Fundos Imobiliários

Olhei por cima, parte dos recursos são para pagamentos das compras em Cajamar e a outr parte para uma aquisição no sudeste … como a verba está pouca, to pensando em não subscrever nada a mais (vai que aparecem oportunidades boas no segundo e terceiro trimestre).

Não invisto em nada que cobre taxa de performance.

O efeito prático é o mesmo de pagar alíquota extra de IR e sem direito de compensar quando houver prejuízo.

GGRC11

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O fii que falei não é high yield. Tem Cris da ser educacional, rede dor, jsl e um mais arriscado que é de um hotel de gramado. Mas via de regra ele é composto por Cris com rating A ou AA pela Fitch

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Caros, além dos indicadores mais comuns como: Yield, P/VP, Vacância e Prêmio de Risco, quais outros indicadores e fatores vocês levam em consideração ao avaliar um Fundo Imobiliário?

Eu gosto mais de algumas gestoras e evito outras. O mesmo com setores.
Para fundos de tijolo, gosto de dar uma olhada nos imóveis, embora não seja especialista, e principalmente no tipo e duração dos contratos. Para fundos de papel, acabo confiando na gestora.
Em geral, tenho comprado mais fundos ativos de multi propriedades recentemente.

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Desde o episódio com a prisão de gestores do fundo está em quarentena na carteira. Hoje é 0,5% da carteira, só aguardando uma janela de oportunidade para me desfazer da posição. O fundo fez uma emissão terrível para os cotistas (reduziu rendimentos) e não conseguiu alocar todo o capital. A escolha dos ativos não se mostrou muito boa, vemos muitos inquilinos em dificuldades, quando saúde financeira deveria ser um critério.

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Se olhar corretamente os parâmetros é ridículo a redução, pois acima de 200% do cdi (que tende a 2%) é 30% de performance, ou seja, não vai ajudar nada. Mas tudo bem, quem quer acreditar, como eu já acreditei, bons investimentos.

Veja o backtest que fizeram com a taxa ano passado, e veja como mudou bastante o resultado final.

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O lance é que no ano passado o CDI estava alto, ou seja, no decorrer de 2019 fechou em 6%. 200% de 6% aumenta pra 12%. Ou seja, o que o fundo render acima de 12%, 30% continua sendo da adminstração. ótimo, show.
Em 2020 caminhamos para cdi médio de 2,5%. 200% pula pra 5%. Ou seja, o que o fundo render acima de 5%, 30% continua sendo da adminstração. Péssimo parâmetro de performance…

O CDI em 2019 já veio em forte queda.
O Cdi acumulado hoje está em 5,16% (ult 12 m).
No mês está em 0,28, contra 0,34 do mesmo mês do ano anterior.
Cdi deve cair sim neste ano, mas de qualquer forma a redução na taxa pode não ser a ideal, mas foi positiva.

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Sim, exatamente o que vc falou.
Peço, gentilmente, que faça a análise com a projeção do CDI pra 2020 e repita o mesmo pra 2019. Verá a discrepância. Os parâmetros do CDI de 2019 pra 2020 alterou drasticamente. Pegue o CDI acumulado de 2019 e faça a mesma análise pra 2020 (ano todo). Verá que as mudanças que o fundo fez farão muito pouco diferença pra 2020, pois o CDI acumulado no periodo vai ser ridiculo. Pra 2019, conforme vc disse, faz diferença pq o CDI acumulado ainda esta bem mais alto que 2020, portanto, a alteração dos parâmetros de performance seria ótimo pra 2019. Já pra 2020 não.
E gostaria de te perguntar algo sobre a sua interpretação da cobrança da performance “2 vezes”. Cobram performance sobre a variação da cota no mercado + variação da cota patrimonial, é isso mesmo? Se for isso mesmo, considero extrema taxa de performance, pois o desempenho contábil tende a valorizar a cota no mercado. Assim, acredito que estão cobrando realmente muiiito.
Ótima discussão…

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Mas qual a projeção do CDI para 2020, e em que fonte está se baseando?

mai/20 1,50 Até o momento
jun/20 0,17
jul/20 0,17
ago/20 0,17
set/20 0,17
out/20 0,17
nov/20 0,17
dez/20 0,17
CDI acumulado pra 2020 2,69

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Em junho teremos nova redução da selic que por sua vez derruba o cdi. Provavelmente será queda de 0,75%. Sem novas quedas da selic pra 2020, provavelmente teremos um cdi médio mensal pro restante do ano de 0,17. Assim, utilizando o somatório, teremos um cdi acumulado pra 2020 de 2,69%. Assim, voltando pro inicio da discussão, 200% sobre 2,69, será 5,4%. O que o fundo render acima de 5,4%, 30% será do fundo. Considerando apenas mais 1 queda da selic. Se tiver mais quedas da selic a situação então nem se fala, pois fica ainda mais favorável ao fundo.
Mas o que mais esta me intrigando, não é necessariamente essa. Na minha humilde interpretação, o que mais acho excessivo é essa cobrança de perfomance sobre o valor contábil + performance sobre a valorização do valor de mercado. Isso é pior do que tudo. Peço, que veja isso, e me confirme essa cobrança de performance sobre a valorização da cota patrimonial + valor de mercado.
Obrigado

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Pra mim o mais importante é a gestão e o portfólio.

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Alguma notícia relevante sobre TGAR11que justifique essa alta?

ajustes nas taxas de performance + alta generalizada de todos os ativos de RV

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