Compra XPLG11 por R$ 102,35.
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Cadu, até quanto é vantajoso vender um fundo imobiliário para comprar outro mais barato?Tendo em vista que ainda haverá pagamento do IR e ainda devemos/podemos ter em consideração o dividend yield do novo fundo adquirido.
Dado um mesmo nível de risco, eu consideraria a troca quando o valor de venda - imposto de renda me garantisse rendimentos maiores que antes da operação.
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A partir do pto que o fundo mais barato tem um potencial de valorização de pelo menos uns 20% superior.
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isso é interessante… galera tá preocupada em levantar grana para novas emissões… e a subscrição, para atrair gente, tem tido bom desconto, ali pelo VP.
Emissoes estão só começando… mercado aquecido…
Acho que pode ser interessante pegar cotas de fundos junto as emissões, e se desfazer daqueles que esticaram o PVP e estão com um yield na media, achando que daqui a pouco podem fazer outra emissão. Mercado bem aquecido para papel, shopping e logistica, esses são o que eu espero mais emissões novas.
Acho que um giro pode ser interessante em momento de expansão das captações, e parar qdo mercado se estabilizar…
Cá entre nós… os fiis que temos são quase tudo a mesma coisa… alguns poucos muito bons, alguns poucos porcaria… a maioria mediano… diferente de empresas, que temos um espectro de Eztec a Oi sendo negociadas!
Alguém observando HSML11? Expectativa de rendimentos na casa de 7/7,2% a.a. no patamar de preço atual. Porém a tx administrativa ainda não está sendo cobrada e tem tx de performance sobre o que exceder 6% a.a.
Pelas minhas contas de padeiro dá aprox. 0,65% ao mês ou 7,8% ao ano.
@cadu Bom dia! Depois que solicitamos a Reserva da Oferta Pública recebemos algum comprovante da Clear? Confirmando o pedido de reserva?
Não sei dizer, nunca operei pela clear
Alguém saberia responder?
Taxa de performance estes caras tão de brincadeira… visc já fico com pe atrás com a gestao… o HSML11 ainda mais…
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@brito quando eu reservo não costumo receber
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interessante a qtde de pessoas em FIIs não listados…
Esse mercado tem bastante pra crescer ainda, em especial com o fim da RF.
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É feito com marcação a mercado
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Aproveitando para abrir uma discussão sobre FoFs e FOFT11…
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O ruim de FOF é o taxa de adm sobre taxa de adm dos fundos… Assim, uma gestão ativa pessoal própria de portfolio valeria mais a pena, ainda mais que pelo volume pequeno de investimentos que é mais fácil de girar carteira, e o mercado de FIIs é muito mais simples do que o de ações.
FOFs para buy and hold não vejo sentido, mas quem não quer gastar tempo estudando ou girando carteira, pode ser uma boa um FoF em momentos de ciclo de alta. -
Esse ponto do VP é interessante… a marcação é a mercado e o VP é atualizado mensalmente, correto? FOFT11 representa o patrimônio em 30/08/19… Acompanhando a evolução dos ativos principais subjacentes (principais posições BBPO, TBOF, GTWR…) pode-se arbitrar ao longo do mês se a cota está esticada ou subvalorizada).
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Considerando que FoF é marcação a mercado, com ativos que tem no geral uma boa liquidez (exceto se o FoF tem direto CRIs ou FoFs não listados), quanto menor o VP melhor…
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Assim, operações com FOFs poderiam ser, no geral, simplificadas pelo PVP (com alguns cuidados para ver se o fundo não tem muito ativo lixo ou taxas de adm e performance altas, ou se os gestores não são sacanas ou aventureiros)… FOFT11 só é interessante enquanto estiver nesse PVP de 0,94, e MGFF11 não é interessante uma vez que o PVP é 1,06…
Faz sentido?
Qual é a tese de investimento em FOFT11?
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O PVP acima de 10% em tijolo ok, pq pode haver assimetrias no valuation, valorização do imóvel ou perspectiva de valorização… coisa que não acontece no FoF… Talvez os FoFs consigam um gás se a CVM permitir que se opere vendido em FIIs.
Mas concordo contigo, com tanto rentista entrando no mercado de FII, as pessoas estão mais preocupadas com o DY do que com valorização da cota. Essa questão de benchmark CDI para performance é realmente uma coisa a se ligar; com os cap rates, bater CDI é fácil, vai penalizar o yield e, daí, cair as costas.
Esperando mais FIIs e mais entrantes para o mercado ficar distorcido e ineficiente!
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Eu também vi essa assimetria no FOFT e só não comprei pois acabei investindo no RBFF (outro FOF que está 15% abaixo do PM). Não tem a mesma liquidez do FOFT mas achei uma melhor oportunidade: o fundo trocou a gestora recentemente (Rio bravo) e teve rendimentos pifios esses dois ultimos meses o que fez a cota cair substancialmente.
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Interessante,
Essa queda no rendimento pode ser pelo fundo ter que pagar despesas na troca da gestão (auditorias, etc), mas não ficou claro pra mim nos demonstrativos do fundo. Vou dar uma olhada melhor…
Os ativos subjacentes pareciam ok, não vi nenhum absurdo por trás da carteira do FII, apesar da ultima que vi foi de 31/07.
Aumentou a taxa de gestão, que era 0,4% para 0,8% sobre VM, e o gestor pode emitir aé R$ 1bi de novas cotas sem convocar a assembléia. Bem, isso pode ser bom ou ser ruim:
- como é um fundo pequeno, de 36,5mi, eles podem girar bastante a carteira, facilmente fazer uma gestão ativa, e conseguir performances boas, para pagar bons dividendos, e valorizar o valor de mercado do fundo, ou…
- simplesmente emitir mais cotas, abaixo do VP para buscar investidores, o que vai diluir o patrimonio e fazer o preço justo se aproximar do atual de mercado.
Não estou muito confiante para entra, em especial que os outros dois fundos da Rio Bravo (CXRI e CRFF) são bem mais ou menos. Mas o preço está convidativo para arbitragem.
Outro que estava pensando entrar para arbitrar era FIGS11… que teve um bom desconto pela vacÂncia e fim da renda garantida, mas a distribuição tende a melhorar quando aumentar a ocupação (área parece promissora, se alguém de guarulhos no forum, comenta aí)
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Achei interessante o FII, mas Isso pode ser um grande problema, para quem quer entrar porque está abaixo do VP
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