Fundos Imobiliários

Tenho ações e renda fixa, mas meu foco maior é nos meus Flls, vou analisar esses fatos que você falou, não queria ficar muito exposto ao varejo, pois ao longo da história só deu prejuízo.

Obrigado pela análise.

No geral, uma boa carteira.
Acredito que esteja gerando, se forem fatias iguais, cerca de 10% a 11% de yield.

  • BTLG11, HGLG11, LVBI11 - também tenho, e pra mim são o filé dos FII de logística.
  • HGBS11 - tem a menor alavancagem entre os seus shoppings (cerca de 7%), mas tem problemas sérios de vacância (acima de 15%) no West Plaza e Goiabeiras (representam cerca de 11% do fundo), Está descontado. Gestão vem trabalhando no WP, lugar ótimo, ao lado do Palmeiras, mas tem forte concorrência próxima. Acabou de comprar o restante do Jardim Sul (moro ao lado), que de uns anos pra cá ressucitou por conta de boa gestão, foi boa compra.
  • VISC11 - portfólio de qualidade geral média, alavancagem acima de 15%, grande diversificação em geografias. Pessoal critica muito a gestão. Eu tenho e nunca deu problema.
  • XPML1 - boa liquidez, portfólio médio-alto, tem participação medíocre em imóveis top (o que pode enganar quando você olha só as fotos), participação no Praia das Belas (Porto Alegre, enchente).
  • MXRF11 - não acompanho mais.
  • RBVA11 - Já tive, vendi porque a gestão só fez merda, principalmente quando juntou Santander aos imóveis da Caixa. Hoje já voltou ao preço padrão, mas parei de acompanhar.
  • VGHF11 - não acompanho, mas vi que o fundo tem mais 20% (salvo engano) em FIIs. Não compro fundo que coloca mais de 5% em FIIs, acho um desaforo. Mas isso é muito particular. Fora isso, parece muito bom.
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Obrigado por sua analise!

Na questao do VGHF11, voce citou que o fundo tem mais de 20% em Flls, a que modo isso é visto de uma forma ruim ?

RBVA11 apos se juntar com Santander nao aportei mais, ainda estou pensando se fica na minha carteira ou nao, pensando que essa carteira é para longo prazo.

Na verdade, 35,7%

image

Eu não diria que é necessáriamente ruim. Ou que não serve pra ninguém. Se o camarada tem pouca grana, tá começando, talvez não tenha condição de comprar muitos fundos, ou não tenha tempo pra acompanhar, pode ser uma boa saída.

No lado negativo, entre outros:

  • você paga taxa em cascata;
  • pode ser simples malandragem do gestor, porque é muito mais fácil comprar um monte de FII do que prospectar operações de crédito interessantes.
  • muitas vezes rende selic, mas com risco. Aí, se acontece um imprevisto, como foi na Covid, FII desaba e o fundo fica sem caixa. Caixa é caixa, não pode ficar no risco.
  • muitos negócios são feitos na “camaradagem”, ou seja, amigo compra do amigo, sem muita justificativa técnica;
  • e o principal, “eu sou meu próprio fundo de fundos”, não preciso delegar essa tarefa a terceiros, exceto se comprarem fundos aos quais eu não tenho acesso.

Esses são fatores que me incomodam, e talvez não incomodem a você.

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Uma boa sequencia de fatores para ser analisado mais de perto.

Vou pensar mais sobre, até pelo fato de se o Flls investe 30% em outros fundos, perde bastante alguns criterios.

Olhando de grosso modo, ficar perto de um FOF.

ele incorporou uma pancada de fiis recentes, imagino que por isso ta tao alto , salvo engano, a media(historico) n chega a isso tudo n

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exatamente!

A gestora valora comprou a mogno. E “encerrou” o MGFF11.

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Pessoal, como vocês calcularam o valor teto dos Flls de vocês ?

Minha sugestão foi para aumentar a diversificação em setores específicos em tijolo.
HGRU e TRXF investem no segmento conhecido como “renda urbana”. Historicamente ambos fundos tem sido bem administrados e entregaram bons resultados. Possuem contratos longos em geral e os imóveis aparentam boa qualidade.

Só uma observação importante: eu não sou analista profissional nem profundo conhecedor de imóveis. Isso aqui é só uma troca de ideias entre amadores. Posso estar totalmente errado. Sugiro que vc leia os relatórios dos fundos dos últimos anos e compreenda o trabalho que foi feito, a evolução dos aluguéis, emissões, compra e venda de imóveis, etc.

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Eu tinha dado uma resposta, mas depois entendi a pergunta corretamente.

Nessa não vou poder te ajudar, porque nunca fiz esse cálculo. Eu sigo um método simples de alocação, estabelecendo percentuais entre classe de ativos e vou aportando aos poucos de modo a manter equilibrada a alocação.

Talvez te ajude assinar um serviço de research, com relatórios semanais, para te ajudar no acompanhamento e compreensão do mercado.

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Alguem de voces tem Flls Agro ?

Ou tambem acredita que é um mercado muito recente para entrar ?

Tenho alguns FI Agros na Carteira. Meu objetivo com eles é conseguir uma Renda “Fixa” um pouco maior que as LCIs e LCAs, pois normalmente pagam CDI + 4 a 5 % ao invés de uns 90 e poucos % do CDI das LCs.
O problema que vejo é o risco mais alto. Tem muito FI Agro pouco pulverizado, com um único papel que representa 5-15% do PL do fundo. Recentemente tem bastante companhias do agro com dificuldade e aí surge uma notícia de calote de alguma companhia ou recuperação judicial/extrajudicial e o fundo cai horrores. O negócio aqui é comprar sempre abaixo da Cota Patrimonial e também desconsiderar os valores do papéis com problemas no cálculo dessa Cota Patrimonial, pra ter uma margem de segurança maior.

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Tenho apenas um, mas não tenho aportado muito, uma vez que é vinculado ao CDI e, com a perspectiva de queda na taxa de juros, é provável que caia mais.

É um mercado recente, e muita casa de investimentos não tem expertise no agro. A questão é achar uma que tenha, ou você mesmo entender alguma coisa, grosseiramente falando.

Estamos num período de eventos climáticos, ano passado e este, El Niño, La Niña, enchentes, forte calor. Produtores e empresas de grande porte são ligados nisso, e as perdas são menores. O elo fraco está nos pequenos.

No geral, um bom segmento, afetado pontualmente pela época, mas a tendência é normalizar de novo.

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Pessoal, como vocês calculam o valor teto dos Flls de você ?

Teria algum critério que vocês costuma usar para não pagar muito caro por um ativo /

Uma mistura de P/VP e do prêmio dos rendimentos esperados no futuro sobre as NTN-Bs mais longas (IMA-B 5+). P/VP para fundos de papel, principalmente. Para tijolo tem que ponderar os 2. Dá para fazer a conta por m² dos imóveis, mas aí quando há alavancagem, muitos imóveis, e etc essa análise fica muito complexa para quem não está no mercado.

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Pessoal, qual flls de papel voces tem na carteira de voces ? Ou que voces acha um bom ativo para uma analise detalhada ?

Estou em busca de um novo ativo de papel para analise e se possivel compor carteira.

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Eu tenho MXRF11.

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Tem muita opção, virou o principal segmento do mercado. Eu olho para o CVBI11, HGCR11, BTCI11 e fundos similares. FIIs muito high grade eu compro os títulos direto sem pagar tx de adm e performance, os high yield eu prefiro ficar de fora.

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Tenho apenas IRIM11