Muito obrigado 
VGIA11 inaugurando taxa de emissão de 4,74%. Será essa a nova tendência da indústria? Tem o risco que depois que um faz quebram-se paradigmas do que é aceitável
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HGRU:
O Fundo não apresentou nenhum impacto extraordinário nas receitas deste mês e a distribuição manteve-se em R$ 0,76, assim como o mês anterior. Considerando os reajustes já ocorridos dos alugueis, os atuais índices de inflação que implicarão nos reajustes e a captação do CRI descrita abaixo, a equipe de gestão do Fundo estuda um cenário de aumento do patamar de distribuição sustentável do Fundo ainda dentro desse semestre. Tentamos sempre fazer projeções semestrais afim de manter o patamar de distribuição estável do Fundo no semestre, porém todos os fatores acima afetaram positivamente o Fundo acima das nossas projeções o que provavelmente implicará em um novo aumento de dividendo dentro desse semestre. Mantemos em paralelo nossa estratégia de venda de ativos que pode ainda trazer mais surpresas positivas para o Fundo.
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Lendo uns comments antigos aqui, fiquei um tempinho sem usar o fórum…
Gostaria de uma opinião dos senhores, em relação à estes fundos que estão abocanhando prédios educacionais, como fez HGRU, como também é o VIUR (este em grandes % por sinal), com contratos atípicos , no seguinte sentido:
Esses tempos vi o Tetzner opinando pra tomar cuidado com estes, segundo oque ele acha serão futuras bombas assim como muitos de agências foram, provavelmente por grandes vacâncias, imóveis adaptados à faculdades (oque geraria grande custo em um talvez necessário retrofit) , especialmente pela tendência das faculdades estarem se digitalizando, ou quaisquer outros motivos que façam a faculdade pressionar preços de aluguéis ao fim dos contratos, e todos os riscos no pacote…
Problemas com ctt’s atípicos como aconteceu no RBVA me fizeram abrir os olhos … esses educacionais tenho posição pequena, e por ter “aberto os olhos”, já nem pretendo ter % grande na carteira mesmo, gosto mais dos imóveis que estão sendo colocados à prova (vaga e loca, vaga e loca… o ciclo como tem que ser…), os quais , na prática, mostram se tem qualidade em si e em localização,
Enfim, oque vocês acham sobre essa opinião do Tetzner ?
Agradeço quaisquer opiniões
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Esse tipo de risco vai ter em qualquer imóvel. Para de ir na paranoia dos outros. Se sair um inquilino procura outro. Vai tentar distribuir currículo com faculdade online e veja a taxa de sucesso, tem muito, mas muito preconceito. Em determinados cursos quero ver como fazer laboratório a distância nos cursos de Biológicas e Engenharias.
O que importa é a localização do imóvel, e a maioria dos educacionais dos fiis que acompanho são extremamente bem localizados (acesso a transporte público, ambiente urbano) por questões do público estudantil, terrenos amplos, áreas com potencial para incorporação imobiliária. Essas áreas podem ser perfeitamente adaptáveis para escritórios também.
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Discordo nesse ponto, como falei ali, tem imóveis que locam fácil, tem imóveis que viram elefantes brancos abandonados, essa é a dúvida que fica sobre estes educacionais, dúvida de longo prazo é claro, pois no início de um atípico, tudo é festa…
No meu entendimento, significa que você confia mais nos educacionais, do que em agências bancárias, oque faz sentido sim, realmente parece uma demanda em grande parte menos “digitalizável” do que os bancos,
mas… mesmo acreditando ser um risco menor do que bancos, no final destes contratos ainda tem risco…
e o risco-futuro na minha visão é que quando um fundo que tem grande % em um imóvel atípico assim, quando vaga… é uma destruição de valor bem grande, e que se arrasta por anos, talvez nem volte mais, e muito provavelmente, entregue todo o resultado distribuido pelos dividendos, e até mais, do carrego de todos os anos que se passaram com o ativo…
então não significa tão simplesmente “ir na paranoia dos outros” cegamente, prestei atenção no ponto de vista do cara, porque realmente fez sentido nessa parte do risco, não é a mesma coisa de quando vagam excelentes imóveis de excelentes fundos…
Edit: sobre essa questão de que se uma faculdade sair … “é só procurar outro inquilino” com certa facilidade… vocês já viram uma faculdade sair e deixar uma enorme % vaga em um fundo? acho que ainda não deu tempo de acontecer em nenhum educacional…
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Eu não sou chegado nem em FII de Banco, nem em FII de Faculdade.
Não tenho nada destes setores.
Também não tenho nada de FoF.
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Apostou certo, e logo logo tem eleições, apertem os cintos kkkk
quem tá contando com valorizações de CP e MP… só lamento…
eu sigo investindo, por mim que siga derretendo
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Também não, nunca comprei FOF e nem pretendo, nem olho nada deles,
bancos já tive bem mais, vendi à muito tempo atrás, antes de muita queda, graças a deus kkkk
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Educacional que tem nos FIIs são de empresas mais “baratas” na educação. Ou seja, são aquelas que competem por preço, e não por qualidade. Essas sempre terão sua demanda, mas não vejo elas 100% digital, pois tem muitos cursos que demandam presencial, assim como a cultura de que digital é ruim.
Mas mesmo que uma venha a sair do imóvel, isso é inerente de qualquer imóvel, e o que não vemos hoje, são gestores e principalmente cotistas, dispostos a fazerem uma boa reforma em um imóvel, pra mudar o tipo dele, melhorar ou atualizar o empreendimento. Cotistas de FII tem medo de precisar trocar a telha da laje do prédio, e por isso, esses imóveis tem menor prêmio sobre o rendimento. Em uma possível vacância, a depender da conjuctura do mercado, pode ser bem prejudicial ou não, mas você paga menos que no HGLG pra correr esse risco.
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Realmente, que fique claro, que eu estou colocando em dúvida apenas a qualidade dos imóveis do HGRU e VIUR, mais especificamente, do potencial dele de locar novamente, pois gosto das gestoras, não estou comparando com outras gestoras que não gosto e que também tem imóveis educacionais…
Não acompanho viur11 porque não sou tão fã da Vinci. Mas hgru11, se não estou enganado, tem um % pequeno de educacionais, acho que menos que 25%.
Alguns educacionais tem sim uma adaptação maior pra trocar de inquilino, na minha visão maior que agência e menor que hospital. Por um lado, limita o número de interessados no imóvel numa desocupação, por outro lado também torna mais difícil o inquilino desejar sair porque ele também não pode ocupar qualquer imóvel. No fim, quem topar teria que, na minha visão, exigir um retorno maior que compense o risco mais elevado e verificar se os imóveis comporta os cursos que tem maior valor pro inquilino, como medicina, odonto, etc…
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Por isso que o VIUR paga bem mais…
Eu entrei com % menor.
To fazendo a declaração de IR aqui e notei um erro no informe da VORTX:
Não considerou os dividendos dos recibos DEVA13 distribuídos em 15/06/2021.
No meu extrato na MODAL recebi esses dividendos e no informe da VORTX não veio.
Eu costumo declarar o certo, e não o do informe.
Ano passado fiz esses ajustes e não deu problema, principalmente no FIIB que trocou de escriturador durante o ano de 2020 e o informe veio todo cagado.
Não muda nada na prática porque o valor é bem baixo e dificilmente a receita vai implicar com isso, mas pra quem gosta de “ir no bit”, fica a dica.
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cara, atualmente eu tou que nem olho direito os IRs recebidos das ações ou fundos… só tenho lançado de acordo com meu controle pessoal, confio bem mais…
Só uso o IR para confirmar a adminstradora e CNPJ…
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Fala Pessoal!
Vejo que muita gente não gosta de FOF, eu tb tenho certo receio mas tenho acompanhado alguns, como exemplo o KISU11, pelo último relatório, estão com DY anualizado de 9,74%, sendo negociado a 0,83% do PVP. Como FOF costuma performar bem em momentos de alta, penso em uma posição tática no fundo, além de um belo DY.
O que acham? Mesmo com esses valores ainda acham que FOF não vale o risco retorno?
Abraço!!
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@tiagon , nesta linha de raciocínio, no momento, eu prefiro os FIIS de papel.
O DEVA11, por exemplo, pagou anualizado, 15,78%.
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eu tenho comprado fof no momento, mais especificamente RBRF11 , mas tenho visto assimetrias iguais ou maiores em tijolos no momento, visando ganho de capital futuro, visando renda imediata os papeis estao na frente , mas como e uma maratona e n uma sprint de 500 metros, acho que vale a pena o balanceamento correto entre as classes
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Obrigado por compartilharem os racionais!
O difícil desses momentos de baixa é que tudo está interessante, então penso muito em não desviar da estratégia e sair comprando um monte de coisa apenas por estar “barato”. Pois nada é tão barato que não possa ficar mais. hehe
Eu nunca olho informes, me baseio nas minhas planilhas,
já vi erros em outro fundo também , 2 anos atrás, não lembro agora qual
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