas não tem condições ou credito para comprar, esses permanecem 2,3,4 ou mais anos.
- Compro o terreno em locais que vejo crescimento futuro, tipo se vão contruir shopping perto, Supermercados, etc… Voce também pode optar em comprar em locais ja mais habitados e com infra-estrutura definida, mas o valor vai ser mais alto. Procure um corretor que pode encontrar oportunidades para voce, comigo foi assim
- A construção. Você pegandando um bom mestre de obras, fazendo o projeto, fazendo o levantamento de quanto vai gastar, acrescido de uma margem de 30%, é sem problemas. Outra coisa, é idela construir em periodos de crise, onde a oferta de trabalho esta menor que menor que a procura, quando os preços dos materiais caem, cimento, ferro, principalmente. Lembro que na minha primeira construção não sabia de nada, meti as “caras” e fiz. Tinha um granda guardada, pedi emprestimo no banco a juros altos em 24 meses. Quando termei, o valor do alguel ja pagava o financiamento.
Foi tudo com muita dificuldade, mas foi dando certo.
Desde garoto tinha isso em mente, era uma meta, pois sempre trabalhei por conta propria como desenvolvedor de sistemas, e sabia que o INSS, não iria no final me remunerar para que eu vivesse com dignidade. Acho que acertei na aposta.
Não sou engenheiro, mas passei a entender do assunto, na pratica mesmo. Sou muito determinado. Meu proximo passo é na bolsa, e aqui com a ajuda de todos vocês. O que tiver de dúvidas e eu souber, responderei com maior prazer.
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Excelente aula.
Me parece que o pulo do gato está em você mesmo construir.
A rentabilidade fica bem melhor do que comprar já pronto para alugar.
Já construí duas casas, ambas para eu morar.
Atualmente, moro em uma que comprei pronta.
As duas que construí, quando vendi, o resultado foi espetacular.
Uma construí em 1996 e vendi em 2001.
A outra construí em 2002 e vendi em 2008.
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Bingo. Isso mesmo.
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Pessoal, poderiam comentar minha carteira. Deu uma bagunçada nos últimos meses por conta de eu ter aproveitado algumas baixas, pensando em mudar a estratégia, mas depois acabou ficando dessa forma. Esse último ano não consegui me dedicar nos estudos de investimentos, mas aqui no fórum tenho aprendido muito com a experiência de todos. A ideia da carteira seria longo prazo, havia iniciado a estratégia de forma setorial. Do montante total que consegui economizar tenho 15% em renda fixa, como reserva de emergência. O restante está na imagem abaixo. Poderiam opinar? Obrigado!
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Onde está o caixa?
Fiis que estão caros não condizem com o risco a meu ver, logo venderia e faria caixa ou alocaria em FIIs com menor risco que servem de moeda de troca na hora de oportunidades como as quedas de ontem.
Vendas
TRXF11
RECT11
TGAR11
MAXR11
Aumentaria a posição
HGRU11 - Abaixo de 128
NEOE3 - Abaixo de 17
PSSA3 - Abaixo de 47
BEEF3 - Abaixo de 9,30
Reduziria posição em momento adequado
BBAS3 - R$ 38,00
ITSA4 - R$ 12,00
COGN3 - R$ 6,90
ENBR3 - R$ 20,00
*Ou não reruziria se conseguisse com novos aportes diminuir o percentuial dessas empresas em relação a carteira total.
Manteria LOGG3, TRIS3, TUPY3
Ficaria de olho em novo aporte em SAPR4 abaixo de 4,00 e venda a partir de 5,25 …
Tenderia deixar ações menos concentradas, pois quanto mais concentrado em um determinada ação maior a rentabilidade se ela disparar e pior a recuperação da carteira se ela cair muito…então tenderia a deixar bem mais equilibrada a carteira para ter como equilibrar o PM e diminuir o risco …
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Renato, legal demais! Não sei nem como agradecer essa sua disponibilidade. Vou voltar a troca uma ideia com você, sim. Vendi um imóvel e também tinha vontade de seguir esse seu caminho.
Já construí um imóvel antes, mas é a casa onde moro, não tem esse racional de investimento.
Uma observação que você destacou e que também é um fator que me atrapalha de dar esse passo no atual momento é que aqui em SP o mercado imobiliário deu uma aquecida nos últimos meses, preço do material de construção disparou.
De novo, valeu mesmo! Depois, voltarei a pedir umas orientações!
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Uma sugestão, o preço médio só serve para fins de imposto de renda. Para composição da carteira pensaria em colocar o preço de tela e faixa de valor.
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Assino com o relator… 
É preciso ver os % em cima do preço atual, senão nunca sai rebalanceamento.
Amigos ! Minha sugestão para quem quiser entrar em nesse ramo de construção civil , deve investir em terrenos comerciais . O imóvel com essa característica tem um custo de construção menor e o valor de aluguel bem mais significativo . Claro que existem muitas particularidades ! Lembrar também que para diminuir o estresse passa para um Imobiliária e já deixa 10% pra eles . O colega Renato aí já tem uma experiência boa na área .
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Com certeza você está no caminho certo… 
Sua carteira está muito boa.
Não que você precise, mas eu vou dar algumas opiniões de acordo com minha lógica de investimento… Vou falar só de ações no Brasil, que é o que eu estudo:
ENERGIA: 22% - TAEE11: 12% EGIE3: 10% - Por ser foco em dividendos, são excelentes escolhas; além disto são 2 empresas com gestão exemplar. Mas, eu acho Engie um pouco cara frente a NEOE3, EQTL3 e ENBR3. Claro que o foco da EGIE3 é geração e ela deve capturar valor com a ascensão do mercado livre, mesmo assim a Neoenergia (por exemplo) tem múltiplos melhores e enorme potencial de crescimento. As vezes pode valer a pena investir pensando no dividend yield futuro, pensando na maturação da operação da empresa com grande crescimento do lucro e o aumento do pay out futuro.
BANCO: 22% - BBAS3: 12% ITSA4: 10% - Eu acho que você deve manter porque o BB tá muito barato e a Itaúsa tem excelência na gestão (isto conta muito no LP). No setor eu gosto mais do Santander pela agressividade e pela forte presença internacional, mas já não está tão descontado; já o Bradesco é o privado com mais desconto atualmente. De toda forma, existem motivos para investir em qualquer um destes 4 bancões…
SEGURO: 16% - BBSE3: 8% SULA11: 8% - SULA11 é a única empresa do setor que eu pensaria em investir, acho uma opção interessante mas me preocupa um pouco a questão da tendência das gigantes da saúde se verticalizarem cada vez mais… Eu sairia da BBSE3 porque já tem BB e porque eu acho muito 16% da carteira de ações em Seguros. Na minha opinião este setor tem tudo para ser “disruptado” em breve, apresenta frágeis barreiras de entrada e cada vez mais “commoditiesado”; por isto eu decidi ficar de fora, mesmo vendo SULA11 e PSSA3 cada dia mais baratas!
SANEAMENTO: 8% - SAPR11: 8% - Muito bom, apesar de apanharmos no CP…
TELECOMUNICAÇÃO: 8% - VIVT3: 8% - Paga bons dividendos por causa do pay out elevado (semelhante à EGIE3). Acho que é um setor que está tendo suas receitas atacadas por todos os lados. Só investiria aqui se percebesse que há uma mudança de rumo no sentido de criar um modelo de negócios mais voltado para a área de tecnologia, o que agregaria valor ao modelo de negócios atual. Na minha opinião, não acho sustentável o modelo atual. Tanto Vivo quanto Tim estão há 10 anos com as Receitas praticamente estagnadas…
SAUDE: 6% - FLRY3: 6% - Excelente escolha! PARD3 também é muito boa…
AGRONEGOCIO: 6% - SLCE3: 6% - Ótima escolha também, até mesmo porque você comprou barato… Eu manteria até perceber que pode ocorrer um recuo do setor, mas atualmente sua margem de segurança está ótima e não há motivo pra se preocupar.
INDUSTRIA: 12% - WEGE3: 7% ROMI3: 5% - Weg tá cara mas eu nunca venderia (pena que não estudei ela antes… 
)! Mais da metade das receitas desta empresa vem de produtos implantados nos últimos 5 anos, ou seja, como podemos determinar o potencial de uma empresa assim? E ela continua investindo em “produtos” com elevadas margens. Ou seja, manteria. Já Romi eu acho que está bem precificada, valeria a pena trocar por outra com mais potencial…
Entradas Sugeridas:
LOGG3: empresa que atua em todas as fases da construção de galpões logísticos, com elevadas margens e enorme potencial de crescimento. Pra mim é a melhor opção atualmente. Vale dar uma olhada no tópico dela aqui: LOGG3 - Log Comercial Properties - #447 de fabio_barbosa.
HYPE3: como já citado aqui, esta empresa alia bons dividendos, bons múltiplos e setor com demanda crescente.
Como seu foco é dividendos, a % restante (não alocada nestas duas) poderia ser alocada em Energia Elétrica e Saneamento. Ai ficaria com 3 elétricas, 2 bancos, 2 de saneamento, 2 de saúde (com a entrada de HYPE3), 1 de indústria, 1 agrícola e 1 de construção. Ou ainda no lugar de outra empresa de saneamento, poderia inserir 1 empresa de commodities, que poderia ser a FESA4 (paga bons dividendos), apesar de eu achar que ela hoje não está muito barata.
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Obrigado pelas considerações. Não tinha me atentado ao gráfico. Eh pq na planilha criei um gráfico pra ações/FIIs e outro pra renda variável x renda física. Realmente dá uma visibilidade melhor se estivesse tudo junto. Vou melhorar isso e avaliar as movimentações que mencionou. Muito obrigado
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@ccvalerio e @ravenx, realmente faz todo sentido a composição da carteira com o preço atual. Erro de principiante mesmo, nem tinha me atentado a isso. Pq dessa forma minha carteira não anda. Obrigado! Vou mudar minha planilha pra ter uma visão melhor da carteira.
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Quanto às ações sua carteira está muito boa também!
Só é uma pena você estar tão exposto à Cogna. Mas, se você investiu nela é porque você acredita e, se você acredita, você tem que esperar a estratégia dela surtir efeito nos resultados. Não adianta comprar uma empresa apostando numa melhora futura sem dar tempo para esta melhora acontecer.
Eu realmente acho que a administração da Cogna se perdeu após a última grande aquisição e não acredito em grandes melhorias não; mas a cotação atual está precificando um desastre praticamente e, por isto, não pensaria em vender agora…
No mais é ir aumentando aos poucos LOGG3, NEOE3 e SAPR4 (pra mim esta já está no preço!)…
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Nem fala. Essa exposição em Cogna foi um dos primeiros erros que tô sentindo na pele, referente a preço não importa. Comecei a investir nela antes da queda, ainda vejo que ela está sofrendo muito por conta da pandemia e espero que ela volte aos patamares anteriores. Acabei aumentando um pouco minha exposição pra diminuir PM. E tá aí o segundo aprendizado, até quando vale a pena aumentar a exposição pra baixar PM ou sair no prejuízo e partir pra outro ativo. De fato agora vou manter a posição e esperar até uma melhora.
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