Se a pessoa busca renda mensal, não tem como comparar.
Pra mim FII é renda e Ação ganho de capital.
Ativos com propostas diferentes NA MINHA VISÃO.
4 curtidas
Não sei, para renda, não vejo muita diferença para uma elétrica… Vejo um FII como uma empresa que administra imóveis que não pode se alavancar e que tem um payout mínimo de 95% (essas características diminuem risco do ativo)… Os ativos podem valorizar ou não, e seguem humor do mercado.
Agora um ponto interessante, o único fato que faz um FII ser atrativo em manter-se como um FII é a vantagem de isenção de IRPF… senão, seria mais interessante ser uma empresa (listada ou não), que pode se alavancar e ter um mix maior de oportunidades (assim como SCAR, LOGG, AGRO, etc).
Faz sentido?
4 curtidas
RBED11 e FAED11 estão com rendimentos parecidos. Ao olhar o relatório gerencial deles, nota-se que o FAED11 está locado por cerca de R$ 24,00 o m² enquanto o RBED11 por R$ 44,61. Os dois possuem imóveis muito grandes que com o avanço das aulas onlines tendem a ficarem ociosos. O imóvel de Betim/MG do RBED11 tem 24,5 mil m², já o de Taboão da Serra do FAED11 tem quase 18 mil m². Áreas muito grandes que no Relatório do RBED11 não deixa claro se saõ utilizadas com algum destino para a universidade ou se são áreas de conservação. No FAED11 traz as seguintes informações sobre os imóveis:
“Taboão da Serra: Educação a Distância e Faculdade
Anhanguera de Taboão da Serra, desde 2000.
Oferece cursos de graduação e cursos de
pós-graduação. O prédio é equipado com
laboratório de saúde e de informática, biblioteca e
anfiteatros com palco.
• Leme: Educação a Distância e Centro Universitário
Anhanguera, desde 1994, com cursos de graduação
presenciais. O prédio é equipado com laboratórios
de biologia, de enfermagem, de fotografia, de
microscopia, de informática, entre outros. Conta
também com biblioteca e anfiteatros.
• Valinhos: Sede Administrativa da Anhanguera, e
que abriga a presidência do Grupo. A propriedade
é composta por ampla área verde, cinco blocos,
estacionamento, cozinha, auditórios, piscina, e
circuito interno de TV.”
Fazendo parecer que no caso de Valinhos com grande área verde pode ser enxugada ou que a faculdade possa mudar para um local menor sem tanta área verde.
1 curtida
Agora para uma avaliação mais precisa dos fundos e dos imóveis teria que saber quantos alunos frequentam as universidades e qual a importância desses campi para a Cogna.
Eu não sei avaliar muito bem ações, mas neste caso do BRML3 parece uma assimetria, quando comparado com os Fiis de shopping, apesar de ser outro tipo de exposição e a renda ser isenta. Mas o BRML3 no ano passado deu um bom DY, além do que até R$ 20000, o ganho de capital não é tributado, já no FII é de 20% de IRPF no ganho de capital.
Pra mim, o fato dos contratos de Rbed serem longos e atípicos fazem a diferença.
Faed renovou por 10 anos, mas ninguém sabe se é atípico ou típico, e quanto seria a multa rescisória, que pode ser só 3 meses…
O que vejo de “problema” nos dividendos de ações, mesmo as mais tradicionais nessa linha, é que:
- Eles não são recorrentes (no geral não vem todo mês);
- Podem não vir se a empresa tiver prejuízo (nos FIIs é pouco provável que isso aconteça se não for mono-mono);
- Não vejo Yield de dividendos em ações que compensem essas incertezas.
Se você pensar que a pessoa conta com o rendimento todo mês, ação não serve. Esse é meu ponto.
A não ser que seja alguém absolutamente bem organizado a ponto de esperar o dividendo pingar e conseguir se sustentar até o próximo recebimento.
Meu comentário vale apenas para quem quer viver de rendimentos, não quem está em fase de acumulação, tem salário, etc…
A pessoa nessa condição PRECISA de um mínimo de previsibilidade.
Tudo acima condicionado a ter, no mínimo, 1 ano de sustento em reserva de emergência para “aguentar o tranco” em casos como o que estamos vivendo agora onde há redução dos proventos.
Cenários de guerra, “venezuelização” do país e afins, nem comento… nada que a gente possa discutir no contexto aqui se aplica nessas situações.
O segredo está em pensar que você não tem mais salário e vai depender majoritariamente desses proventos.
5 curtidas
Não olho de muito perto, mas parece que o lucro está inflado por conta de venda de ativos. Recomendo abrir os releases para separar não recorrentes
1 curtida
Sobre faed e rbed, os dois são “parecidos” mas não gosto da gestão do btg (rio bravo tbm tá se perdendo mas btg consegue se superar) contratos atípicos até 29 fazem a grande diferença e mentiras tranquilidade, tenho em carteira e em 27 começo a pensar se devo sair (não é uma posição grande pois tenho medo do setor) EAD não vai pegar 100% vai ser algo paralelo que mesmo assim vai depender muito do presencial, meu medo é que quando as coisas apertam as pessoas param os estudos logo de cara, muitas pessoas não se formam. Sobre os campus e muito difícil uma faculdade consolidada em um local mudar o campus (tem toda a estrutura que ocorre em volta ao longo de anos)
Sobre shopping: depende do seu objetivo
Se pensa em uma renda mensal “garantida” vá de fii independente da situação
Se você pensa em ganhar algo maior no longo prazo a ação se torna melhor pois eles conseguem reter lucro se reestruturar e até crescer mais sem diluir você. Uma coisa não impede a outra… tenho xplg e logg
3 curtidas
Sobre minha carteira
Logístico/industrial:
Hglg
Ggrc
Xplg
Sdil
Shopping:
Visc
Mall
Papel:
Irdm
Ubsr
Bcri
Vrta
Educacional e varejo:
Rbed
Hgru
Corporativo:
Hgre
Rect
Hospital:
Husc
Fof:
Hgff
Ibff
Só aumento a posição em caso de preços atrativos ou subscrição.
2 curtidas
Foi mal outro post seguindo, mas no relatório do rbed ele fala sobre os campus e quantidade de alunos .
pessoal, estou montando minha carteira de FIIs. Tenho estudado bastante sobre o tema, mas nunca investi em FIIs. Invisto em ações desde 2011. Meu objetivo são rendimentos mensais e diversificação de patrimônio. Não penso em vender as cotas, na verdade pretendo ir aportando aos poucos para aumentar minha renda mensal.
penso em aportar 80-90% em segurança, aportando de 10-20% em ativos FIIs de maior risco.
Ainda não comprei nenhuma cota, mas estou próximo de terminar meus estudos e iniciando as compras em breve. Agradeço muito as críticas e comentários dos colegas aqui experientes sobre a carteira projetada abaixo.
Procuro diversificar entre setores, gestores, buscando bons inquilinos de setores diferentes, contratos com no mínimo 70% encerrando a partir de 2023.
Não pretendo investir em Shoppings, exceto pelos % existentes nos fundos de fundos, por já contar com Shoppings em meu portfolio de ações.
Também não pretendo investir em fundos de agências bancárias, apesar do que pelo observei apresentarem bons dividendos, por não acreditar no longo prazo.
Logísticos
XPGL11 - 10%
VISC11 - 10%
LVBI11 - 5%
BTLG11 - 5%
Corporativo, incluindo híbridos
JSRE11 - 5%
KNCR11 - 5%
BCRC11 - 5%
Imóveis Residenciais/Resorts (estes em minha parca experiência acredito que seriam os de maior exposição ao risco; deixo na carteira por acreditar no setor)
HCTR11 - 4%
HABT11 - 4%
Fundo de Fundos
RVBI11 - 10%
KNCR11 - 10%
RBRR11 - 10%
VGIR11 - 10%
5-8% liquidez para oportunidades pontuais
Outros fundos que acompanho com interesse
CPFF11
UBSR11
VIFI11
QAGR11
MFII11
muito obrigado aos amigos!
2 curtidas
Bom dia…
Os dois que você colocou como Resort são de cri que emprestam dinheiro pra os multipropriedades… não são donos dos imóveis propriamente ditos, ou seja, não tem um resultado de aluguel de fato…
Os de fundos de fundos que você listou são de papel também (não sei o rvbi).
Alguns eu não conheço, mas sei que o MFII tem histórico de problemas e chegou até a ter a negociação suspensa…
1 curtida
Se você pretende fugir de riscos é menos arriscado fiis de logística e varejo. No varejo tem hgru11 que está um pouco esticado e maxr11 que está com a cotação abaixo do vpa, mas teve uns problemas com uns alugueis durante a pandemia. O visc11 é shopping e nos corporativos seria bom estudar rect11.
Bons estudos
Também tenho medo do setor, estou me expondo mais para trades de curto prazo. Comprei umas cotas do rbed11 com essa faixa de 165 e faed nessa queda para 206. Se der errado o trade fico um tempo com os bons rendimentos até ficar acima ou próximo do valor de compra.
1 curtida
Aos estudiosos de FIIs mande aí 8 boas opções e diversificadas . No momento venho aportando nesses: HGLG(PM172,00) XPLG( PM 116,00) RECT(PM 96,00) HGRU(PM123,62) KNRI(PM 162) MXRF (PM 10,51) Pensando em deixar entre 10 a 12 FIIs. Faltando escolher tb FIIs de shopping e de papel. Obrigado e abraço a todos.
1 curtida
De varejo tem também TRXF11 que tem uma gestora que já teve problemas em outros fiis.
Olharia esses aqui
Hglg
Hgre
Hgru
Hgff
Xplg
Xpin
Vilg
Lvbi
Ubsr
Irdm
Hfof
Preciso da ajuda de vocês sobre regulamentação, O hgre em 2010 comprou um prédio por 59M e neste mês ele vendeu por 150M mas ele tem uma dívida para pagar em dezembro. Ele precisa distribuir 95% dos 91M do lucro ou pode pagar a dívida do outro e distribuir só o que sobras (se sobrar)?
Alguém estudando o MFAI11? A cota de mercado tá 122,XX e pelo que andei lendo tem uma oferta público próximo a 104. Parece ser um Fii mais arriscado, mas rendeu no último mês 2,86%.
Era pro texto ter saído ontem, mas teve algum problema no fórum e não foi… vai hoje então
Caro colega,
Meus 2 cents…
Apesar de achar que possa haver alguns erros de digitação, sua lista “não bate”:
- VISC é shopping.
- KNCR não é corporativo e nem FoF.
- HCTR é papel, não desenvolvimento diretamente.
- Sua lista de Fundos de Fundos (FoF), tem ativos que não condizem com a categoria.
Sendo assim, creio que primeiro seja melhor entender os tipos de FIIs em detalhes e em qual deles cada um se encaixa.
Também sugiro entender bem a diferença entre FIIs de tijolo (que investem nos imóveis diretamente) e de papel (que investem em títulos de dívida de imóveis e afins, e não nos mesmos diretamente).
Posto isso, vou comentar alguns casos pontuais.
KNRI (assumindo que foi esse que você quis dizer nos Corporativos) é um bom e tradicional FII, mas historicamente tem o DY baixo (costuma estar com a cota bem “cara”).
Eu sugeriria como opção o RBRP. Hidrido Corporativo e Galpões, de boa gestora e com rendimento melhor.
KNCR, da mesma gestora do KNRI, a Kinea, é um fundo de papel que só investe em títulos atrelados ao CDI (pelo menos era assim, tem um tempo que não analiso).
Por essa característica, e com nossa SELIC aonde está, rende pouco e não pega nada da inflação.
Que me lembre é o fundo de papel mais comportado que existe… se é isso que você quer, ok.
O RBRR, que você listou, é um fundo de papel muito bom, da mesma gestora do RBRP que sugeri acima, e rende melhor. Nesse nível de risco, prefiro ele.
Ainda nos de papel, sugiro (por nível de risco):
- Baixo: RBRR
- Médio: VRTA e UBSR
- Alto: HCTR
Em cada um deles o rendimento é proporcional ao risco.
Como diversificação, sugiro o HGRU.
Híbrido Educacional e Supermercados.
Tocado por um dos melhores gestores do mercado, o CSHG.
Ainda está num preço e rendimento razoáveis.
Postei minha carteira de FIIs um pouco mais acima no tópico.
Melhor que falar o que acho, é mostrar aonde ponho o meu dinheiro…
Espero ter ajudado…
4 curtidas