Cqd, como queríamos demonstrar…
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Ou partir para alavancagem, já que a curva de juros está bem favorável. Se bem que essa é uma receita para quebrar na construção civil… vem um ciclo de baixa de imóveis ou de aumento de juros e muda todo o cenário.
Um ponto que gosto da empresa é ter pouca dívida frente ao seu patrimônio, mas como o caixa que gera de forma recorrente é pequeno (aluguéis), não pode se arriscar muito exceto se tem garantia de venda posterior de imóveis. Tinha entrado no follow-on da Logg… acho que foi uma forma bem acertada.
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LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A.
Companhia Aberta
CNPJ nº 09.041.168/0001-10
NIRE 31.300.027.261
FATO RELEVANTE
Promessa de Compra e Venda de Ativos para FII
LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. comunica aos seus acionistas e
ao mercado em geral que o Conselho de Administração aprovou, na data de hoje, a
celebração de contratos de Promessa de Compra e Venda entre a Companhia e o Fundo
LOGCP INTER FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“Fundo”) para alienação de
participações minoritárias em cinco ativos da Companhia – LOG Goiânia, LOG Viana, LOG
Contagem I, LOG Rio e LOG Gaiolli - totalizando 48.404 m² de ABL.
A transação será realizada por um valor total de R$ 146.352.954,00 (cento e quarenta e
seis milhões, trezentos e cinquenta e dois mil, novecentos e cinquenta e quatro reais),
resultando em um valor médio por ABL de R$ 3.023,57 (três mil e vinte e três reais e
cinquenta e sete centavos).
O objetivo da transação é dar continuidade à estratégia da Companhia de reciclagem de
seu portfólio, em linha com seu plano de crescimento, visando aproveitar as
oportunidades existentes no mercado brasileiro de condomínios logísticos.
A alienação de participações minoritárias é motivada pela convicção da Companhia
sobre a capacidade de geração de valor destes ativos e sobre a importância estratégica
da proximidade de relacionamento com sua base de clientes, permanecendo, as partes
alienadas, sob sua gestão na qualidade de consultor imobiliário.
A efetivação da transação, e sua respectiva liquidação financeira, está sujeita a
determinadas condições precedentes usuais de mercado, dentre elas, o sucesso na
captação dos recursos pelo Fundo.
A Companhia manterá seus acionistas e o mercado em geral informados acerca das
próximas etapas relacionadas à transação.
Belo Horizonte, 15 de setembro de 2020.
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Destaquei os principais pontos do fato relevante.
Fiquei curioso em relação ao valor, pois realmente é plausível um conflito de interesse. Assim comparei com os valores médios das aquisições recentes de outros fiis, HGLG e VILG, o valor médio é bem próximos, dentro da variação dos valores negociados por esses fundos. (lembrando q não conheço os imoveis, fiz uma comparação simples de valores, sem considerar as qualidades dos ativos)
E observando os valores, objetivo e estratégia me parece uma transação bem interessante.
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Segue o preço por m2 dos fundos, de acordo com valor de mercado (não valor patrimonial)
Para o valor de acordo com o VP, multiplicar pelo PVP.
A LGCP11 tem um valor por m2 de 3443, que se ajustar para o PVP de 1 seria 3280. Assim, essa compra é parecida com os demais galpoes que comprou da logg.
Eles são sim mais caros do que os outros, mas tem que lembrar que são novos e provavelmente mais modernos… mas tem que ver principalmente localização e aluguel pro m2 para ter uma boa precificação.
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Excelente, vc consegui uma base mto maior, mais rápida e de fácil comparação.
No meu primeiro raciocínio não lembrei dessa tabela, fui buscar as informações nos comunicados dos FIIs para levantar os números das ultimas aquisições e comparar. kkkk
Mandou bem.
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Comecei a estudar Log há pouco tenpo, mas acho que não foi boa a comparação.
Construtora vende apartamento na planta.
Log constroi, comercializa por muitos anos e só depois que o imóvel está velho, vendem. Estou errado?
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Acho que voce nao esta errado
Nem fundo, e nem construtora, mas vejo a Logg3 de uma forma interessantemente posicionada.
O alugar é interessante, pois agrega valor. Para investimento (pega o caso de um fundo), um galpão vazio vale muito menos do que um alugado para um locatário A, com garantias e contrato atípico de 10 anos. Então, vejo a Logg3 construindo e alugando para agregar valor, e esperando momento adequado de mercado para vender; enquanto isso, ganha
Com os FIIs de logística, esses imóveis passaram a ter um ponto interessante: “fácil precificação”. O que passa a valer mais é a TIR, que tá ali por 9% para a aquisição. Então, a grosso modo, se o aluguel é 8M por ano, teu imóvel vale uns 90M… se tu consegue alugar por 9M, passa a valer 100M. …agora, provavelmente esse imóvel custou uns 60M para fazer, talvez valha a pena vender e construir outro (dependendo do tempo de construção, que é um período de retorno zero). Vale a pena se estiver em um momento de alta de ciclo imobiliário… agora se estiver em um mercado com perspectiva de baixa, com redução do preço dos aluguéis, vale mais a pena ficar com um imóvel alugado com contrato atípico por esse período.
Outro ponto também, o filé para venda são justamente galpões novos, ocupados, com locatário com bom rating, contratos atípicos e longos. O fundo só compra e não se preocupa com contrato, retrofit, locação, etc… Parecem, à um primeiro momento, de boa qualidade os imóveis, e essa parceria LOG e LOGCP pode gerar um ganha-ganha… mas a questão de compliance me deixa fora da LOGCP.
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Do relatório deles.
Lógico, a qualidade do ativo independe da localização. Os imóveis deles em goiania, contagem e viana creio valem menos do que se os mesmos estivessem junto ao aeroporto de guarulhos.
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Showw
Essas participações estão sendo vendidas para o FII LGCP11, que está atualmente fazendo nova emissão justamente para adquiri-los.
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Será que virá algum benefício para os acionistas ?
Ou diminuição da dívida Ou novos investimentos Ou dividendos…
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muito top esta empresa. quanto mais estudo ela, mais gosto
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Acredito que devam rever a alavancagem para focar ainda mais no crescimento.
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É uma forma de captar recursos sem diluir os acionistas da LOG e os ativos não vão pra “concorrência”. Ela tá fazendo emissão pelo FII para vender ativos com participações minoritárias para este fundo.
Não parei para procurar as informações completas, mas esta transação deve gerar lucro não recorrente para a LOG, impactando o resultado do 4T2020. Além disto, os recursos ficam disponíveis para acelerar a construção de outros galpões e/ou para compra de novos terrenos. Acho que isto vem bem de encontro com a estratégia de “TODOS POR 1” (adicionar 1 milhão de m² de ABL entre 2020 e 2024).
Na minha opinião, isto acaba sendo positivo pra LOGG3 e pra LGCP11.
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