Resolvi separar em 2 posts o que tinha pra escrever hehe
Esse período após a pandemia “clareou minha mente” para o caminho que os FIIs de tijolo (papel são “outros 500”) estão tomando.
(Talvez tudo isso “já estivesse dado” e eu não tinha enxergado ainda.)
Resumo pra quem não quiser ler o textão:
Os FIIs de tijolo estão crescendo via emissões e alavancagem e no final teremos menos e maiores FIIs.
É o que acredito que vai acontecer e espero que aconteça, de forma que as futuras movimentações sejam pequenas perantes o PL e haja crescimento constante dos rendimentos, puxando por consequência a cota.
Chegaremos em algo “parecido” com os Reits nos US: bons fundos com baixo DY, mas que crescem constantemente.
Textão:
Apesar de já existirem há cerca de uns 20 anos, até recentemente os FIIs de tijolo eram majoritariamente de gestão passiva. Creio eu que de uns 5~7 anos pra cá que começou a mudança significativa para gestão ativa (tenho FIIs desde o começo de 2018 e já estudava superficialmente antes).
A maioria deles começou pequeno, (e ainda são hoje - sim, 2~3 Bi de patrimônio é pouco) e então começaram a crescer (fase que estamos vivendo atualmente).
Esse movimento se deu numa época que era favorável fazer emissões, e foi através desse instrumento que começaram a aumentar o patrimônio.
Como a janela para emissões fechou com a alta de juros, o caminho encontrado para continuar crescendo foi através da alavancagem. E para a grande maioria de nós, é a primeira vez que estamos vendo os fundos se alavancarem significativamente e massivamente.
O termo “significativamente” se encaixa no que falei do patrimônio pequeno dos nossos fundos. Qualquer 500 milhões já são 15-30% de alavancagem na maioria dos fundos relevantes que temos por aí.
Se olharem hoje, são pouquíssimos fundos de tijolo “bons” com alavancagem menor que 10%.
E os que tem essa alavancagem mais significativa, estão com carências que começam a vencer entre o segundo semestre de 2023 e o começo de 2024.
Aí, os juros pressionam os rendimentos e consequentemente a cota.
No caso das amortizações, que são as que tem maior carência, boa parte dos fundos alavancados vão ter que partir para:
- Novas emissões: Só que estamos numa janela ruim para tal, mesmo pensando em 2024.
- Venda de ativos: Aí depende de cada caso. Pode ser oportunidade pra reciclar o portfólio, mas tem que lembrar que cada ativo vendido é um aluguel a menos que entra.
Pra quem foca nos rendimentos (pense em alguém que os usa pra viver, nem todo mundo está na mesma fase que “você”, que ainda está aportando), isso é ruim, porque pode reduzir o que recebe num primeiro momento e demorar pra repor inflação.
Interessante notar que o crescimento dos fundos não tem se dado somente através da construção e aquisição de novos imóveis diretamente, mas também através da aquisição de fundos menores (vide os casos do HGLG incorporando o GTLG e, salvo engano, PVBI com VLOL).
Então, ainda estamos caminhando pra um mercado mais maduro, como o de Reits nos US (guardadas as devidas proporções), aonde temos menos “fundos” e de maior tamanho.
Quando chegarmos nesse patamar, emissões e alavancagens terão pouco peso no patrimônio dos fundos, e não teremos que nos preocupar tanto com rendimentos comprimidos. Inclusive, teremos DYs baixos, mas crescendo mais consistentemente.
Eu ainda acredito que os FIIs de tijolo serão um bom instrumento para geração de renda, porém, vamos ter que “aguentar” alguns anos até que essa consolidação se concretize.
Por isso vou tentar desde já focar em ativos que já estejam mais avançados nesse caminho. Menor potencial de ganho de capital, mas com mais segurança e menor volatilidade.
(e olha que sai perto dos $60)
