Fundos Imobiliários


#889

Cadu_28, bom dia
Acredito que vc já esteja com uns 40, pois faz um tempão que utilizava 28, kkk
Falando sobre o forum, hoje qual é a sua carteira? se fosse para iniciar uma carteira de FII quais ativos iria adquirir e pq?
Valeu


#890

Hehe verdade, 38 já, ou seja, dez anos de fórum.

Ainda está parecida com esta que postei em outubro do ano passado

Avisos de Compra e Venda & Debate Sobre Carteiras

As mudanças foram:
troca recente de FFCI11 por JSRE11,
aumento de posição em Fiib11 e Ggrc11,
venda Rbbv, Grlv e Cbop,
troca de Fiip11 por Fesa4,
e troca de Rngo por BCFF11.

Nesta semana vou começar a estudar a composição do indice PenseRico de fevereiro, e aí vou ter uma ideia melhor sobre o que ainda está atrativo para compra. Mas de uma forma geral, não estou pensando em venda de nenhum ativo que tenho na carteira hoje.


#891

@meus_investimentos acho que essa fórmula ajuda a entender como ficou o novo preço do fundo. Apesar da confusão que muitos fizeram nos fóruns, a fórmula é bem mais simples do que se pensa:
image


#892

@cadu tudo bem?

Fui ver sua carteira nesse link que enviou e me deparei com:
“Sobre opções, p/ um iniciante o melhor livro que conheço é o do Bastter. Ele serve p/ te passar uma base. Mas assim que dominar este, esqueça o Bastter rs.”

kkkk como assim esqueça o Bastter? Os conceitos dele de comprar pensando em nunca vender, não olhar preço de compra, não fazer trade?


#893

Bem me referia mais aos conceitos dele de opções, com lançamento coberto, mas estes que vc citou tb servem pra esquecer no conjunto da obra rs. Não olhar preço na compra? Isto é uma grande besteira. Quem diz isso não precisa então usar analise fundamentalista, cuja base é procurar empresas boas e baratas com alto potencial de valor. Nunca vender? E se a empresa começar a piorar absurdamente seus fundamentos, como Eter, vc morre com ela abraçada? Este papo que ele prega é legal de se ouvir pra um iniciante, mas na prática tem zero de efetividade.

Este post que escrevi semana passada complementa isto:


#894

Concordo com você. Algumas coisas que ele fala acho legal - só não pode levar ao pé da letra e nem generalizar, do tipo “foca no seu trabalho, o resultado é melhor que ficar fazendo pequenas contas”. Isso faz sentido pra mim.

A questão de não girar patrimônio também faz sentido quando você tem um capital maior… pra fazer sentido a venda de uma empresa no lucro precisamos entender que está pagando o imposto e que esse imposto podia ser pago depois, gerando mais lucro. É uma conta difícil de fazer e já vi uma dica sua (ter duas contas em corretora - marido e esposa -) para vender até 40k de um mesmo ativo em um mês sem pagar IR - que aí sim, na minha opinião, é agir de forma correta dentro da lei, criativa, potencializar seu resultado e não cair num conceito absoluto “não gire patrimônio”.


#895

Qual a opnião de vocês em relação a essa afirmação?

#896

Eu gostei desse vídeo do Fábio, achei muito bem explicado.


#897

Sobre os procedimentos para solicitar a subscrição do fundo GGRC11, para clientes da Clear:


Para manifestar o desejo de subscrever, acesse o link https://www.clear.com.br/site/faq > Vá em “Entre em contato conosco” > Enviar e-mail > Assunto: Eventos Corporativos > Preencha os campos necessários e clique em “Enviar”.


#898

Cadu, obrigado pela divulgação da sua carteira.
Mas pensando numa possivel taxacção de FII, não seria melhor esperar p/ iniciar/ampliar uma carteira de FII? digo isso pois hoje é isento os dividendos. Se forem taxados em IR de 20% (por exemplo) os FII vão despencar o valor negociado. No caso de ações não irá acontecer quase nenhum ajuste pois se tiver 20% nos dividendos e reduzindo de o IR da empresa de 35% para 15% vai ficar praticamente do mesmo jeito. Assim a tributação de IR dos dividendos vai afetar somente os FII. Não é mais ou menos isso? obrigado


#899

Faltou só ampliar esta observação das ações também para os Fiis. Eles tb sofreriam um impacto positivo no lucro com o IR sobre PJ inferior, que seria anulado pela tributação dos dividendos. Fiis tb são empresas PJ assim como as ações.


#900

Permita-me, humildemente, discordar ou melhor indagar sobre essa análise. Se eu estiver enganado terei grande satisfação em aprender.
O FII (cotas) tem tributação como uma empresa (ações) na distribuição de dividendos, mas, como instituição acredito que não. A receita menos as despesas (lucro antes dos imposto) de um FII não tem IR de 35% como numa empresa. Assim se reduzir o IR de 35% para 15% das empresas o mesmo não ocorrera no FII pois a tributação de IR sobre os FII (hoje) é menor.
Pra mim é ai que corre o perigo.
Vamos supor (pra simplificar os cálculos irei arrendondar) que um FII tem receita de $110. Despesas de $10. Assim terá um lucro de $100. Hoje esse fundo pode distribuir esses $100 pra seus cotistas que serão isentos de IR. Se começarem a cobrar IR pra pessoa física, os cotistas terão de pagar 20% de IR (por exemplo).
É ai que tem minha dúvida que fico intrigado. Em que momento o FII teria redução de IR pra compensar a tributação sobre a pessoa física? não consigo enxergar onde será reduzido o IR pra FII.
Teria como você mostrar como ocorre a receita, despesa IR (no valor de 35%) no balanço de um FII?
Muito obrigado


#901

Fique sempre a vontade para discordar, o forum serve exatamente para isso. Eu não sou nenhum mestre em contabilidade, mas parto de alguns princípios básicos para chegar a minha conclusão inicial.

Os fundos imobiliários são empresas, ou seja, tem de optar por uma tributação com lucro real ou presumido, para fazer seu reconhecimento anual de imposto de renda do seu resultado. E acho que esta minha premissa que vai de encontro a sua.

Pq vc afirma que o IR apurado por uma empresa constituída de um Fii é inferior as demais empresas?


#902

No meu app da rico apareceu ggrc12. Essa seria a subscrição? Então basta comprar a quantidade informada lá, porque já consta uma quantidade um pouco superior a 50% das cotas que possuo.


#903

Só a partir do dia 31. O pedido na Rico é feito diretamente pelo site.


#904

Vamos observar o DRE

DRE

(+) Receita Operacional Bruta

(-) Deduções das Receitas

= Receita Operacional Líquida

(-) Custos Operacionais

(=) Lucro Bruto

(-) Despesas Operacionais

= EBITDA

(-) Depreciação

(+) Receitas Financeiras

(-) Despesas Financeiras

(+) Outras Receitas

(=) Lucro Operacional

(-) Tributos IRPJ e CSLL (eu acho que FII não paga)

(=) Lucro Líquido

Analisando uma empresa que tem ações Hoje paga 35% de IRPJ e CSLL. Reduzindo o IRPJ e CSLL para 15% e tributando 20% o dividendo para o acionista irá praticamente continuar na mesma.

Puro achismo meu. O FII não tem tributação de IRPJ no Fundo e Hoje é isento para o cotista. Se tributar em 20% o cotista, o FII irá ajustar o valor pois não terá como reduzir a tributação no FII pois hoje o FII é isento quanto recebe receitas financeiras e o cotista também é isento quanto recebe “dividendos”.

CADU, é ai que eu acho que está o problema do FII hoje. Se for tributado num futuro próximo o “dividendo” do FII, não terá como reduzir a tributação do IRPJ e CSLL pois hoje o FII já é isento. Com isso, irá ocorrer um ajuste no valor negociado no FII.

“Os fundos imobiliários são empresas, ou seja, tem de optar por uma tributação com lucro real ou presumido, para fazer seu reconhecimento anual de imposto de renda do seu resultado. E acho que esta minha premissa que vai de encontro a sua.” Eu acredito que o FII não é uma empresa. Não pagam IRPJ e CSLL. Gostaria da confirmação de algum contador sobre isso.

“Pq vc afirma que o IR apurado por uma empresa constituída de um Fii é inferior as demais empresas?” Eu acho que o FII é isento de IRPJ e CSLL. Puro achismo meu

Fique a vontade pra comentar, discordar etc.


#905

Alguns ptos que questiono:

Neste certamente está equivocado, pois todo FII tem um CNPJ.
Exemplo:

brcr

Não acho isso possível. Veja bem, estamos no Brasil, um dos países com a maior carga tributário do mundo. Se tivesse um negócio rentável e estável como este, de locação de imóveis, que não pagasse imposto de renda, seria o melhor negócio do mundo. Todos iriam abrir uma PJ e começar a locar imóveis.

Um FII nada mais é que uma empresa pessoa juridica, que tem o capital aberto. O mesmo vale p/ as ações. Por exemplo, Taesa, que distribui 100% do lucro em dividendos, é uma empresa PJ, que tem o capital aberto na bolsa. O mesmo vale p/ os FIIs, que geralmente abrem o capital na bolsa p/ poder levantar recursos p/ seus negócios.

De qualquer forma vou enviar este questionamento p/ alguns FIIs, p/ saber exatamente qual regime de imposto eles se enquadram, e qual o %, quando responderem posto aqui.


#906

Na verdade os FIIs deveriam pagar impostos como os Fundos de Investimentos, mas a lei LEI No 8.668 isentou eles.

Art. 16. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário ficam isentos do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro, assim como do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza. (Vide Lei nº 8.894, de 21/06/94)

Só paga inmposto no caso de aplicações de RF ou RV.

Art. 16-A. Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas a esta forma de tributação. (Incluído pela Lei nº 9.779, de 19.1.1999)

Se não me falha a memoria os FIIs pagam 1% sobre o PL de imposto. Independente da receita.


#907

Sim, mas aí está se referindo ao imposto sobre os ganhos de capital da empresa como fundo imobiliário. Mas me refiro ao imposto sobre os ganhos da empresa em si, ou seja, sobre a receita das locações de imóveis por exemplo.


#908

Sobre fundos de investimento não há incidência

Um exemplo que acho que fica mais fácil de entender é um condomínio. Tem um CNPJ, entretanto não paga nenhum imposto direto IR, CSLL, ISS … Paga somente sobre a folha de pagamento( no caso do fundo de investimento não há folha de pagamento).

Pega o balanço do fundo e a DRE o FIIB11 da pra ver com bastante clareza.