MAXR11 - Max Retail

#1

Cadu,

Sobre o maxr11, vc sabe quanto ficou o contrato de aluguel das lojas americanas na renovação? O fato de não ter mais o percentual sobre o faturamento, não seria ruim?

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Avisos de Compra e Venda & Debate Sobre Carteiras
#2

De cabeça não sei informar, depois posto aqui sobre.

O que vejo de atrativo em Maxr é que na cotação atual, mesmo projetando uma vacância de 30%, o DY mensal vai ficar em torno de 0,60%. Ou seja, já estaria atrativo, e ainda tem potencial para melhorar.

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#3

Olhando o relatorio diz

14/12/2018 – Fato Relevante informando que foram firmados novos aditivos aos contratos de locação firmados com a Lojas Americanas referente às lojas de Maceió, Belém, Taguatinga, Vitória, Nilópolis e Brasília. Nestes Aditamentos, os prazos das locações
foram renovados por um período de 120 (cento e vinte) meses a contar de 02/01/2019, com prazo final previsto para 01/01/2029.Ainda, os valores dos aluguéis foram revistos para se adequarem aos atuais patamares de mercado e passarão a ser cobrados em um
valor fixo e não mais em percentual sobre o faturamento da Locatária.
Com relação às lojas de Maceió (i), Belém (ii), Vitória (iii) e Nilópolis (v), as áreas devolvidas serão cedidas em comodato para a atual
Locatária permanecendo a mesma responsável pelo pagamento dos encargos e despesas operacionais até que se encontre um novo
inquilino.
02/01/2019 – Fato Relevante informando que o Carrefour Comércio e Indústria LTDA. não possui interesse em renovar o contrato de
locação referente a loja de Manaus.
30/01/2019 – Fato Relevante informando que foi firmado novo contrato de locação com o Magazine Torra Torra LTDA. referente a
8.097,59 m² da loja de Manaus. O Contrato possui carência em linha com o praticado na região e prazo de 10 (dez) anos contados a
partir da entrega das chaves, que está condicionada a devolução dos Imóveis pelo Carrefour Comércio e Indústria LTDA. o Contrato
prevê que, em até 5 (cinco) dias após a entrega das chaves, a Locatária pagará ao Fundo o valor líquido de R$ 1.800.000,00 (um milhão
e oitocentos mil reais) a título de Luvas

Ficou algumas coisas confusas pra mim.

1- Vc sabe dizer se todos os contratos são atípicos, e o inquilino é obrigado a pagar até o final do contrato?
2- Esses contratos que foram renovados, são corrigidos pelo IPCA, IGPM ou qual indice?
3- As Lojas americas fica responsável pelo pagamento dos encargos e despesas operacionais até que se encontre um novo inquilino. Ela pagará aluguel ou só as despesas, tem prazo?
Muitas duvidas…

No relatorio tem um gráfico com os vencimentos dos contratos 23% em 2023, 11% 2027 e 65% em 2029.

Então é zero a vacancia? E continuará zero ate 2023?

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#4

Mas em quais lojas a curto prazo quais lojas projetas vacância ?

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#5

A saída do Carrefour e entrada da Magazine Luiza ocorreu quase que simultaneamente, com este imóvel não ficando nem 1 dia vago. Porém foi concedido um período de carência p/ a Magazine, senão me falha a memória vai até o final deste ano. Mas teve a saída das lojas americanas em alguns imóveis, o que gerou esta vacância de uns 30%. Ou seja, mesmo se não alugar estes 30% vagos, no começo do ano que vem já teremos uma melhora na rentabilidade, quando vence o período de carência da Magazine.

Creio que o valor pago mensal em 2020 deve ser de uns 12,00, o que daria o 0,60% mês que projetei (e ainda com o potencial de aumento, com os 30% vagos se locar).

Além disso tem o valor alto da multa que o Carrefour teve de pagar pra sair + uma luva que a Magazine pagou p/ entrar. Senão me engano era um valor superior a 2M tudo. E lembrando que este valor deve ser distribuído no fim do trimestre.

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#6

Eu havia feito uma confusão na leitura do fato relevante, pois entendi inicialmente que as lojas americanas iriam pagar os alugueis até o fundo achar um novo inquilino, mas ela irá pagar apenas as despesas operacionais e encargos. Mas isso teve um impacto de 10,43% na distribuição, então imagino um aumento de uns 10% de distribuição com novas locação.

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#7

Este FII não tinha diversos aluguéis vencendo em 2019? Como ficou a situação?

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#8

Sim, eram dos imóveis das lojas americanas e do carrefour. Uma parte dos imoveis das lojas americanas foi renovado e outra não, e o do carrefour já tem um novo inquilino.

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#9

Locatários
• Bom Preço (João Pessoa) • Carrefour (Manaus)
• Lojas Americanas (Belém) • Lojas Americanas (Brasília)
• Lojas Americanas (Maceió) • Lojas Americanas (Nilópolis)
• Lojas Americanas (Taguatinga) • Lojas Americanas (Vitória)

Com relação às lojas de Maceió (i), Belém (ii), Vitória (iii) e Nilópolis (v), as áreas devolvidas serão cedidas em comodato para a atual.

Pegando como base o repasse mensal de dezembro, do total de 680k, temos respectivamente:

  • Maceio: 33,7K
  • Belem: 67,3K
  • Vitoria: 45,5K
  • Nilopolis: 62,2k
    Total: 208,7K.

Logo, este valor total vago corresponde a 30,7% do total do rendimento. Por isso escrevi que o fundo tinha este potencial de melhorar o rendimento ano que vem em uns 30%, além dos 12,00 estimados.

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#10

@cadu, com estas renovações, o fundo continua tendo renda gorda nos meses (referência) de junho e dezembro? Ou isto vai mudar?

https://www.fundsexplorer.com.br/funds/maxr11#dividends

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#11

Boa pergunta. Alguns imóveis locadas p/ as lojas americanas faziam este pagamento maior no semestre. Acho que agora vai ser linear.

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#12

Entendo que os 0,6% projetados só serão realidade ao término do período de carência da Magazine Luiza, ou estou enganado?
Fez alguma projeção do dy deste sem contar com a ML ou as luvas?

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#13

Sim, por isso mencionei que a projeção é p/ inicio de 2020 (carência acaba final deste ano).

As luvas eu não levei em conta na projeção. De multa + luva são algo pouco acima de 2M, mas terão de ser distribuídos neste trimestre.

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#14

FATO RELEVANTE
… comunica aos cotistas e ao mercado em
geral que o Fundo firmou os seguintes acordos com a LOJAS AMERICANAS S/A (“Locatária”):

i. acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121631-94.2014.8.26.0100, do
imóvel sito em Brasília-DF, Asa Sul, SCS Quadra 04, Bloco A, Loja 110, no qual a Locatária
pagará ao Fundo a quantia de R$ 308.673,80 (trezentos e oito mil, seiscentos e setenta e três
reais e oitenta centavos) relativa às diferenças das atualizações dos alugueis dos anos de 2015
a 2018.
O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor
de R$ 12.861,41 (doze mil, oitocentos e sessenta e um reais e quarenta e um centavos) cada,
com vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.
ii. acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121521-95.2014.8.26.0100, do
imóvel sito em Nilópolis-RJ, Avenida Mirandela, nºs 290/294/298/304 e 308, no qual a
Locatária pagará ao Fundo a quantia de R$ 842.484,43 (oitocentos e quarenta e dois mil,
quatrocentos e oitenta e quatro reais e quarenta e três centavos) relativa às diferenças das
atualizações dos alugueis dos anos de 2015 a 2018.
O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor
de R$ 35.103,52 (trinta e cinco mil, cento e três reais e cinquenta e dois centavos) cada, com
vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.
iii. acordo referente à Ação Revisional de Aluguel, Processo nº 1121506-29.2014.8.26.0100, do
imóvel sito em Taguatinga-DF, na Quadra D, CSA 01, Lotes 02, 03, 04, 16 e 17, no qual a
Locatária pagará ao Fundo a quantia R$ 845.250,45 (oitocentos e quarenta e cinco mil,
duzentos e cinquenta reais e quarenta e cinco centavos) relativa às diferenças das atualizações
dos alugueis dos anos de 2015 a 2018.
O referido pagamento será feito em 24 (vinte e quatro) parcelas, iguais e sucessivas, no valor
de R$ 35.218,77 (trinta e cinco mil, duzentos e dezoito reais e setenta e sete centavos), com
vencimento da primeira parcela em maio de 2019 e as demais nos meses subsequentes.
Dessa forma, as parcelas mensais dos acordos a serem recebidas pelo Fundo totalizam R$ 83.183,70,
das quais serão abatidas 04 (quatro) parcelas de R$ 22.500,00 referentes a honorários advocatícios.

Assim, a distribuição de rendimentos será impactada positivamente em aproximadamente 8,26%, com base na última distribuição de rendimentos realizada. Após o término do pagamento das verbas de honorário e considerando somente as parcelas mensais dos acordos a serem recebidas pelo Fundo (R$ 83.183,70), a distribuição de rendimentos será impactada positivamente em aproximadamente 11,33%, com base na última distribuição de rendimentos realizada.

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#15

Não encontrei a informação a respeito da data ex para o cotista se beneficiar deste último fato relevante. Alguém conseguiu?

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#16

Acho que vai ser só no final do mês.

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#17

aí sim, tomara

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#18

Obrigado, Cadu!

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#19

Referente a esse fato relevante que o @cadu colocou hj?

Esse valor da revisional não entra igual como se fosse um aluguel extra, e teria que ser distribuido 95% no semestre?

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