Ok, vamos falar de LP. Eu comprei minhas cotas de MXRF entre 25/06/212 e 17/12/2012. Ao final meu PM era de R$ 11,41. Neste mesmo período eu tinha FEXC com PM de R$ 114,00. Ou seja preços semelhantes. Qual entregou maior valor ao acionista? Ora esse calculo é simples, todos os fundos de papel tiveram IPO em R$ 100. Quais estão sendo negociados abaixo do IPO? O caso do XTED ilustra que basta escolher o período certo que tudo parece maravilha. No caso do MXRF, basta ocultar o ano de 2012, quando era negociado a $13,80 para parecer que deu valor. Pergunta ao investidor que comprou a 13,80 em 2012 o que ele pensa.
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Ibov está perdendo um suporte forte, com isso novos ptos de compra maia baixos devem surgir. No momento ainda recomendaria cautela e compras pontuais.
O seu PM nos ativos pouco importam. Meu PM em Mxrf está muito abaixo do atual, e sabe o que isso significa pra discussão? Nada. Isso sem nem contar que teve amortização neste meio tempo, o que já torna inútil um PM de compra no período de 2012 sem ajustar.
Mxrf comecou a ser negociado a 100, depois subiu muito ainda em 2012, chegando quase a 140. Depois recuou e em meados de 2013 estava proximo de 100 de novo. Ou seja, não teve uma forte queda ou forte alta após um ano, simplesmente neste período subiu e depois voltou pro preço original. O resto está no grafico.
Enfim, os dados estão aí, o grafico comparativo de LP está postado, e isso são fatos. Pode continuar batendo na tecla que Mxrf não gerou valor para ps acionistas, com base em sua experiência pessoal, e tentando arrumar em vão seguidas justificativas para invalidar o gráfico, mas os fatos estão claros e o grafico comparativo de LP não deixa dúvidas.
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Obrigado cadu. Vou dar uma lida !
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cadu você teria o link da bmfbovespa para eu procurar as informações do FII ABCP11 e dar uma lida também ? rs…
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Quando quiser achar algum outro link deste, é só digitar “abcp11 bovespa” (trocando o codigo do ativo que quer) no google, e o primeiro link vai ser este: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/Fundos-Listados/FundosListadosDetalhe.aspx?Sigla=ABCP&tipoFundo=Imobiliario&aba=abaPrincipal&idioma=pt-br
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Ranking da Planilha de FIIs atualizada:
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Realmente a discussão sobre o mxrf11 foi muito boa. Diferentes visões. Eu fiz um bom trade nele, não lembro em q valores. Mas não penso em fii de desenvolvimento para holdar.
FATO RELEVANTE - HGRE11
…Informar aos cotistas e ao mercado em geral que o Fundo
firmou a Escritura Pública de Venda e Compra (“Escritura”) e pagou, nesta data, o saldo do preço de aquisição
no valor de R$ 6.300.000,00 (seis milhões e trezentos mil reais), concluindo a transmissão definitiva do
Conjunto nº 161 da Torre Norte do Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero, localizado na Avenida
Brigadeiro Faria Lima, nº 1.485, em São Paulo/SP, objeto da matrícula nº 19.455 do 10º Cartório de Registro
de Imóveis de São Paulo/SP (“Imóvel”).
O valor total pago pelo Imóvel foi de R$ 7.000.000,00 (sete milhões de reais) (“Preço”), equivalente a R$
9.578,02/m² (nove mil quinhentos e setenta e oito reais e dois centavos por metro quadrado), sendo R$
700.000,00 (setecentos mil reais) pagos a título de sinal no dia 02 de abril de 2018 e R$ 6.300.000,00 (seis
milhões e trezentos mil reais) pagos nesta data, simultaneamente à lavratura da Escritura, que ocorreu após o
cumprimento das condições precedentes à aquisição estabelecidas no compromisso de venda e compra
referente ao Imóvel, entre elas as diligências jurídicas e técnicas que foram realizadas por assessores
contratados pelo Fundo.
O Imóvel está atualmente locado para um conglomerado de empresas do Setor Jurídico num contrato com
vencimento por tempo indeterminado, o qual está em fase de renovação. Considerando o último aluguel pago,
esta transação tem um Cap Rate de 8,1%.
Com a assinatura da Escritura, o Fundo se tornou o único titular de todos os direitos sobre o Imóvel e,
consequentemente, dos direitos sobre as receitas dos aluguéis pagas mensalmente pela locatária do Imóvel,
equivalente a aproximadamente R$ 0,06/cota (seis centavos por cota).
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O meu e o seu PM pouco importam, mas mostram o quanto MXRF era negociado em 2012. A amortização de fev/2014, com incríveis R$ 0,06 foi unicamente para evitar mais um mês sem distribuição de proventos. MXRF teve um IPO a R$ 100, subiu após 1 ano para R$ 140 e voltou em meados de 2013 não para R$ 100, mas para R$ 82,20, uma queda de 41%. Queda essa que continuou nos meses seguintes até alcançar os R$ 70 em fev/2014, uma queda de 50%. Neste momento, o seu VP era de R$ 102,70, ou seja, era negociado por menos da metade do seu VP. Um fundo de papel cotado por menos da metade do seu VP, algo até hj inédito. Então eu pego um gráfico, partindo de out/2013, quando ele era negociado por R$ 84,00 (menos de 80% do seu VP que na época era de R$ 105,08) e digo que ele teve um ótimo desempenho. Só que nessa mesma época, FEXC11 era negociado a R$ 110 (acima do VP de 109), CPTS sequer era negociado, porque seu IPO foi em 28/08/2014, o IPO do KNIP foi em 26/09/2016 e o HGCR (esse sim já existia na época), era negociado a R$ 1.106 (também acima do seu VP que era R$ 1010 em out/2013).
Enfim, está dizendo que um fundo que estava no poço, valendo apenas 80% do VP, teve um desempenho melhor que dois fundos que eram negociados acima do VP e com dois outros que sequer eram listados na época.
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Correções:
- amortização foi de 0,60,e não 0,06. E não foi p/ evitar a não distribuição de dividendos, pois pagou junto 0,15 de dividendos
- a cotação é ajustado após ficar COM dividendos, assim como acontece no gráfico
- o valor do gráfico de MXRF em outubro de 2013 era de 5,10
- no gráfico FEXC a cotação na mesma época estava a 67,50
- a queda de 2013 foi praticamente geral nos FIIs, FEXC tb estava no “fundo do poço” nesta mesma época
- o “fundo do poço” de MXRF foi em fevereiro de 2014 (veja o gráfico)
- a valorização que está no gráfico é um retrato fiel do que ocorreu. Caso discorde, fique a vontade p/ postar um gráfico comparativo de LP entre eles.
A amortização hoje equivale a R$ 0,06, considerando os ajustes pelo desdobramento. Na época, foi de R$ 0,60, para uma cotação de R$ 90. No mês anterior a essa amortização de R$ 0,60 (R$ 0,06 considerando o split) o fundo tinha pago R$ 0,90 (R$ 0,09 com o split). R$ 0,15 na época representaria um DY de 0,17%a.m. Ora, eu era cotista nesta época, acompanhei esse processo de perto, foi uma medida para acalmar os cotistas que estavam furiosos com a gestão, ameaçando destituir o gestor.
FEXC não estava ainda no fundo do poço, eu negociava FEXC nesta época, quase toda a semana, tenho todas, absolutamente todas as cotações desta época. Mas se não acredita em mim, é só verificar os relatórios da BMF. Aqui está o relatórico da época do FEXC: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=FEXC&strData=2014-07-04T12:34:27.153
E aqui está o do MXRF: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MXRF&strData=2014-05-09T18:13:30.560
Os dois relatórios emitidos na época mostam que FEXC era negociado a R$ 107 e MXRF em torno de R$ 75.
É verdade que FEXC sofreu uma grande queda se estendeu de 2012 até 2015, motivada pelos problemas com a PDG, que representava quase 10% da carteria do fundo. Mesmo assim, a queda de FEXC foi menor que a queda do MXRF. Já a queda do HGCR não durou sequer 1 mês e depois voltou a ser negociado acima do VP (R$ 1100).
Durente todo esse período, foi cotistas de todos esses fundos, MXRF, FEXC, HGCR e também o XPGA. Tenho todos os dados dos fundos de papel desse período. Não vou polemizar com gráfico, tenho a cotação de cada dia destes fundos, vivenciei todos os problemas deles, tenho arquivado cada comunicado, cada ata de assembléia, sei qual foi o problema de cada um. FEXC teve seu perído de queda, por conta de CRIs podres. Não foi o caso do MXRF. Lá o problema foi muito diferente.
Eu acho q não tem pq polemizar essa questão do mxrf11. Fiis ainda são ainda muito recentes. A maioria deles de 2012. Se dá ou não retorno é discutível. partiu pra desenvolvimento é mais complicado. pode dar mais retorno com ctza, mas a um risco maior. E se é híbrido fica bem mais complexo. O jsre11 é um bem misturado. Fica complexo, eu não gosto.
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O valor da amortização para ser descontado do seu PM de 2012 teria de ser sem ajustes né?!
É no mínimo estranho vc justificar que o ativo não estava no fundo do poço pois vc sabe disso (?), e ao mesmo tempo, diz que não vai “polemizar” com gráfico (?). Não tem o menor sentido isso. Além de já ter dado umas 3 justificativas diferentes para não aceitar a nítida valorização de Mxrf no LP.
Enfim, o gráfico de LP está lá, e ele mostra de forma bem clara a evolução e alto retorno do Mxrf. Isto é um fato, e não tem o que debater sobre. Agora se no futuro ele vai continuar subindo desta forma, e continuar apresentando uma performance superior aos seus pares, já é outro papo.
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Mas o pto central não foi este, e sim mostrar que o pto levantado por ele, de que Mxrf não gerou retorno ao acionista, e teve um dos piores rendimentos frente a seus pares, está equivocado. E eu usei dados e fatos para mostrar isso, incluindo aí os “polêmicos” gráficos.
Muito bem, usando os dados que estão disponíveis na BM&F:
O MXRF foi constituido em 09/2011, mas só foi listado em bolsa no início de 2012. Desconsiderando os meses iniciais, de estabilização da cotação, e passando a apurar a partir do final de junho de 2012. Sabendo que o fundo teve um split, os valores anteriores ao split foram divididos pr 10:
Cotação no final de junho/2012: R$ 10,46 (que é R$ 104,6/10 )
Rendimentos e amortizações até o dia de hoje: R$ 5,86
Cotação de fechamento hoje: R$ 9,38
Rendimento do perído: ( 9,38 + 5,86 ) / 10,46 = 1,46 = 46%
Vamos agora ver os 3 maiores fundos de papel da época:
HGCR (por também ter sofrido split, foi divifido por os valores anteriores ao split)
Cotação no final de junho/2012; R$ 104,20 (R$ 1.042,00/10)
Rendimentos e amortizações de 06/2012 até o dia de hoje: R$ 64,60
Cotação de fechamento hoje: R$ 106,25
Rendimento do período: ( 106,25 + 64,60 ) / 104,20 = 1,64 = 64%
FEXC (fundo que carrega CRIs podres)
Cotação no final de junho/2012: R$ 112,00
Rendimentos e amortizações de 06/2012 até o dia de hoje: R$ 68,84
Cotação de fechamento hoje: R$ 104,29
Rendimento do período ( 104,29 + 68,54 ) / 112,00 = 1,55 = 55%
VRTA
Cotação no final de junho/2012: R$ 110,54
Rendimentos e amortizações de 06/2012 até o dia de hoje: R$ 79,42
Cotação de fechamento hoje: R$ 103,04
Rendimento do perído ( 103,04 + 79,42 ) / 103,04 = 1,65 = 65%
Resumindo
Os rendimentos dos 4 fundos entre junho/2012 a junho/2018
VRTA: 65%
HGCR: 64%
FEXC: 55%
MXRF: 46%
Inflação (IPCA): 43%
rs desconsiderando o começo da negociação do FII, que teve uma boa alta né?! E com a justificativa de esperar pela “estabilização da cotação”?! Isso não existe em renda variável. Ficou explicitamente tendencioso…
Pega a data de início de negociação de MXRF11.
Olhando as cotações que vc colocou referentes a hoje, estão todas erradas. Além disso a conta de VRTA está errada. Nem vou conferir os proventos pagos neste período, e nem dos demais FIIs, por preguiça mesmo. Como não batem com os valores do gráfico ajustado, e dado o histórico deste debate sobre o assunto, provavelmente devem conter erros. Mas vamos usa-los mesmo assim. E além de acertar as cotações, corrigi o erro no calculo de VRTA.
No gráfico sem ajustes, a negociação começou dia 18 de maio de 2012, MXRF11 fechou a 98,70.
MXRF: Rendimento do período: ( 9,40 + 5,86 ) / 9,87 = 1,546 = 55%
VRTA11 neste mesmo período estava cotada a 115,95.
Rendimento do perído ( 103,05 + 79,42 ) / 115,95 = 1,573 = 57%
HGCR11 neste mesmo período estava cotada a 109,70.
Rendimento do perído ( 106,00 + 64,60 ) / 109,7 = 1,555 = 55%
FEXC11 neste mesmo período estava cotada a 114,40.
Rendimento do perído ( 103,35 + 68,54 ) / 114,40 = 1,50= 50%
Mesmo usando os seus dados dos valores distribuídos no período, MXRF não está nem de longe como o pior fundo em rendimento histórico do setor como vc afirmou. Pelo contrário, rendeu quase o mesmo que VRTA e HGCR, e ficou acima de FEXC.
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Os dados foram obtidos na BM&F. O relatório de junho/2012 está aqui: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MXRF&strData=2013-04-12T19:37:37.503
O dado contido no relatório emitido em junho/2012 consta R$ 104,20. Maio de 2012 consta fechamento em 100,69, o IPO foi R$ 100,00.
Mês Mai/12 Jun/12
PL do fundo 52.555.207 52.566.640
Valor patrimonial/cota 97,54 97,56
Cotação em bolsa (MXRF11) 100,69 104,60
No caso de VRTA realmente existe um erro, que não vai mudar o fato de ter tido um desempenho melhor que o MXRF
E aqui está o relatóriio da época do HGCR11: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=HGCR&strData=2013-04-12T19:30:25.290
Mas… mesmo que eu resolva considerar o meados de abril de 2012 como ponto de partida, com o valor do IPO de R$ 100 (R$ 10 considerando o split), dá um rendimento de 52% contra uma inflação pelo IPCA de 45%, ou seja, o lucro real foi de 4,83% (1,52/1,45), o que dá um lucro real ao ano de 0,79% no período, se desconsiderarmos a possibilidade de reinvestimento dos proventos.