Fundos Imobiliários


#547

Em comum todos eles são dependentes de um inquilino, o que já torna um risco um pouco maior. SPTW sem dúvida é o de maior risco destes. XPCM fica logo trás. Em ambos o imóvel não é bem localizado, mas no SPTW o imóvel é de qualidade baixa (por outro lado, tem um valor de aluguel do m2 muito barato). Já no XPCM o imóvel tem uma qualidade superior, mas se a Petrobrás resolver sair dali, provavelmente irá virar um elefante branco (um XTED da vida).

MBRF tem boa localização, e um valor do aluguel do m2 barato p/ o mercado, porém tem no seu estatuto que só pode locar p/ o banco Mercantil. Se conseguir mudar este estatuto, permitindo locar p/ terceiros, aí o risco cai ainda mais.

AEFI é o que tem a histórica um pouco mais enrolada. O fundo possui dois terrenos, que iriam ser feitas construções p/ servirem de base p/ a faculdade Anhanguera. Esta depois foi adquirida pela Kroton, que desistiu destas construções. O fundo tem um contrato atípico longo, até 2026. E agora o administrador do fundo vem tentando chegar a algum acordo com a Kroton. Explico um pouco melhor no topico do fundo - AEFI11 - Aesapar


#548

Cadu, legal saber detalhes sobre sua estratégia de investimentos. Sua boa vontade em transmitir o que aprendeu é muito valiosa para muitos e muitos que estão na escalada do conhecimento.

Fiquei intrigado com sua composição 2/3 FII, 1/3 Ações. Quais parâmetros leva em conta para fazer o balanço entre eles?

Em uma carteira mais exposta em FIIs não te preocupa esta época atual de Selic baixa (possivelmente em seu valor mínimo), uma vez que a correlação entre cotação do ativo e Selic é conhecidamente elevada para FIIs? Qual sua aposta para a taxa de juros em 2019?

Abraços!


#549

Basicamente por conta da maior volatilidade no período eleitoral. Por isso estou com uma maior posição em FIIs hoje. Esta foi a analise que montei em janeiro, p/ usar de base na minha estratégia neste ano - Mercado e Projeções

Selic baixa não preocupa, pelo contrário, isto torna os FIis mais atrativos. Já o oposto sim, a partir do momento que o mercado começar a precificar um viés de alta na Selic, os FIIs tendem a perder em atratividade, assim como as ações, pelo menos em um primeiro momento. Mas no CP só vejo isso ocorrendo caso o Ciro Gomes ou outro candidato de esquerda consiga vencer a eleição. Mas se isso ocorrer tanto FIis quanto Ações irão sofrer, logicamente Ações vão cair mais por terem maior volatilidade. Mas p/ traçar um cenário mais claro p/ 2019 só mesmo depois das eleições, pois este pode mudar drasticamente dependendo de quem vencer.


#550

Não sei se já foi postado algo parecido aqui, mas notei que um dos meus rendimentos de FII’s aparece, tanto no CEI quanto no site da corretora, com desconto de IR. Isso é normal? Achava que os rendimentos de FII’s eram isentos de IR, estranhei essa cobrança.


#551

É normal aparecer o desconto do IR para FIIs tanto no CEI quanto nos proventos a receber nas corretoras antes de entrar na conta. Depois é depositado o valor sem o desconto, pode ficar tqlo!
Provavelmente isso é devido pq os FIIs tem tributação para algumas situações especiais (fundos com poucos cotistas, participação muito grande no FII, etc).


#552

Boa tarde pessoal!

Após iniciar nas ações agora estou decidido a partir também pras FIIs.

Tenho estudado alguns materiais sobre FIIs e assim como nas ações existe a Análise Fundamentalista como um método em que podemos nos basear e criar nossas próprias análises, na FIIs achei como elemento em comum os seguintes intens:

1 - Fundo estar listado na IFIX (alguns sugerem buscar aqueles com maior participação na mesma)
2 - P/VPA onde o ideal é estar entre 0,95 e 1,05
3 - Valor Patrimonial acima de R$ 200.000.000,00 (milhões)
4 - Liquidez onde o ideal é uma movimentação diária de R$ 300.000,00 (mil)
5 - Rendimento Mensal que pelo menos empate com a Selic

Gostaria de saber se essa análise atende a essa questão de avaliar se o fundo é bom ou não, o que vcs acham?


#553
  1. Acho uma boa.
  2. Esse indicador não é muito bom para fii de tijolo pq depende de avaliação do auditor.
  3. Acho que o item 1 já pega os maiores, especialmente os de maior participação no ifix
  4. Idem acima.
  5. Não faço esse tipo de comparação, é como comparar maçãs e laranjas . É meio complicado. Na renda variável temos que a rentabilidade é a valorização do ativo mais rendimentos, e ambos oscilam. Na renda fixa somente a valorização. Outra coisa é que quanto maior o rendimento possivelmente maior o risco, então todo cuidado é pouco.

#554

Por sinal atualizei o ranking dos FIis, pode te dar uma ajuda na pesquisa:

Filtro p/ Liquidez eu não acho necessário, a não ser os fundos praticamente sem negociação (que por sinl o são por não terem tanta atratividade). Limitar PL tb não acho interessante, tem fundos menores bem atrativos, como é o caso de OUJP. O restante das colocações OK.


#555

Adoro essa planilha…kkkk, valew @cadu


#556

Perfeito @celinski!

Muito obrigado pela resposta!

Com a planilha que o @cadu compartilhou acredito que dá pra fazer boas escolhas.

Abs


#557

Boa tarde
@cadu , vc não acha que JRDM11 voltou a ter atratividade ?


#558

Teve algum fato novo no fundo? Pergunto pois não estou sabendo.


#559

Excelente notícia p/ CBOP11:

cbop


#560

teve algum fato relevante sim, mas não é nem pelo FR é pelo valor hje de 70,00 se não ficou atrativo?


#561

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII SHOPPING JARDIM SUL, inscrito no
CNPJ/MF sob o nº 14.879.856/0001-93, código CVM nº 31201-8 (“Fundo”), proprietário de 40% do
Empreendimento Shopping Jardim Sul (“Shopping”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em
geral que, em complemento ao Fato Relevante de 22/09/2017 referente ao pagamento da indenização
determinada no processo nº 0160217-70.2007.8.26.0002 (“Processo”) no valor de R$ 4.041.379,08
(quatro milhões e quarenta e um mil e trezentos e setenta e nove reais e oito centavos), no dia
23/10/2017, o Shopping deu início à execução judicial contra a Seguradora por meio da propositura
do processo nº 0071425-88.2017.8.26.0100 para cobrar parte da indenização paga. Com isso, Shopping
recebeu o valor de R$ 1.016.843,55 (um milhão, dezesseis mil, oitocentos e quarenta e três reais e
cinquenta e cinco centavos).
Diante da participação Fundo no shopping, o Fundo fará jus à 40% do valor recebido, perfazendo o
montante de R$ 406.737,42 (quatrocentos e seis mil, setecentos e trinta e sete reais e quarenta e dois
centavos). Dessa forma, distribuição do Fundo será impactada positivamente em 43,82%, com base na
última distribuição de rendimentos. A Administradora ressalta que o valor recebido será distribuído ao
longo do segundo semestre de 2018 de acordo com a Lei Nº 8.668, de 25 de junho de 1993.
Por fim, a Administradora ressalta que ainda continua sendo discutido judicialmente a diferença para
ser paga pela Seguradora ao Shopping.
Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
necessários.
Atenciosamente,
São Paulo, 10 de Agosto de 2018


#562

Não tinha visto. Este ganho da ação judicial deve dar uns 0,20 a mais no próximo rendimento.
A receita do shopping tem até melhorado, de Maio 2017 a Maio 2018 a receita subiu 7%.
Neste patamar de preço não me atrai. A administração fez uma decisões discutíveis no passado. Ele tem uma dívida senão me engano de uns 7M com a BR MALL. O fundo ia fazer uma nova emissão para garantir o capex deste ano, mas não sei se vai rolar. Ou seja, é um fundo com um pouco mais de risco.

No mesmo setor temos o ABCP com um risco muito baixo dando um DY somente um pouco inferior, temos tb o MALL com menos risco que o JRDM dando um DY similar, e temos o FIGS que tb tem um risco semelhante, dando um DY superior (ainda contando tb com a RMG).

JRDM abaixo de 65,00 aí sim acredito que a relação risco x retorno começa a ficar mais atrativa.


#563

Boa tarde. Estou a um ano investindo em ações, e estou começando a entrar nas FII. Comprei PQDP11 a 3000 reais, vi subir a 3450 e hoje está despencando. Não me preocupo muito com preço pois sou holder. Também vi uma notícia que achei interessante, o fundo vai comprar mais uma parte do shopping, a ala 6B se não estou enganado, e gostei da notícia. Devo me preocupar com essa queda? Ou vendo o fundo para comprar fundos com cotas mais baratas, que facilitam o reaporte ?


#564

Olha, sou de Campinas e esse shopping me parece muito bem administrado. Mesmo sendo enorme, é difícil achar lugar para estacionar. o shopping está sempre bombando.

Esse valor de 3k por cota, me parece estar dentro do seu valor patrimonial. pelo que li, o fundo irá comprar o Bloco 1B do shopping. agora precisa saber onde é este bloco, e se faz parte das principais áreas do shopping. se for, vejo como ruim para o FII, pois pegariam a melhor parte do bolo.


#565

Provavelmente o mercado está antecipando uma nova emissão de cotas, visando levantar caixa para fazer esta compra.


#566

Uma coisa eu tenho certeza, e a qualidade desse FII. Também conheço o shopping. Vlw.