Eles eraram muito no passado. Todos os fundos que eles tinham tiveram muitos problemas
Eram os gestores do cxtl, que teve inúmeros problemas com os inquilinos. A ponto de um ficar 8 meses com aluguel atrasado sem nenhuma ação da gestora.
Do trxl, que virou o btlg11, no qual alguns inquilinos saíram de imóveis por falta de manutenção. Tinha até muro caído. Foram removidos da gestão pelos cotistas.
Também eram do xted famoso hoje em dia pelo prédio até então vazio em Macaé.
Eles próprios assumem que erraram e se chamam de “a nova trx”. Tanto que no trxf fizeram uma alavancagem bem pensada e prometeram focar só nesse fundo.
Inicialmente a ideia era não alavancar. Mas a operação saiu no meio da pandemia, então não conseguiram alavancar tudo. Mas casaram a alavancagem com o fluxo vindo dos contratos para diminuir o risco. Já falaram que querem reduzir um pouco, mas pelo que entendi a redução é com a aquisição de mais imóveis não alavancados, não pagando a alavancagem atual.
Trxf tb no desmistificando fii.
Tb tenho, sem queixas. Ainda tou na dúvida se entro ou não na subscrição, mas acho que não vou entrar devido ao valor estar perto do valor de mercado…
Eu gosto do Daniel sim, ele é bem experiente do mercado e gosta de analisar por diversos ângulos, mas ele tem várias carteiras ne, a principal que são mais acoes de valor esta apanhando mais. Mas eu não sigo uma carteira em especial, misturo coisas dele com outras casas, tendo buscar pontos em comum, etc. Acredito que com a carteira dele mais a da suno vc ja estaria bem suprido, tanto em acao quanto fii.
Não gosto que ele recomenda tudo quanto é ativo que sobe só para falar depois “nós recomendamos lá atrás”. Só que o lá atras dele é quando o ativo já subiu 60-100%,ele recomenda, e daí sobe mais uns 20% e perguntam para ele se ainda dá tempo para entrar e ele larga uma dessas.
Ele também pega aquelas coisas que a sardinhada faz, inventa um nome diferentão, lança um produto, depois um curso e fica falando como se fosse a maior maravilha do mundo. Ele fez isso com uma estratégia que consiste em comprar fiis antes da data com e vender na data ex, só que tem fiis que permitem fazer a manobra 2 ou 3 vezes no mesmo mês, e pá! Ele reinventou a roda.
Sim, acho que ele confundiu o fundo com os antigos da gestora. Acho que naquela época ninguém sabia que os FIIs iam vingar e tinha muitos problemas de gestão.
Até agora a única coisa que não gostei no trxf11 foi aquela tentativa, logo abortada, de se comprar imóveis logísticos. Comprei metade da posição que eu planejo ter e estou acompanhando
Entendo que a 1 opção não é possível para fiis. Se fosse possível, o fii poderia crescer tomando dívidas, sem fazer emissões, o que acredito não ser possível legalmente.
Acredito que todas as alavancagens que estamos vendo nos fiis são no molde da 2a opção que vc citou.
Na verdade, o fundo imobiliário não pode dar seus ativos em garantia. Mas ele pode ter comprado uma spe que tenha feito isso dentro dela, e só distribua o resultado para o fundo. Então pelo meu entendimento, que pode estar errado, isso poderia ser feito dessa forma.
Fico com a impressão de ter sido isso que o GALG11 fez, lembro de ter visto isso numa Live, mas não prestei muita atenção na época.
@guipasqual, acho que o fundo não poderia rolar, porque ele não pode dar os ativos em garantia. As alavancagens que temos hoje foram todas feitas fora dos fundos, antes das aquisições. De novo, posso estar errado, mas entendi que isso não poderia ser feito
Edit: acabei de ver uma Live com um gestor de um Fii alavancado. Ele falou que qualquer fii pode usar os alugueis para pagar a amortização. Não precisaria estar dentro da SPE. Só que nesse caso, ao contrário do que eu falei antes, durante o pagamento da dívida os rendimentos diminuiriam bastante, aumentando só depois do pagamento concluído.
Tô com subscrição aqui pro TRXF, XPML e BTLG. Acredito que nao entrarei no primeiro e nem no segundo (comprarei secundario), em relação ao BTLG to em duvida, o que os amigos foristas pensam em fazer?
Tô esperando pra ver se ajustam o preço de emissão. Eu pessoalmente não entro em emissão que não tem alguma diferença de comprar a mercado só pra ajudar o fundo a crescer.
