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Anunciada subscrição no TRXF11. O preço das taxas estão abusivas. Acho que vai segurar o preço das cotas e a subscrição não vai ser vantajosa para ser exercida.
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Pois é… 4,22% de taxa. R$ 101,21…
Querem levantar R$ 380mi… difícil isso… apesar de que vão surgir alguns fundos por aí precisando alocar recursos e isso proporciona certa liquidez…
Mas interessante que colocaram como emissão mínima R$ 29mi… já estao esperando que não vai captar muito mesmo.
Qual caminho seguiriam nos próximos 12 meses tendo uma carteira assim, considerando um aumento de 50% no tamanho arual?
XPLG - 30
XPML - 30
JSRE - 20
GTWR - 10
FCFL - 10
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Eu ficaria de fora do GTWR, o contrato do BB acaba em 2023 e ninguém sabe se vão renovar, se vão renovar locando uma área menor, se vão revisar pra baixo o aluguel, etc. Acho que o dy está muito baixo para o risco futuro envolvido.
Já FCFL, apesar de ser mono imovel e mono inquilino, me parece um pouco melhor que o GTWR, porém também não acho que vale a pena por conta do baixo dy. Creio que há melhores oportunidades com menores riscos envolvidos.
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Tb ficaria de fora de GTWR, pelo mesmo motivo.
E venderia JSRE, acho que no preço atual está com pouco potencial. Entendo que a qualidade aqui é premium, e por isso temos um DY inferior, mas ao meu ver tem ativos mais atrativos.
Pensaria na compra de TGAR, mas sei que o @sr_fouquet não gosta do risco dele rs.
Neste caso poderia pensar em TRXF e HGRU.
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Qual o FfII de papel que tá valendo dar uma olhada?? Estou olhando o VRTA11, obrigado.
xpci11
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Tenho VRTA11, assim que estiver alocado 100% deve subir o dividendo…
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De fato, @cadu, essa é a carteira SMM (senhora minha mãe) e por isso acabo favorecendo qualidade.
Mas então, na visão de vocês, mantêm o carro chefe da estratégia, XPML e XPLG?
HGRU e TXRF havia analisado. Se não me engano, TXRF está fazendo uma emissão grande? Acho que foi por isso que fiquei de fora, pois havia visto na carteira Pense Rico Express.
TGAR tem muito ativo na região onde moro, é tipo aquela carne do Mcdonalds, melhor não saber de onde vem.
Como tenho essa margem de aumento, então acrescento um fundo com supermercados, sem precisar vender JSRE, que acham?
Agora os mono, gostaria de sugestões com bom risco-retorno, só venda fico sem saída pra rentabilizar, e lotar de diversificados vou deixar passar subscrição, pensei em EDGA, mas é bem problemático, apesar do upside.
Ficaria, por exemplo (aumentando de 100 para 150)
XPLG 30 para 35
XPML 30 para 35
JSRE 20 para 25
TXRF compra 25
FCFL mantém 10
??? Compra 10
??? Compra 10
GWTR vende 10
Nessa linha?
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EDGA é encrenca mesmo.
TXRF está no começo de uma nova emissão sim. Deve ficar um tempo parada ao redor dos 100, mas com o DY atual isto já o torna atrativo.
Por sinal HGRU tb está no meio de uma nova emissão.
Sobre os mono ativo, um FII que sempre gostei é o RNGO.
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Comentário aleatório:
Tem horas que os FIIs me desanimam muito. Emissão a dar com pau, diluição forte dos cotistas existentes, taxas escorchantes, alocações questionáveis, imóveis meia-boca, rendimentos decrescentes, e por aí vai. Não estou me referindo a nenhum fundo específico, é só um sentimento geral que ando tendo.
Aí, marotamente, você pesquisa um pouco de REITs e encontra gestões super profissionais, imóveis interessantes, diversificação monstra e, o mais importante, dividendos crescentes.
Sei que nem tudo são rosas, e que lá também tem coisa ruim. Mas, convenhamos, a distância entre os universos é imensa.
O lance dos dividendos decrescentes e da diluição patrimonial me incomoda bastante, afinal invisto em FIIs majoritariamente por renda. E isso já vinha acontecendo antes da Covid. Não estou vendendo minhas posições ainda, mas estou me forçando a reavaliar o motivo de cada fundo que tenho em carteira.
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É por isso que prefiro focar em poucos. É mais fácil perder o controle na gestão de uma carteira de fundos do que de ações. O que houve com a indústria de FIIs nos últimos anos foi impressionante e concordo que não é normal.
Dei uma olhada por cima em RNGO, depois vou analisar com calma. Mas sproveitando que estamos falando de mono. Curiosidade, o que pensam de hospitais? Sei das brigas por valor de aluguel etc, mas se não me engano vi o Nossa Senhora de Lourdes ou Hospital da Criança dando mais de 8%? Agências bancárias também em descrédito geral, será que existe algum desequilíbrio neste ou naquele fundo? Agências centrais ou estratégicas, ou da Caixa p.e. que naotem fama de fechar.
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Concordo com você.
Infelizmente a administração de fundos, qualquer que seja o mercado, ainda não é profissional o suficiente.
Com FII não é diferente.
Os caras já perceberam que tem demanda crescente pelo produto. Migração forte da renda fixa.
Ainda tem os novos aportes, dinheiro novo de que mensalmente tem de tomar um destino no mercado financeiro.
Para o investidor que está começando na renda variável, o FII assusta menos que o mercado de ações, pois tem menor volatilidade.
A diluição das cotas vai ocorrer. Os administradores não vão deixar escapar esses novos investidores.
Vão colocar os caras pra dentro de qualquer jeito. Tá fácil de vender o produto.
Outro ponto. Se antes o administrador de FII tinha que concorrer com uma renda fixa pagando 8 a 10% aa, agora ele só tem de oferecer alguma coisa acima de 2 a 3% para que o investidor tenha a sensação de que está ganhando. Por isso as taxas mais altas, imóveis mais caros, etc.
Os administradores não vão repassar todo esse ganho para os cotistas. Vão pegar o um bom pedaço para eles.
Isso é histórico no mercado de fundos.
Além disso, ainda tem a questão do imóvel que vai para carteira.
É complicado verificar se a avaliação está adequada. Eu, particularmente, não confio muito nisso, por mais que exista algum tipo de auditoria.
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Eu não invisto em hospitais porque fico com medo de revisionais. Acho mais fácil um juiz dar ganho de causa pra uma ação movida por um hospital do que uma empresa, por exemplo…
O HCRI11, se não me engano, vence o contrato ano que vem… acho que o NSLU11 tem um contrato maior, e tem o HUSC11 que foi recém lançado, nem sei se as obras já terminaram.
Tenho medo também na facilidade de achar um novo inquilino se o antigo sair… não deve ser simples realocar… Além disso, todo fundo é mono… acho que ficaria mais tranquilo se fosse um multi hospitais.
Agências da caixa se juntaram com o RBVA, se não me engano, então leva junto as do Santander. Eu já tiver por um bom tempo o BNFS11, que tem agências do Banrisul, mas acabei saindo quando subiu bem.
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Eu só torço para que nosso mercado continue crescendo e chegue em algo próximo do deles.
Pra mim o problema de fiis é que qualquer um que emita novas cotas agora dificilmente vai conseguir alocar no mesmo cap rate histórico, principalmente se for um fii mais antigo. E quando o mercado estiver em baixa com os imóveis desvalorizados os fiis não conseguem captar por falta de interesse dos cotistas.
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Vou citar o exemplo do LVBI , sempre gostei da gestão
Entrei na oferta pública, captação de 500MM mas nem se quer um informativo com os ativos que irão comprar…
É dar um cheque em branco para gestora , confiar e rezar para não fazerem merda…
Tá foda
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Eu acho que parte dessa situação é o fato de que a maioria dos fundos ainda está crescendo.
Na verdade, a “indústria” ainda está crescendo…
Vai chegar um momento que não vai ter mais tanto imóvel disponível e as emissões vão ser menos recorrentes e mais seletivas.
Pelo menos é esse meu entendimento da situação atual.
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Li vocês falando de EDGA. Ai lembrei desse vídeo que relata o histórico conturbado dele:
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