Fundos Imobiliários

[cadu]

Vc esta pegando as cotações do final do mês, que são as que constam no relatório. O que já distorce a comparação, pois Mxrf teve o inicio da negociação no meio do mês.

O pto central do debate era da sua posição equivocada de que Mxrf foi o pior fundo do setor em termos de geração de valor pro acionista. E isso já está mais que nitido que não ocorreu.

Agora já está querendo comparar com a inflação? Ok, então compare todos.
Como descrevi acima nos rendimentos corretos, Vrta e Hgcr tiveram rendimento semelhante a Mxrf, então todos renderam acima da inflação, sendo Fexc o com pior rendimento destes. Mas já te adianto que isso é uma comparação tosca, pois não leva em conta o potencial de reinvestir os proventos, um dos principais atrativos dos Fiis.

Além disso o Ipca neste período não foi 45%, mas sim 43,7%. Se quiser arredondar seriam 44%.
E levando em conta o valor do IPO, MXRF rendeu neste período 1,526 = 52,6%. Se quiser arredondar ficaria 53%.

[ocaba]

Se você quer calcular a inflação desde o IPO tem que ser a partir de abril/2012 e considerar parte da inflação prevista para junho de 2018. O IPO teve início em janeiro de 2012 e a data de liquidação no iníco de abril.

No exercício anterior, a cotação de MXRF foi do final do mês, não de meados. A cotação de fechamento do mês de junho foi R$ 104,20, e os valores dos demais fundos, com exceção de VRTA, estão corretas, são de fechamento do mês.

É inquestionável que dos fundos citados, o único que hoje possui cotação inferior ao IPO é MXRF, bem como foi o único que teve pagamento de proventos suspensos. Não há mágica que mude isso, seu IPO foi a R$ 10,00 e hoje vale R$ 9,38. Foi o que menos pagou dividendos dos 4, e isso é inquestionável.

Querer analisar a partir do dia 18 de maio, para assim conseguir que ele pareça melhor que os outros é querer pinçar uma data que seja favorável ao fundo, sendo que ele sempre foi negociado neste período acima de R$ 10,00. Ora, se vamos ser ultra-super-rigorosos, neste dia 18 de maio, o preço médio de negociação foi 99,41 e poucos dias depois já era negociado por R$ 101,00.

O certo é que MXRF é um fundo que ou se ama ou se odeia, meio mundo ama de paixão por ele e meio mundo odeia ele. É só ler as postagens em outros fóruns e as análises já publicadas. Se tem que ficar procurando data para parecer que é bom, é porque não é. Se fosse realmente bom, não haveria essa discussão, bastava uma postagem e pronto.

E o mais engraçado dessa história é que dos especialistas que gostam de MXRF ninguém questiona que os resultados dele foram fracos ao longo do anos, a principal justificativa para defende-lo sempre foram os “valores ocultos” contidos nas SPEs. E isso em nenhum momento foi citado aqui.

[cadu]

@ocaba

No exercício anterior, a cotação de MXRF foi do final do mês, não de meados. A cotação de fechamento do mês de junho foi R$ 104,20, e os valores dos demais fundos, com exceção de VRTA, estão corretas, são de fechamento do mês.

E está errado. A cota começou a ser negociada na bolsa no dia 18/05/2012, como tinha informado anteriormente. Logo, se vc quer comparar desde o início, a cotação nesta data que tem de levar em conta, e se quiser comparar com os demais, tem de ser a cotação de todos na mesma data. E quem disse que precisava ter participado do IPO p/ poder comprar o ativo? Eu poderia simplesmente ter comprado ele no primeiro dia negociação na bolsa ao invés de comprar no IPO.

@ocaba

Querer analisar a partir do dia 18 de maio, para assim conseguir que ele pareça melhor que os outros é querer pinçar uma data que seja favorável ao fundo,.

O FII começou a ser negociado nesta data, não sei qual a dificuldade em entender isso. Querer usar o argumento de esperar a “estabilização da cotação”, argumento que não tem a menor lógica por sinal, só para pegar outra data um mês depois, após uma valorização, isso sim é explicitamente tendencioso. Veja aqui o informa da bovespa sobre a data: http://bvmf.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=MXRF&strData=2013-04-12T19:37:37.113

@ocaba

O certo é que MXRF é um fundo que ou se ama ou se odeia, meio mundo ama de paixão por ele e meio mundo odeia ele. É só ler as postagens em outros fóruns e as análises já publicadas. Se tem que ficar procurando data para parecer que é bom, é porque não é. Se fosse realmente bom, não haveria essa discussão, bastava uma postagem e pronto.

Sim, eu só postei um gráfico histórico mostrando a valorização dele frente aos demais. Vc continua, em vão, e com uma série de erros, tentando mostrar que ele não se valorizou como os demais, e pra isso tenta usar tudo que é artifício. Mas sinto muito, isso são fatos, e não tem como vc mudar, e nem cabe interpretação. Querer pegar a data de 1 mês depois do início da negociação, usando argumentos de “estabilização da cotação”, ou dizer que não posta gráfico pois não quer “polemizar”, são só meios p/ tentar justificar uma análise tendenciosa. Além disso não queira tirar o foco do debate, que foi sobre sua afirmação de que MXRF não gerou valor p/ os acionistas como os demais do setor. Não cabe aqui ficar levantando coisas do tipo: mas todo mundo sabe disso, ou todos os especialistas dizem isso. Isso pra mim é tão válido quanto as falas da Dilma saudando a mandioca.

Abaixo os resumos sobre os fundos e os comparativos, desde o início da negociação de MXRF

MXRF: Rendimento do período = 55%
VRTA11 Rendimento do perído = 57%
HGCR11 Rendimento do perído = 55%
FEXC11 Rendimento do perído = 50%

Gráfico comparativo dos últimos 5 anos (é o prazo máximo que a minha plataforma disponibiliza, infelizmente, mas em 5 anos já é um excelente histórico p/ se comparar, e mostra como neste período MXRF rendeu muito mais que os demais do setor):

Nem estou defendendo o investimento no FII, tanto que ele nem cito ele aqui no forum há tempos. Meu pto foi só mostrar que sua colocação sobre o rendimento histórico dele está equivocado.

[adrianofreire]

Boa noite a todos os colegas…

Com relação a esse debate sobre o MXRF11, tentei dar uma lida mas confesso que fiquei bem perdido com a quantidade de informações apresentadas, pessoal conhece do assunto rs.

A minha dúvida é a seguinte:

• Entrei no site da BM&FBovespa, na opção de Fundos Imobiliários - http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/

Selecionei a opção do FII que estou interessado em realizar o investimento (ABCP11). Após isso surgiram algumas abas com os seguintes nomes (Principal, Relatórios Financeiros, Informações Relevantes, Documentos Anteriores, Eventos Corporativos e Histórico de Cotações).

Eu tenho que ler todos os arquivos de 2018 de todas essas abas, ou não precisa ler tudo ? Caso não precise ler tudo, quais arquivos que devo focar na hora de estudar esse FII? Agradeço mais uma vez a ajuda prestada.

[cadu]

Não precisa ler tudo.
O primeiro passo seria ler o último relatório gerencial.
Para isso, entre na aba Informações relevantes, e depois selecione o item Relatórios.
Vai aparecer logo no começo da página o último relatório mensal divulgado. Este já é um bom meio de se manter informado sobre as últimas informações básicas do fundo.

[adrianofreire]

Muito obrigado Cadu mais uma vez…Agora deu uma facilitada rs…

[ocaba]

Interessante essa lógica, a pessoa entra no IPO a R$ 100, mas o que vale é o negócio fortuivo do dia 18/05/12 a 93,80. Olha, você pagou R$ 100, mas o que vale para efeito de rentabilidade é R$ 98,70!!! Nem interessa que a média dos negócios no dia, o que vale é que todos compraram naquela última operação do dia a R$ 98,70. Interessante a lógica.

Na verdade, a maioria dos cotistas de MXRF entraram na subscrição que teve 6 meses depois por R$ 112. mas, seguindo a mesma lógica, o que vale é a cotação dia 19/10/2012, em R$ 130,00.

Ora, o que interessa não é o gráfico, mas quanto o investidor de fato pagou pelo fundo e eu usei junho pois foi quando o fundo ganhou liquidez. Essa é a lógica que vejo como correta, não pegar o valor de cota de um negócio isolado.

O incrível é que a maioria dos analistas, mesmos os que defendem hj o MXRF, reconhecem que o fundo teve problemas e um desempenho fraco no passado.

E já que é para pegar os preços de 18/05/2018:
FEXC11B
Abertura: R$ 112,50
Mínima: R$ 112,20
Máxima: R$ 113,00
Média: R$ 112,43
Fechamento: R$ 113,00
Não é R$ 114,40. Ou o site da BMF está errado?
(103,35 + 68,54 ) / 113,00

E HGCR11, que na época, 18/05/2012, CSBC11 era R$ 1084,80, e não R$ 1097,00.

Será que a BM&F transmite informações erradas?

[cadu]

@ocaba

Olha, você pagou R$ 100, mas o que vale para efeito de rentabilidade é R$ 98,70!

Isso se chama preço de fechamento do pregão, e é usado como referência p/ calcular rentabilidade passada. Prazer.

@ocaba

Na verdade, a maioria dos cotistas de MXRF entraram na subscrição que teve 6 meses depois por R$ 112

rs queria ver este estudo onde vc determinou que a maioria entrou neste período. E nos outros ativos da comparação, quando foram os períodos que “a maioria” entrou?

@ocaba

Ora, o que interessa não é o gráfico, mas quanto o investidor de fato pagou pelo fundo e eu usei junho pois foi quando o fundo ganhou liquidez.

Isso não procede. E o seu argumento usado foi de “estabilização da cotação”, que tb não existe tal coisa. O gráfico é um retrato do que ocorreu com a cotação no passado, precisa vencer este medo dele.

@ocaba

O incrível é que a maioria dos analistas

De novo este papo de a maioria. Argumento vago e genérico.
Dilma foi eleita pela maioria do povo brasileiro votante. Só p/ te lembrar.

Enfim, desisto da discussão. Os dados estão aqui, e não tenho mais o que rebater. Perdeu totalmente o sentido isso. Boa sorte nos investimentos.

[brunovcn]

CXRI11 - Cadu ou Ocaba vocês acompanham CXRI11?
O que estão achando da queda do ativo?

[cadu]

Eu gosto do Fii, e considero o preço atual atrativo. Ele tem um potencial de aumento de rendimentos. Isto pq possui uma grande posição em Tbof, que é um excelente Fii, mas que tem um DY menor, principalmente devido a qualidade do empreendimento. Logo, no futuro é possível vermos dois fatores: ou Cxri vender otas de Tbof e omprar outro Fii com maior DY, aumentando o seu rendimento, ou então o Tbof conseguir aumentar seus rendimentos reduzindo sua vacância, que não é elevada por sinal, o que por consequência aumentaria os rendimentos distribuídos de Cxri.

[brunovcn]

Cadu mas e o fato de CXRI estar mantendo parte considerável dos seus rendimentos com trades. Agora com o mercado em queda não será tão fácil.
Porque não trocar TBOF por GGRC agora. Contrato de 10 anos e melhor DY.

[cadu]

Então é exatamente este um dos ptos que citei como oportunidade. Se o fundo trocar sua posição em Tbof, que caiu menos que a média, por outro que sofreu uma queda maior e esta com um Dy maia elevado.

[giovani_pi]

Essa queda ajudou a montar uma carteira de FIIs, já estão aparecendo várias oportunidades abaixo do VP.

[bolsonaro2018]

seria a biblia do PENSE RICO. Quem conhece quase nada de fiis, como eu, pode escolher fiis desta planilha? Antes de investir sempre procuro ver se tem liquidez.

[cadu]

Sem dúvida.
Este ranking faz uma pré seleção dos FIIs mais atrativos. Porém depois é preciso fazer uma melhor análise p/ ver os riscos envolvidos no FII. P/ facilitar eu coloquei em negrito os FIIs que vejo com melhores relação risco x retorno.

[leinad]

Figs11 teve boa queda. Mas a galera dos foruns dizem que essa queda se dá pelo fim da RMG, Que a rentabilidade real do fundo não cobre a RMG e o fundo pode estar torrando caixa para pagar a diferença, isto pode ser ruim para o fundo, não?

[cadu]

Quando um fundo faz o IPO, e nele consta um período de RMG, o fundo faz um levantamento de capital maior do que o necessário, já pensando nos pagamentos extras até o final da RMG. Realmente FIGS não conseguiu seu objetivo inicial que era de chegar com a renda real próxima do valor da RMG no final desta. Porém, cabe ressaltar que a renda real do FIGS já está em linha com a média do setor, e que o FII tinha subido muito antes de começar a cair. Também cabe frisar que a queda tem sido generalizada na bolsa, mas que FIGS pode ter sofrido um pouco mais que os demais do setor pelo fator fim da RMG sim, porém mais pelo fato de ter subido muito mais que os demais antes. Exageram antes na precificação p/ cima, e agora exageram na precificação p/ baixo. Este é o sr Mercado…

[anderson]

Cadu, estou pensando em substituir na minha carteira BBPO11 por CXRI11. Estão com Dy parecidos. Observei que CXRI11 tem boa participação em FIIs de agências bancárias. Pensando no longo prazo acho que estaria mais protegido. O que acha da minha idéia ou tem outra sugestão pra carteira? Minha carteira atual tem BBPO11, FIIB11, HGLG11, HGRE11, ABCP11, VRTA11, BCRI11, OUJP11 e CPTS11B. Aumentei a participação em recebíveis recentemente.

[ancasodi]

Torço pra essa carteira sua prosperar muito!!! kkkk
Dessas aí só não tenho HGRE e BBPO que vendi esses dias.

[cadu]

Sua carteira está boa. BBPO tb é um bom ativo que está a um bom preço. Se fosse vender, eu pensaria em vender CPTS e comprar CXRI. Isso pq CPTS foi um dos FIIs que não caiu. Por sinal foi a estratégia que usei domo caixa e deu certo. Agora eu tenho vendido aos poucos CPTS e comprado outros FIIs que sofreram. Tb pensaria em comprar BRCR11, que é o FII que pretendo ter em maior percentual na carteira, e venho comprando aos poucos.