Eu tenho muitos ativos. Não aconselho pra ninguém que não goste muito de FIIs ter tantos. Alguns eu não compraria agora, mas como tenho a muito tempo e valorizou muito prefiro não vender pra não pagar o imposto, então deixo rendendo na carteira. As ultima vez que vendi em peso fundos que não sejam que papel foi quando decidi sair da maioria dos mono imóveis.
Mas posso falar os que tenho sem problema.
Lajes tenho HGPO, HGRE, JSRE, RECT e TEPP.
Log tenho BTLG, HGLG, HLOG, SDIL e XPLG .
Shopping tenho HGBS, MALL e XPML .
Híbridos tenho ALZR, RBRP e KNRI.
Renda Urbana RBED, HGRU e TRXF (esse ainda comprando aos poucos, por causa do histórico da TRX).
Industrial XPIN e GGRC.
Outros segmentos RBIR, MGHT.
Pensando em olhar os Agro, mas acho que vou esperar o que vai acontecer com os FII agro. E pensando em me livrar dos que tem taxa de performance em tijolo.
Tributação dos FIIs a caminho, como tenho cerca de 30% na carteira e posso me esforçar para aportar nos FIIs pode ser que isto se compense.
Entretanto, tenho amigos que tem toda posição de renda variável em FIIs, um amigo possui 60% em FIIs e 40% em Tesouro Direto, porém atualmente dado impacto da economia, nao consegue mais aportar.
Em resumo, esta reforma tributária vai trucidar quem nao tem poder de aporte e nem longo prazo adiante. Acredito que tenha mais 30 anos para carregar de FIIs o Brasil nao colapsando, ou seja, acredito que seja viável para mim, mantendo aportes, mas e quem já é mais velhos e nao está podendo aportar? Quem não tem FII, tem tempo no longo prazo e poder de aporte pode se aproveitar e muito, ao contrário dos mais velhos e que perderam poder de renda…
Eu estou sem aportar em FIIs e devo realizar trocar conforme assimetrias se concretizem.
Não sei como orientar amigos e parentes menos experientes, mas se tivesse reserva de oportunidade aguardaria um pouco mais, principalmente que não aporta frequente.
Eu estou na categoria de ter um % grande em FIIs e não conseguir aportar mais quase nada recorrentemente.
Ainda assim, não me vejo abandonando essa classe de ativos.
O rendimento mensal “garantido” e a praticidade frente ao investimento direto em imóveis ainda me cativa.
Como diz o Baroni: “perdeu a cereja, mas o bolo ainda é gostoso” (algo assim hehe)
Só abandono se a RF for a patamares esdrúxulos, o que não acho que vá ocorrer.
Eu tenho a mesma perspeção. Os maiores prejudicados serão aqueles que não tem capacidade para aportar e possuem uma grande exposição ao mercado de fundo imobiliário. Em caso de aprovação, estes terão prejuízos na casa de 15% do capital investido. Considerando o reinvestimento dos dividendos, eu vejo que irá demorar cerca de 1 a 2 anos para se recuperar desse prejuízo. Agora imagine o aposentado que vive da renda dos fundos imobiliários, este não deve recuperar seu capital investido tão cedo já que não pode reinvestir os aluguéis. Em último caso, a reforma tributária atinge aqueles que mais precisam do dinheiro. É triste ser brasileiro!
E em um cenário extremamente pessismista com o aumento das taxas de juros longos para IPCA +6 ou 7%, veremos os fundos imobiliários derreterem para patamares de 4/5 anos atrás.
Uma das alternativas para minimizar esses efeitos seria assumir mais risco, trocando os ativos de menos YD pelos mais rentáveis, mas depende também da perfil do investidor.
Um outro cenário que ainda temos de considerar é a tributação dos rendimentos dos FIIs a partir dos investimentos feitos após a entrega em vigor da lei, tendo em vista um viés de segurança jurídica em face dos investimentos já realizados. Fatalmente será tema discutido no congresso.
Se tivesse esse viés de segurança jurídica e preservação de estoque o impacto aos aposentados e mais velhos seriam nulos. Mas não acredito, o governo querendo ou nao quer aumentar carga tributária de maneira disfarçada e nao terá paciência para esperar novos aportes serem tributados…
Desculpa perguntar, mas que conta você está fazendo nos IPCAs longos pra eles estarem pagando mais que os FIIs? Pra mim os FIIs ainda tem prêmio frente a RF, quero entender se estou fazendo algo errado.
Eu ainda aporto, mas meus aportes não são tão relevantes frente ao que tenho investido. Devo vender um pouco de RF pra manter o % de FIIs constante. Que nem o colega falou, a isenção não era pra mim o único motivo pra investir em FIIs.
Só talvez tire os FIIs de papel da carteira, pra não pagar imposto na inflação.
O IPCA em maio foi de 8%… 8+4 = 12 x 0,85 (tributação de 15%) = 10,2% ao ano, entretanto, a grande maioria dos FIIs paga menos que 10,2% ao ano, sem contar o risco maior.
O prêmio de risco que o pessoal faz é com IPCA curto, ou seja IPCA 2026, que seria no final das contas 10% ao ano, ainda sim , tem muito FII com rendimento inferior a 10% ao ano.
Seria insanidade comparar qualquer ativo de risco com uma selic negativa como parâmetro.
Sim, exato, mas mesmo se você pegar os FIIs de papeis, a inflação paga não é sustentável (se for o país vai quebrar)… mas no longuíssimo prazo os imóveis precisa considerar custo de reposição, no médio e curto prazo não há garantia nada, ainda mais nas tendências latino americanas ao populismo que beneficia o rentismo e a liquidez.
Apenas FIIs HY tem reamente feito esse spread sem discussão, mas eles tem um risco bem mais elevados e mesmo se não houver calote haverá redução da inflação em tendência…
Sim, concordo que se sua premissas são que os alugueis não serão reajustados, não vale a pena ter FIIs, ou então somente aqueles com contratos atípicos com duração longa que você tem garantia do repasse. O mesmo vale pra imóveis pra alugar.
Eu precifico comparando só os juros reais com o yield que os fundos pagam e coloco um prêmio de risco de 2 a 7% em relação ao risco que enxergo. Ou seja, assumo que a maior parte da inflação vai ser repassada nos contatos futuros.
No fundo, nossos dois valuations estão certos, só partimos de premissas diferentes.
Eu não acredito que essa inflação que considero galopante tem condição de ser repassada, meu serviço relacionado a inadimplência tem aumentado e os meus clientes não conseguem repassar o indice inflacionário tem choradeira.
Eu sei que os FIIs tem inquilinos mais qualificados, mas santander e ambev mesmo sendo gigantes se aproveitam e ameçam ir na justiça e sair do imovel… ou seja, barganham…
Em suma, eu acredito que os indices nao tem condição de serem repassados em integralidade, somentes em FIIs com imóveis realmente preciosos HGPO11 (por isto que nunca fica barato)… agora Galpões e Lajes em regiões com mais oferta, por exemplo, a barganha do inquilino conta muito.
Eu geralmente sou mais pessimista quanto a economia real, por observar um decaimento há mais de 10 anos de clientes e atividades do meu ciclo social, sendo que houve um boom a parte de 2010 a 2014 claramente manipulado pelo governo… Só que as raízes dos problemas do Brasil não só nao estão sendo atacadas como camufladas.
Concordo. Igpm só vai ser repassado onde o inquilino não tiver poder de barganha. O IPCA acredito que sim, se for um ano só. Se se sustentar alto, temos um problema como um todo também. Concordo que o risco é maior e posso terminar com menos que se colocasse tudo no TD, mas faz parte do risco de se investir.
E concordo que ninguém está preocupado em resolver os problemas do país. Esse é um dos motivos que desde meu primeiro salário invisto. Meu maior pesadelo é depender do INSS na velhice.
Nesse caso você está perpetuando um IPCA de 8%, cuidado. A média do plano real é na casa de 6%, e data dos anos 90 e 00 que tiveram um nível inflacionario maior.
Se voce acha IPCA+4 atrativo, imagina o fii que tem carteira de IPCA+6. Particularmente acho que fiis de papel cobram adms muito altas para um patamar de juros que vivenciamos, mas mesmo assim o retorno é marginalmente maior .
