Porque não gosta do Cxri11?
Ganho de capital na venda de cotas de FII, é isento de IR para FII?
Pelo que eu saiba não. Alíquota de 20% e não tem a isenção de 20k.
Igual para PF então?
Um fundo compra 1.000 cotas de Mall11 por exemplo por R$100 e vende as 1.000 cotas por 105, esse lucro de R$5.000 o fundo tem que pagar imposto? E a mesma taxa da PF?
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Nos relatorios do FII não houve ainda explicação para o baixos rendimentos. A carteira deles também não achei nenhum grande problema. A questão fica realmente sobre a nova emissão que com certeza ela vai acontecer mas fazer agora significaria fazer a um valor abaixo da cota atual e MUITO abaixo da VP para atrair os investidores. Acredito que a Rio Bravo vai normalizar os rendimentos do fundo e para a cota subir aos poucos, aumentar a liquidez e somente depois fazer a emissão. Fazer uma emissão agora não traria beneficios para ninguem. Mas tudo é meu achismo e também é por isso que o FII esta tão descontado. É uma aposta. O relatório mensal vai sair por estes dias e deveremos ter uma ideia da estrategia da Rio Bravo.
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Não, só os rendimentos. Ganho de capital é 20%, e entendo que não se aplica a isenção para alienações até 20.000.
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XPLG está num bom ponto de entrada? Yiel on cost ficaria em torno de 7,1-7,2%.
Aproveito o ensejo, para questionar o seguinte. Muitos dizem a necessidade de diversificação em FII’S, mas qual seria uma problemática sistêmica que possa afetar um setor específico? Por exemplo, eu estou concentrado completamente em fundos logísticos.
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Está em um bom pto sim. Ressaltando que está no meio de uma subscrição, então provavelmente vai ficar um tempo com a cotação estacionado por aí.
Uma recessão economica tende a afetar alguns setores primeiros que outros (como shoppings e logistica). Mas de uma forma geral, eu diria que no caso de FIIs a diversificação principal deva ser de risco intrínseco do negócio / localização. Ou seja, se vc tem um FII de maior risco como EDGA, poderia compensar a carteira com um FII de menor risco com JSRE. Além disso evitar ficar concentrado com FIIs em um imóvel em uma única região, como por exemplo ter uma carteira muito voltada p/ exposição no Rio de Janeiro.
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Não que seja ruim, acho bem mais ou menos… 
Yield mediano, sem boa valorização da cota patrimonial ao longo do tempo (caminha com IFIX), parece ter um gestão não muito ativa (pelos relatórios, não parece que se envolve muito em ofertas restritas)… e majoritariamente está em fundos de papel, que é o que paga mais dividendos e não tem valorização de cota… fora que nos utlimos relatorios deles que tinha visto tinha mais dinheiro em tesouro do que eu esperaria… Bem, fora o 1.2% de adm aa. Acho que eu consigo cuidar da minha carteira melhor do que eles… Isso fazendo um paralelo com bons FoFs, como RBRF e MGFF (que tem o premio de um PVP de 1,05).
FoF acho uma boa forma para se diversificar em FIIs quando não se conhece o mercado ou não tem capital/tempo para diversificação… Mas pra gente que vem de ações, o mercado de FIIs é muito mais simples…
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Comprei agora de manhã XPLG11 por 1,31… a subscrição é 101…
XPLG11 é um bom fundo logístico, e está com um preço bom… Vejo GGRC e HGLG como FIIs melhores, mas estão mais precificados…
O que tenho observado com os FIIs é que tem uma correção forte na subscrição e depois tende a seguir um caminho para um valor justo de cota quando alocarem recursos e estabilizar os dividendos… Acho que MALL11 vai acontecer a mesma coisa (recém subscrito).
Lembrando que esses ativos vão dar uns 0,3% de yield por uns 2-3 meses até lá… mas vejo potencial de correção de 10% na cota em um período curto, com muito baixo risco.
Risco maior é basicamente demorar de alocar capital ou melar negócios, como aconteceu com VISC… tende a demorar mais para corrigir.
Meus critérios tem sido…
- entrar em subscrição perto do VP
- FIIs que já tem algum histórico ok e que corrigiram o valor da cota para o VP
- Já tem um plano claro de alocação (ativos em vista, com um cap rate definido, e já locados, de preferência)
- Não ter a história de renda mínima garantida (que é basicamente ficar torrando caixa enquanto não dá retorno).
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Isso é um ponto interessante…
- Tem gente que advoga que se vender FIIs (até 35k) é como se fosse venda de bens de pequeno valor, que seria isento de ganho de capital (que nem tu vender um pequeno terreno ou tua guitarra da coleção). Assim, seria justo não pagar imposto. Ver a MP do bem.
- Bem, nunca vá contra a receita, podem f**** com tua vida. Pague imposto.
- Guarde as DARFs, notas de corretagem, e registro de tudo que pagou sobre isso… Algum dia sai uma decisão coletiva, e pode ganhar uma graninha com isso!
Sei lá, vejo a galera meio xiita com FIIs, quanto a não vender nunca para não pagar imposto, mas se o ganho de capital é interessante e compensa, frente a outras oportunidades de alocação, realizar o lucro… que o faça!! 
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JSRE está em um bom ponto de entrada? Qual seria um bom preço de entrada? Obrigado.
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Se estivesse fora, tentaria uma compra por volta dos 110.
Pensando em vender 50% de XPLG e um pouco de OUJP para entrar na subscrição total de XPLG…
Como já tenho muita logística, a venda de XPLG ia balancear o ativo na carteira além de não crescer mais ainda a % de logística. A venda de OUJP seria para balancear o ativo na carteira, que atualmente está 1/3 maior que os demais.
A participação da subs ia diminuir meu preço médio… além de aumentar minha posição.
Não quero vender ações pois as posições estão bem legais no momento e qualquer venda ia ativar um IR gigante a ser pago no próximo mês hehe
@cadu e amigos foristas podem opinar?
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Pode ser uma opção.
Eu pensaria em outra: venda de MALL e XPIN, redução em OUJP, e subscrever XPLG parcialmente.
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Minha posição em xplg tá ligeiramente negativa (quase 0x0), e o PM vai diminuir com a subscrição… por isso pensei em vender 50% e subscrever total.
Sobre a venda de mall e xpin, apesar das posições serem pequenas, não acha bom manter pra ter a carteira um pouco mais diversificada em setores?
Neste percentual, não faz nenhuma diferença p/ uma diversificação efetiva.
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Boa tarde, Cadu e demais membros
Prezados,
O que acham de uma carteira concentrada dos seguinte FII´s para longo prazo:
HGLG11
GGRC11
VISC11
KNRI11
HGBS11
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Boa carteira, mas trocaria KNRI e VISC por MAXR e JSRE.
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